Blogi
Asumistuen leikkaukset nostavat edullisimpien asuntojen vuokria kasvukeskuksissa
Huhtikuun alusta voimaan astuvat yleisen asumistuen leikkaukset nostavat monien halvimpien asuntojen vuokria, koska leikkaukset toteutuvat porrastamisen sijaan kerralla ja liian moni vuokralainen yrittää vaihtaa edullisempaan asuntoon yhtä aikaa. Tämä vaikeuttaa leikkausten tavoitteiden toteutumista.
Suuret kertamuutokset asumistuessa lisäävät harkinnanvaraisen toimeentulotuen tarvetta, eivätkä valtion tukimenot kokonaisuutena siksi välttämättä laske asetettujen säästötavoitteiden mukaisesti. Tavoitteet toteutuisivat paremmin, mikäli muutokset olisi jaksotettu useammalle vuodelle. Vuokramarkkinat ovat dynaamiset ja sopeutuisivat luultavasti varsin hyvin muutoksiin, jos ne toteutettaisiin vaiheittaan usean vuoden aikana.
Nopeissa muutoksissa ongelma on ennen kaikkea se, että vapaarahoitteisissa asunnoissa vuokratasot määräytyvät kysynnän ja tarjonnan mukaan. Kysyntäpiikki kasvukeskusten edullisimmissa asunnoissa tulee tänä vuonna väistämättä nostamaan niiden vuokria. Siten tukileikkausten kohteena oleva vuokralainen ei välttämättä saa vaatimattomampaan asuntoon vaihtamisesta huolimatta vältettyä oman maksuosuutensa kasvua. Jos muutokset tukeen tapahtuisivat vaiheittain useiden vuosien aikana, tämä onnistuisi paremmin.
Yksittäiselle asumistuen saajalle yleisen asumistuen leikkaukset näkyvät vähitellen tämän vuoden huhtikuun ja ensi vuoden maaliskuun välillä, koska muiden olosuhteiden säilyessä ennallaan Kela tarkastaa asumistuen kerran vuodessa. Se, milloin tuki omalla kohdalla muuttuu, riippuu siitä minkä kuukauden alkuun oman tuen tarkistus osuu. Jo nyt on kuitenkin nähtävissä, että osa vuokralaisista pyrkii ennakoimaan muutoksen olemalla ajoissa liikkeellä. Siksi muutosten vaikutukset voivat näkyä vuokramarkkinoilla varsin selvästi jo keväällä ja alkukesästä.
Asumistuki on hankala tuki, koska se vaikuttaa vuokratasoihin
Asumistuki on tukimuotona siitä ongelmallinen, että se aina vähintään jossain määrin vesittää omaa tehoaan. Vuokranmaksukyvyn tukeminen mahdollistaa vuokrien nousua. Tämän seurauksena puhtaasti omalla rahallaan vuokransa maksavien tilanne vaikeutuu. Samalla asumistuen tarpeessa olevien joukko kasvaa. Ja asumistuen saajien paluu tilanteeseen, jossa he maksaisivat vuokransa kokonaan itse, vaikeutuu.
Viime vuoden päättyessä yleistä asumistukea sai noin 400 000 vuokra-asunnossa asuvaa kotitaloutta. Viimeisen 15 vuoden aikana asumistukien kokonaismäärä vuositasolla on noussut noin 1,2 miljardista noin 2,2 miljardiin.
Teoreettisena kehikkona yhtälö ei ole helppo. Asumistuesta on tullut suomalaisten vuokramarkkinoiden keskeinen markkinaelementti tavalla, jota ilman vuokramarkkina ei nykymuodossaan toimisi.
Miten asumistuki nostaa vuokria ja kuinka se ei sitä tee
Asumistuki ei muuta mitenkään yksittäisten asuntojen vuokria. Tästä on laaja yksimielisyys. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrapyynnöt määrittyvät asunnon kunnon, muiden ominaisuuksien ja alueen yleisen vuokratason mukaan. Yksittäisen asunnon vuokra ei muutu sen mukaan, saako vuokralainen asumistukea tai kuinka paljon hän sitä saa. Myös VATT osaltaan selvitti 2017 nostaako asumistuki yksittäisen asunnon vuokraa, jos vastaavissa asunnoissa asuvista toinen saa asumistukea ja toinen ei. Selvitys vahvisti, että ei nosta, koska vuokrat määräytyvät ennen kaikkea alueen tyypillisen vuokratason mukaisesti.
Asumistuki nostaa yleistä vuokratasoa, kun se lisää suuren vuokralaisten joukon maksukykyä. Tästäkin on laaja yksimielisyys markkinoilla, mutta asiaa ei ole tutkittu. VATT totesi 2017, että tulokset eivät kerro nostaako asumistukijärjestelmä yleistä vuokratasoa. https://vatt.fi/-/asumistuki-vaikuttaa-vuokriin-luultua-vahemman
Nykytilanne, jossa noin 60 prosenttia kaikista vuokrakodissa asuvista on asumistukien piirissä, on johtanut yleisen vuokratason nousuun. Noin 850 000 suomalaista kuuluu kotitalouteen, joka saa asumistukea. Määrä on 15 prosenttia väestöstä ja noin 60 % vuokrakodissa elävistä, kun kaikkiaan vuokrakodissa asuu noin 25 % väestöstä.
Nykytilanteessa asumistuki vesittää itse liikaa omaa tehoaan. Tilanne ei ole yhteiskunnan näkökulmasta optimaalinen. Asumistukijärjestelmästä on kasvanut rakenteeltaan automaatti, joka vuokralaisten maksukykyä kaavamaisesti tukemalla vaikuttaa koko markkinaan, nostaa vuokria ja on jo itsessään yksi keskeisistä markkinamekanismeista.
Kuinka moni voi saada asumistukea ilman että vuokrataso nousee
Oman arvioni mukaan enintään viidennes kullakin alueella vuokralla asuvista kotitalouksista voisi saada asumistukea ilman, että sen vaikutus yleiseen vuokratasoon olisi vielä merkittävä. Nyt valtakunnallinen keskiarvo on reilut 40 % kotitalouksista.
Kun asumistuen saajien määrä siitä kasvaa ja vuokrataso siksi nousee, kasvaa samalla asumistukea tarvitsevien joukko. Tämä on asumistuen perimmäisten tavoitteiden vastaista.
Millainen sopeuttaminen voisi toimia parhaiten
Jotta asumistuki toisi enemmän todellista hyötyä muillekin kuin vuokranantajille, tuettavien määrää pitäisi onnistua vähitellen vähentämään ja tukisummaa supistamaan. Tämä kannattaisi isojen rykäysten sijaan tehdä vaiheittain ja suunnitelmallisesti ilman suuria kertamuutoksia, eli samaan tapaan kuin asuntolainojen korkojen verovähennysoikeuden poiston kanssa aiemmin toimittiin. Näin osa muutoksesta ei vesittyisi edullisempien asuntojen kysynnän nopeasta kasvusta seuraavaan vuokrien nousuun.
Omistusasunnoissa asuvien asumistuen poistamisesta kannattaisi luopua
Asuntolainojen korkovähennyksen nyt poistuttua omistusasuntoihin maksettava asumistuen merkitys ja perusteltavuus on kasvanut, mikä olisi mielestäni ollut syytä ottaa tarkkaan huomioon sen poistoa harkitessa. Riski muutoksen kohteena olevien ihmisten tilanteen muuttumiseen myös yhteiskunnan edun vastaisella tavalla on iso.
Muutoksella mahdollisesti saatavissa olevat hyödyt vaatisivat tarkempaa selvittämistä. En omalla asiantuntemuksellani kykene niitä näkemään, vaan muutos vaikuttaa lumesäästöltä, jonka todelliset seuraukset olisivat haitalliset kaikille osapuolille. Koko toimenpide vaikuttaa kiireessä tehdyltä virheeltä, jonka vaikutuksia ei tiukassa aikataulussa ehditty kunnolla selvittää.
Teoreettinenkin maksimi kustannussäästöille on vääjäämättä maltillinen, koska omistusasunnoissa asuvien asumistuen kustannukset ovat alle 10 % nykyisestä asumistukikokonaisuudesta. Tukea on saanut alle 19 000 kotitaloutta.
Kyseisen toisaalta kuitenkin aika suuren ryhmän yhteiskunnalle aiheuttamat tukikulut todennäköisesti kasvavat muutoksen ja siitä monelle todennäköisesti seuraavan vuokralle siirtymisen myötä.
Omistusasuntoihin maksetun asumistuen poistamisen ongelmallisia kipukohtia ovat ainakin seuraavat:
- Tuen tarve ei luultavasti laskisi eikä oikeus asumistukeen (vuokralla) loppuisi.
- Ensi vuoden alkuun ajoitetun voimaantulon puitteissa omistusasunnon saaminen kaupaksi on monelle vaikeaa, koska asuntokaupan tilanne on nyt koko maassa heikko ja monilla syrjäseuduilla suorastaan toivoton. Kauppahinnat ovat pakon edessä tehdyissä myynneissä usein alhaisia. Jos asunnosta on edelleen velkaa, syrjäseutujen nykyiset kauppahinnat ovat monessa tapauksista jäljellä olevaa asuntolainasummaa pienempiä.
- Tyypilliset myyntiajat ovat tällä hetkellä muutamista kuukausista useisiin vuosiin, jos asunto ylipäätään menee kaupaksi. Kulut eivät pääty siihen kun myynnin aloittaa.
- Tämän vajaan 19 000 kotitalouden ryhmän harkinnanvaraisen toimeentulotuen tarve väistämättä kasvaa. Lisäksi aiheutuu maksuhäiriömerkintöjä, jotka vaikeuttavat vuokra-asunnon saamista.
- Inhimillinen hinta (mm. iäkkäille) voi olla kova, ja saatu hyöty silti negatiivinen.
Onko väärin maksaa asumistukea omistusasuntoon
Asumistuen kohdistaminen pienituloisille ja vähävaraisille ei ole ristiriidassa sen kanssa, että asumistukea voi saada myös omistusasuntoon, koska koko Suomen tasolla omistusasunnoissa asuu paljon pienituloisia ja vähävaraisia.
Maantieteellisesti isossa osassa Suomea vanhoilla omistusasunnoilla ei juurikaan ole myyntiarvoa, vaan pelkästään käyttöarvoa. Ne tarjoavat kuitenkin katon pään päälle. Yhteiskunnan tuen tarpeen kannalta tilanne voi olla hyvinkin optimaalinen.
Omistusasunnossa asumiseen maksettavan asumistuen ehtojen kiristäminen voisi auttaa todella saavuttamaan niitä säästöjä, joita omistusasuntojen asumistuen kokonaan poistamisella tavoitellaan mutta tuskin saavutetaan.
On mielestäni myös tärkeä tavoite pitää reitti omistusasuntoon siirtymistä yrittäville nuorille aikuisille auki, vaikka hetkellisiä talousvaikeuksia tulisi. Tällainen mahdollisuus on pitkän päälle yhteiskunnan edun mukainen. On myös syytä todeta, että juuri tämä omistusasumiseen maksettavan asumistuen elementti antaa syyn yleisen asumistuen nimelle vuokratuen tai vuokra-asumistuen sijaan.
Keskustelun jatkuminen on tarpeen – ja ratkaisujen järkevyyttä voi edelleen harkita
Tarvitaan avointa keskustelua niin asumistukikulujen laskemisen välttämättömyydestä kuin toisaalta muutosten riittävän ajallisen porrastamisen tärkeydestä. On välttämätöntä puhua myös äkillisen kysynnän lisääntymisen nostavasta vaikutuksista vuokriin niissä edullisemmissa asunnoissa, joihin monien ihmisten pitäisi nyt tulossa olevien tukimuutosten seurauksena pystyä muuttamaan.
Itse toin tässä esitetyt näkemykset yhtä lailla esiin myös viime keväänä hallitusneuvottelujen asiantuntijakuulemisessani sekä marraskuussa eduskunnan sosiaali- ja terveysvaliokunnan asiantuntijakuulemisissani. Julkista keskustelua aiheesta on mielestäni käyty toistaiseksi liian vähän ja turhan kapea-alaisesti.
Suomen kansantalouden kestävyysvajeen tietäen tämä tuskin on ainoa kerta tällä vuosikymmenellä kun asumistuen ehtoja tiukennetaan. Muutosten paremmalla vaiheittaisella porrastamisella tämä liikkeellelähtö asiassa voisi sujua niin, ettei kuluvasta vuodesta tulisi kaoottista vaan onnistunut alku ennakoitavalle useampivaiheiselle prosessille yli vaalikausien. Asuntomarkkinat ja ihmiset kyllä sopeutuvat, jos saavat siihen aikaa.
Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja, Vuokraturva
***
Saman kirjoittajan aiempia tekstejä asumistuesta ja sen ongelmista:
8.8.2019
https://www.vuokraturva.fi/medialle/blogi/asumistuki-vesittaa-itse-omaa-tehoaan
1.3.2017
https://www.vuokraturva.fi/medialle/blogi/aito-perustulo-ratkaisisi-asumistukiongelman
