Tietopankki

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 31.3.1995/481

• 37 § – Vuokranantajan ilmoitusvelvollisuus
• 38 § – Omistusoikeuden luovutus tai siirtyminen sekä huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan
• 39 § – Pakkohuutokaupan vaikutus vuokrasuhteeseen
• 40 § – Asuinhuoneiston omistajanvaihdos moitekanteen tai lunastamisen johdosta
• 41 § – Aravavuokra-asuntoa ja korkotukivuokra-asuntoa koskevat rajoitukset
• 42 § – Muutoksen, ehdon tai suorituksen sitovuus uutta omistajaa kohtaan
• 43 § – Vahingonkorvaus vuokrasopimuksen päättymisestä

37 §

Vuokranantajan ilmoitusvelvollisuus

Vuokranantaja on velvollinen ilmoittamaan vuokralaiselleen, mihin vuokranantajan oikeus antaa huoneisto tai sen osa vuokralle perustuu taikka mikä rajoittaa vuokranantajan oikeutta antaa huoneisto vuokralle. Jos vuokranantajan oikeus hallita huoneistoa päättyy, on vuokranantaja velvollinen viivytyksettä ilmoittamaan tästä vuokralaiselleen. Jos viimeksi mainittu ilmoitus laiminlyödään, vuokralaisella on oikeus saada kohtuullinen korvaus muuttokustannuksistaan ja laiminlyönnin aiheuttamasta vahingosta, jollei vuokranantaja voi näyttää, että vuokralainen muutoin tiesi tästä vuokranantajan hallintaoikeuden päättymisestä.

38 §

Omistusoikeuden luovutus tai siirtyminen sekä huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan

Jos vuokralle annetun huoneiston käsittävä rakennus tai huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet vapaaehtoisesti luovutetaan tai siirtyvät toisen omistukseen taikka jos omistusoikeus siirtyy avio-oikeuden, naimaosan, testamentin tai perintöoikeuden nojalla tai yhteisomistussuhteen purkamisen johdosta, sitoo vuokrasopimus uutta omistajaa:

1) jos vuokralainen on ennen luovutusta tai saantoa ottanut huoneiston hallintaansa;

2) jos luovutussopimukseen on otettu määräys vuokrasopimuksen pysyvyydestä; tai

3) jos vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys.

Mitä edellä säädetään omistusoikeuden luovutuksesta tai siirtymisestä, koskee vastaavasti sellaisen muun oikeuden luovutusta tai siirtymistä, jonka perusteella vuokranantajalla on ollut oikeus antaa huoneisto vuokralle. Asunto-osakeyhtiön oikeudesta ottaa huoneisto hallintaansa ja sen vaikutuksista vuokralaisen asemaan sinä aikana, kun huoneisto on otettuna yhtiön hallintaan, säädetään asunto-osakeyhtiölaissa (809/91). Osakkeenomistajan kanssa tehtyyn vuokrasopimukseen perustuva vuokralaisen oikeus pitää huoneistoa hallinnassaan lakkaa siksi ajaksi, jonka huoneisto on asunto-osakeyhtiölain 8 luvun mukaisesti otettuna yhtiön hallintaan.

Vuokrasopimus, joka 1 tai 2 momentin mukaan ei sido uutta omistajaa tai oikeuden saajaa, pysyy kuitenkin voimassa, jollei omistaja tai oikeuden saaja pura sopimusta kuukauden kuluessa saannostaan tai siitä myöhemmästä ajankohdasta, jolloin tämä sai tiedon vuokrasopimuksesta.

Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen tämän pykälän mukaista oikeutta, on mitätön.

39 §

Pakkohuutokaupan vaikutus vuokrasuhteeseen

Pakkohuutokaupalla myydyn kiinteistön ostajalla on oikeus irtisanoa kiinteistöön kuuluvan huoneiston vuokrasopimus kuukauden kuluessa siitä, kun ostaja otti kiinteistön hallintaansa, tai siitä myöhemmästä ajankohdasta, kun ostaja sai sopimuksesta tiedon, jollei pakkohuutokaupassa ole tehty ehtoa vuokrasopimuksen pysyvyydestä. Mitä edellä säädetään kiinteistöstä, koskee myös tontinvuokraoikeutta sekä sellaista vuokraoikeutta rakennuksineen, joka voidaan myydä pakkohuutokaupalla niin kuin kiinteä omaisuus.

Sama oikeus irtisanoa vuokrasopimus on sillä, joka on ostanut vuokralle annetun huoneiston käsittävän rakennuksen tai huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, jos rakennus tai osakkeet on ulosmitattu ja myyty niin kuin irtaimen omaisuuden ulosmittaamisesta ja myymisestä säädetään.

Mitä tässä pykälässä säädetään, ei kuitenkaan sovelleta vuokrasopimukseen, jonka yhtiö on tehnyt asunto-osakeyhtiölain 85 §:n nojalla yhtiön hallintaan otetusta huoneistosta.

40 §

Asuinhuoneiston omistajanvaihdos moitekanteen tai lunastamisen johdosta

Jos vuokralle annetun huoneiston käsittävä rakennus tai huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ovat moitekanteen johdosta joutuneet pois huoneiston vuokralle antaneelta tai siltä, jolle rakennus tai osakkeet ovat tältä siirtyneet, oikealla omistajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus kuukauden kuluessa moitekanteen johdosta annetun tuomion tultua lainvoimaiseksi tai siitä myöhemmästä ajankohdasta, jolloin omistaja sai sopimuksesta tiedon.

Oikeus purkaa vuokrasopimus on myös sillä, joka yhtiöjärjestyksen määräyksen nojalla on lunastanut huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, jos vuokrasopimus on tehty sinä aikana, kun lunastusoikeus oli voimassa tai lunastusoikeutta koskeva oikeudenkäynti oli vireillä. Vuokrasopimus on tällöin purettava kuukauden kuluessa osakkeiden lunastamisesta tai lunastusoikeutta koskevasta tuomioistuimen lainvoimaisesta päätöksestä taikka siitä myöhemmästä ajankohdasta, jolloin lunastaja sai sopimuksesta tiedon.

41 §

Aravavuokra-asuntoa ja korkotukivuokra-asuntoa koskevat rajoitukset

Mitä pakkohuutokaupasta ja omistajanvaihdoksesta moitekanteen tai lunastamisen johdosta säädetään 39 ja 40 §:ssä, ei sovelleta aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta annetun lain 2 §:ssä tai vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa (604/2001) tarkoitettuun vuokra-asuntona käytettävään huoneistoon sinä aikana, jonka huoneisto on mainituissa laeissa tarkoitettujen rajoitusten alainen.

42 §

Muutoksen, ehdon tai suorituksen sitovuus uutta omistajaa kohtaan

Vuokrasopimukseen tehty muutos ja lisätty ehto sekä vuokrasopimukseen perustuva huoneiston luovutuksen tai siirtymisen jälkeen erääntynyt suoritus eivät ole voimassa huoneiston uutta vuokranantajaa kohtaan, jos muutoksesta, ehdosta tai suorituksesta ei ole tehty merkintää vuokranantajan sopimuskappaleeseen tai siitä esitetä muuta luotettavaa näyttöä eikä uusi vuokranantaja huoneiston luovutuksen tai siirtymisen tapahtuessa tiennyt muutoksesta, ehdosta tai suorituksesta. Muutos, ehto tai suoritus tulee kuitenkin uutta vuokranantajaa sitovaksi, jollei tämä ilmoita vuokralaiselle kuukauden kuluessa muutoksesta, ehdosta tai suorituksesta tiedon saatuaan, ettei sitä hyväksytä.

Jos vuokranantaja tekee tässä pykälässä tarkoitetun ilmoituksen, vuokralaisella on oikeus kuukauden kuluessa sen jälkeen purkaa vuokrasopimus.

Jos omistaja tai muu vuokranantaja on sopimussuhteessa vaihtunut eikä tästä ole kirjallisesti ilmoitettu vuokralaiselle, voi vuokralainen vedota suoritukseensa, jonka vuokralainen on tehnyt voimassa olevan sopimuksensa mukaisesti, jos vuokralainen ei tiennyt vuokranantajan vaihtumisesta.

43 §

Vahingonkorvaus vuokrasopimuksen päättymisestä

Kun vuokrasopimus päättyy tässä luvussa tarkoitetusta syystä, vuokralaisella on oikeus saada vuokrasuhteen päättymisestä aiheutuneesta vahingosta korvaus vuokranantajalta, joka vuokrasuhteen päättymisperusteen syntyessä oli vuokralaiseen nähden vastuussa vuokrasuhteen pysyvyydestä. Vuokralaisella ei kuitenkaan ole oikeutta vahingonkorvaukseen, jos vuokralainen itse vuokrasopimusta tai sen muutosta tai lisäystä tehtäessä taikka erääntynyttä suoritusta maksettaessa tiesi tai vuokralaisen olisi pitänyt tietää vuokrasuhteen päättymisperusteesta.

Jos vuokranantajan vaihtumisen vuoksi vain osa huoneistosta on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta, vuokralaisella on oikeus saada vahingonkorvauksen lisäksi vuokra kohtuullisesti alennetuksi.