Blogi
Asuntoihin sijoittavissa erikoissijoitusrahastoissa on kohtalokas valuvika – lainsäätäjän virhe
Erikoissijoituslaista tuleva velvollisuus rahasto-osuuksien lunastamiseen voi jo kohtalaisen pienessä markkinahäiriötilanteessa kaataa koko asuntorahaston. Miksi näin on ja koskeeko se kaikkia asuntorahastoja?
Pörssilistattu Orava Asuntorahasto on parin viime vuoden aikana kohdannut vaikeuden toisensa perään. Osakkeen hinta on painunut rankasti, mutta osakekurssin laskeminen ei tarkoita, että yhtiön pitäisi myydä asunto-omaisuuttaan. Koska itse rahasto ei ole velvollinen lunastamaan omia osakkeitaan, sijoittajapako ei aiheuta pääomapakoa eli yhtiön oman pääoman karkaamista. Yhtiö on voinut jatkaa toimintaansa ja yrittämistä vaikeuksista huolimatta. Jos sijoittaja haluaa Oravan osakkeista eroon, hän myy ne toiselle sijoittajalle siihen hintaan mitä niistä saa. Yhtiön operatiiviseen toimintaan tällä ei ole suoraan vaikutusta. Tällainen järjestely ei tee huonosta bisneksestä hyvää, mutta ainakaan rahasto ei kaadu heti kättelyssä.
Erikoissijoitusrahastoissa tilanne on täysin toinen.
Erikoissijoitusrahastossa itse rahaston pitää antaa sijoittajalle hänen sijoitusosuutensa takaisin, jos sijoittaja haluaa lähteä. Sijoittajapaosta seuraa siis automaattisesti myös pääomapako ja sitä kautta asuntojen nopea realisointitarve. Ja mahdollisesti asuntomarkkinoiden tilanteen kannalta juuri epäedullisella hetkellä.
Kovat lunastusmaksut ja rahaston lunastusten väliaikainen keskeyttäminen ovat keinoja taistella tätä vastaan, mutta ne voivat käytännön tilanteessa luottamuksen murentumisen kautta lopulta vain kiihdyttää pääomapakoa. Erikoissijoitusrahasto romahtaa siis huomattavan helposti verrattuna rahastoon, jolla lunastusvelvollisuutta ei ole.
Tätä ongelmaa kuvaan laajemmin tässä viime helmikuun blogissa:
Keskeistä on ymmärtää, että Oravan on siis kaikkien vaikeuksien keskellä pitänyt jaloillaan nimenomaan se, että sen ei tarvitse lunastaa sijoittajiaan ulos, koska se on pörssilistattu REIT-rahasto, ei erikoissijoitusrahasto. Suurimmalla osalla yksityissijoittajien suosimista rahastoista ei kuitenkaan tätä etua puolellaan ole, koska ne ovat nimenomaan erikoissijoitusrahastoja.
Ruotsin asuntomarkkinan tilanne ja monien erikoissijoitusrahastojen ottama etunoja realisoitumattomiin tuottoihin perustuvassa osingonjaossaan maalaavat sellaista tulevaisuudennäkymää, jossa näitä rahaston toiminnan vakautta koskevia riskejä on syytä miettiä erittäin tarkasti.
Ongelma tulee suoraan erikoissijoitusrahastoja koskevasta laista. Siihen liittyvät valuviat ovat meille kovin tuttuja, ovat tarkemmin sanottuna olleet tuttuja jo vuosikymmenen ajan.
Erikoissijoitusrahastolakia koskevassa hallituksen esityksessä vuodelta 2008 todetaan näin:
”Aktia Rahastoyhtiö Oy on ilmoittanut perustavansa yhdessä vuokravälitysyhtiö Vuokraturva Oy:n ja tämän sisaryhtiön Asuntoturva Oy:n kanssa sijoitusrahastolain mukaisen erikoissijoitusrahaston, joka sijoittaa Suomeen vuokra-asuntomarkkinoille. Toimijoiden mukaan rahasto on tulossa markkinoille loppuvuodesta 2008. Aktia toimii hankkeessa jakelukanavana.”
http://www.finlex.fi/fi/esitykset/he/2008/20080175
Olimme vuoden 2007 alussa kertoneet tuovamme markkinoille Suomen ensimmäisen asuntoihin sijoittavan erikoissijoitusrahaston. Vuoden 2008 alussa vetäydyimme suunnitelmasta, koska olimme laskelmissa havainneet, että lunastusvaatimus kaataa erikoissijoitusrahaston jo suhteellisen pienenkin markkinahäiriön tullessa. Tähän päätökseen olimme ymmärrettävästi syksyllä 2008 huomattavan tyytyväisiä. Hälyttävää on, että nykyiset asuntoihin sijoittavat erikoissijoitusrahastot eivät näytä tunnistavan tai ainakaan tunnustavan ongelmaa lainkaan.
Ongelman ydin on siis se, että lunastusvelvoite kaataa markkinahäiriötilanteessa todella helposti sellaisen erikoissijoitusrahaston, jonka sijoituskohteen likviditeetti ei ole välitön. Kyseessä on lainsäädännön erikoissijoitusrahastoihin tuoma rakenteellinen heikkous, jonka korjaamista tavalla tai toisella pidän tulevaisuuden kannalta tärkeänä.
Sitä odottaessa asuntorahastojen juridiseksi muodoksi on muitakin vaihtoehtoja. Asuntorahastot ovat nimittäin sisäänsä erittäin tarpeellinen osa suomalaista asuntomarkkinaa. Teimme itse Suomen kaikkien aikojen ensimmäisen yksityissijoittajien asuntorahaston vuonna 2007, ja tuo Asuntoturvan rahasto oli KY-muotoinen ilman lunastusvelvollisuutta. Asuntoturvan ja Asuntosalkku-yhtiöiden rahastomme ovat kaikki olleet yhtiömuodoltaan täysin tavallisia joko KY- tai OY-muotoisia yhtiöitä ilman lunastusvelvollisuutta. Ja ne ovat menestyneet koko historiansa vuodesta 2007 alkaen varsin hyvin, vaikka matkalle on mahtunut esimerkiksi vuoden 2008 finanssikriisi. Määräysten mukaan niihin mukaan päästäkseen sijoittajan sijoitusomaisuuden on muun muassa oltava vähintään puoli miljoonaa. Ne eivät siis valitettavasti sovellu piensijoittajille – ironista kyllä – juuri tuon lunastusvelvollisuuden puuttumisen vuoksi.
Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva
