Blogi

ONGELMA ON MASSIIVINEN:

• sodan jälkeisen kolmen vuosikymmenen aikana tehty rakennuskanta vaatii suuria korjausinvestointeja
• 1950-luvulla (ja 1960-luvun alussa) rakennetut kiinteistöt: putket, sähköt, julkisivut. Suuressa osassa kiinteistöistä nämä remontit ovat tekemättä
• 1960-luvun lopussa ja 1970-luvulla rakennetut kiinteistöt: putket ja julkisivut. Usein putkiston laatu on jopa heikompaa kuin 1950-luvulla rakennetuissa kiinteistöissä, Itä-Euroopasta tuodun heikkolaatuisen putkimateriaalin takia. Lisäksi elementtitalojen julkisivut vaativat suuria investointeja, koska itse elementtilaatat ja etenkin niiden saumat ovat tulleet huonoon kuntoon. Ko. ikäluokan kiinteistöissä peruskunnostuksia on tehty vähän
• ongelman laajuus on siis merkittävä; valta-osa Helsingin, Turun, Tampereen (Manner-Euroopan…) asuntokannasta on rakennettu vuosikymmenillä 1950-1970. Riittää kun katselee pk-seudun lähiöitä, niin tajuaa ongelman laajuuden; Munkkivuori / -niemi, Pajamäki, Haaga, Ruskeasuo, Alppila, Hakaniemi, Tapiola…

Nämä korjausinvestoinnit tulevat vaatimaan suuria taloudellisia uhrauksia

• 1950-luvulla rakennetun kiinteistön putki & sähköremontin hinta-arvio on tällä hetkellä €1000 / neliö. 
• Hinta on korkea etenkin suhteellisesti kun sitä verrataan vastaavanlaisen asunnon ostohintaan, joka on esim € 2500 / neliö (kaksio Roihuvuoressa). Moni kotitalous, nuoresta asuntosäästäjästä velkansa maksaneeseen pienituloiseen eläkeläiseen, joutuu kovan paikan eteen putkiremontin koittaessa.
• Kaikki eivät suinkaan voi jatkaa asumista nykyisessä muodossa taloudellisten tosiasioiden vuoksi. Vaikka taloyhtiö toki lainan pankista saakin, niin monelle asuinhuoneiston omistajalle sen korot ja takaisinmaksu voi muodostua ylitsepääsemättömäksi ongelmaksi

Vaikka kotitalous taloudellisesti näistä rasitteista selviäisikin, niin ko remontit aiheuttavat suurta elämänlaadun heikennystä;  monessa tapauksessa omassa kodissa ei voi asua 4-6 kuukauteen.

TOIMIA TILANTEEN HELPOTTAMISEKSI

• valtiovallan / kaupungin tulisi ryhtyä toimiin kansalaistensa keskeisen ongelman ratkaisemiseksi
• ongelma ei ole marginaalinen, vaan tulevat remontit koskevat suurta osaa suomalaisia 
• ongelma ei ole vähäpätöinen, sillä valtaosa kotitalouksien varallisuudesta on asunnoissa. Kysymys on siitä, miten tätä varallisuuserää hoidetaan.
• ratkaisu ei ole yksinkertainen, sillä kustannukset ovat €1000 / neliö ja perheiden arki menee  puoleksi vuodeksi sekaisin putkiremontin takia

Mitä valtiovallan / kaupungin tulisi asiassa tehdä?

• aktiivisen ja palvelevan osaamiskeskittymän luominen
• Äskettäin julkaistun VTT:n tutkimuksen mukaan putkiremontit tehdään perin hatarin tiedoin. Eri vaihtoehdoista (mm perinteinen putkiremontti vs vanhojen putkien pinnoitus) on vähän tietoa olemassa ja sitä on vähän saatavilla. Esim VTT:n yhteyteen voitaisiin luoda osaamiskeskittymä, jonka puoleen taloyhtiöt voisivat kääntyä. Nykyisellä menolla vaarana on siis se, että remontit tehdään väärin ja kustannukset karkaavat käsistä. Kotitalouksien / taloyhtiöiden hallitusten tietotaito on heikko. Myös erilaisten suunnittelutoimistojen (esim insinööritoimistojen) palveluiden hinta/laatu-suhde jättää toivomisen varaa kysyntätilanteessa, jossa kysyntä selvästi ylittää tarjonnan. Kansantalouden kannalta olisi tehokkaampaa luoda valtion toimesta yksi osaamiskeskittymä, jotta taloyhtiöiden hallitusten ei jokaisen tarvitsisi ’keksiä pyörää uudelleen’ putkiremonttia suunnitellessaan erilaisten insinööritoimistojen kanssa.

Taloudellisen taakan helpottaminen.

1. kotitaloustyövähennyksen ulottaminen taloyhtiön putkiremontteihin. Unohdetaan nykyinen n. € 2000 per henkilö p.a. rajoitus, putkiremontissa raja voisi olla vaikka €1000 / neliö. Siis todellakin otetaan putkiremontti verovähennysoikeuden piiriin.  Olisihan se nyt loogista ja kokonaisuuden kannalta järkevää, että jos esim pienet pintaremontit ja siivouspalvelut voidaan vähentää verotuksessa, niin asunnon fundamentaalinen infrastruktuuri-investointikin voitaisiin. Onhan kerran 50-vuodessa tehtävä putkiremontti kansallisvarallisuuden kannalta parempi investointi kuin kerran 3-vuodessa tehtävä pintaremontti (esim uudet tapetit ja keittiönovet)!
2. suunnitteluavustus (esim € 50-100 per neliö); hyvin suunniteltu on puoliksi tehty. Liittyen osaamiskeskittymä kohtaan edellä. Koskaan ’nykyaikana’ näin valtava joukko suomalaisia ei ole joutunut konkreettiseen kosketuksiin rakennusliikkeiden ja –kulttuurin kanssa. Nyt siis ennennäkemättömässä mittakaavassa kotitalouksien tietotaito ja odotukset kohtaavat suomalaisen/kansainvälisen rakennuskulttuurin.  Kotitalouksien tietotaidon pohjalta ollaan neuvottelupöydässä ammattimaisten rakennusliikkeiden kanssa päättämässä valtavasta investoinnista.  Jotta kotitalouksien korkeat odotukset ja alhainen tietotaito eivät jäisi käytännössä rakennusliikkeiden jyrän alle, tulisi suunnitteluun ja toteutuksen valvontaan suunnata avustus.
3. putkiremonttiavustus; valtion / kaupungin tasolla. Käsittääkseni Helsingin kaupungin jo tukee hissien uusimista. Vanhenevan väestön (mm suuret ikäluokat) pitäminen omissa asuinnoissaan mahdollisimman pitkään edellyttää luonnollisesti toimivia hissejä, mutta myös toimivia putkia! Putkiremonttien tukeminen olisi perusteltua myös kaupungin näkökulmasta. Käytännön esimerkki vanhenevan väestön asumiseen liittyen;  kuinka moni Roihuvuoren eläkeläismummo on halukas / pystyy laittamaan putkiremonttiin €1000 / neliö ja asumaan 4kk evakossa saadakseen uudet putket? Osa varmaan nostaa kädet pystyyn ja tulevan putkiremontin antamasta kipinästä hakeutuukin jo aikaisemmin kunnalliseen vanhustenhoitoon.  Onko tähän varauduttu? Olisiko halvempaa ja eläkeläismummon elämänlaadun kannalta kohtuullisempaa, että hyvin suunniteltu putkiremontti tehtäisiin ajoissa ja valtion & kaupungin tukemana? Olisi.

LOPUKSI

Kyseisenlaisilla järjestelyillä edesautettaisiin näihin vaativiin remontteihin ryhtymistä sekä niiden onnistunutta loppuunsaattamista. Muuten kansallisvarallisuuden hoidossa voi toteutua se huonompi skenaario, että remontteja lykätään ja tehdään väliaikaisia ratkaisuja, remontit suunnitellaan huonosti ja niiden toteuttamisessa ollaan rakennusyritysten ja lukuisten aliurakoitsijoiden armoilla. Toisin sanoen kansallisvarallisuutta hoidetaan huonosti.

Putki- yms remonttien tukeminen edellä mainituin toimin tukisi myös työllisyyttä, aikana jolloin taloussykli kokonaisuudessaan on hiipumassa. Samoin on uudisrakentamisen laita pk-seudulla, muualla Suomessa ja Baltiassa. Muutaman vuoden kuluttua rakentamisen työllistävä vaikutus on jo selvästi vähäisempi ja tähän rakoon sopisi hyvin putki- yms remonttien laajempimittainen aloittaminen.

Juhana Virkkunen
Portfolio Manager, FIM Funds
Investment Management