Blogi

Sijoitusasuntoja on ostettu viime kuukausina vilkkaasti. Valitettavan usein kuitenkin hyvin kevyellä perehtymisellä. Yli puolet sijoitusasunnon ostaneista huomaa jälkikäteen pettyneensä sijoitukseen tavalla tai toisella.

Asuntosijoittaminen vaatii onnistuakseen perehtymistä ja hieman opiskeluakin. Vuokraturva listasi asuntosijoittajan kymmenen kuolemansyntiä, jotta aloittelijakin osaisi ainakin nämä suurimmat karikot välttää.

1. Ostettava asunto valitaan tunteella eikä laskimella – ihastuminen on vaarallista

On tärkeää osata laskea sijoitusasunnon todellinen tuotto, koska näin eri vaihtoehtoja voi vertailla keskenään nimenomaan sijoituskohteina. Vaikka moni ostaa omistusasunnokseen juuri sen kohteen, johon ihastuu ensi silmäykseltä, sijoitusasuntoa ostaessa tämä voi olla suorastaan kohtalokas virhe. Ihastuminen saa unohtamaan sen tärkeän tiedon, mitä laskin asunnosta sijoituskohteena kertoo.

2. Tulevia peruskorjauksia ei osata arvioida – moni kakku päältä kaunis

Vaikka isännöitsijäntodistuksessa ei olisi mainintaa päätetyistä peruskorjauksista, se ei tarkoita, ettei niitä olisi lähivuosina tulossa. Selvitä onko peruskorjausten valmistelu aloitettu tai onko niistä keskusteltu yhtiökokouksissa. Usein asuntoja pyritään myymään remonttien alta juuri ennen kuin remonteista tulee maininta asunto-osakeyhtiön virallisiin papereihin. Teknisten käyttöikien perusteella voi myös itse arvioida esim. putkiremontin todennäköisyyttä.

3. Vuokran suhteen ollaan liian optimistisia – älä usko asunnon myyjän arvioita

Käytä laskelmissasi varovaisia vuokra-arvioita. Vuokrien nousu on taittumassa, ja lisäksi vuokra-asuntojen kysyntä vaihtelee eri vuodenaikoina. Älä usko myyjän tai myyntivälittäjän arvioita siitä, mitä asunnosta voi saada vuokraa, vaan tutustu itse vastaavien vuokrakohteiden ilmoituksiin tai kysy asiaa vuokravälityksen ammattilaiselta. Muista myös, että toteutuvat vuokrat saattavat olla vuokrapyyntöjä matalampia.

4. Lainamarginaalin neuvottelu unohtuu – yhtälö ei kestä viitekorkojen nousua

Nyt kun lainojen viitekorot ovat matalat, pankit puhuvat mielellään lainojen kokonaiskoroista, koska ne tuntuvat asiakkaista matalilta. Tällöin asiakkaan huomio ei välttämättä kohdistu viitekoron päälle perittävään marginaaliin, joka vaihtelee tällä hetkellä välillä 0,5-2,0 %. Jos viitekorko on esimerkiksi 3 kuukauden euribor, joka on tällä hetkellä noin 1,3 %, kahden prosentin marginaalillakin kokonaiskoroksi muodostuu vain 3,3 %. On hyvin todennäköistä, että viitekorko jossain vaiheessa laina-aikaa palautuu 5 prosentin tasolle, jolloin kahden prosentin marginaalilla kokonaiskorko onkin jo 7 %, ja vuokraustoiminta lainarahalla muodostuu tappiolliseksi. Matalasta viitekorosta huolimatta marginaalin kanssa on siis oltava tarkkana ja tarvittaessa kysyttävä tarjouksia useasta pankista. 

5. Vaatimukset asunnolle on mietitty etukäteen, mutta niistä ei pidetä kiinni – kärsimättömyys

Valitettavan usein huolella etukäteen mietityistä ja opiskelluista sijoitusasunnon ostokriteereistä aletaan joustaa, jos sopivaa asuntoa ei muutaman viikon etsimisen jälkeen ala löytyä. Tällöin voi käydä niin, että sijoittaja väsyy etsimiseen tai usko omaan kykyyn löytää hyvä sijoitusasunto loppuu, ja ostetaan vain joku kohdalle osuva jotenkuten kelvollinen asunto. Kärsimättömyys on kuolemansynti myös asuntosijoittamisessa. Kokeneet asuntosijoittajat kärkkyvät sopivia kohteita kuukaudesta ja vuodesta toiseen, ja voivat pitää pitkiäkin taukoja asuntojen ostossa, jos näkevät markkinan epäedulliseksi.

6. Asunnosta maksetaan liikaa – tarjousneuvottelut käydään hätäisesti

Lähes jokaisessa asuntoesittelyssä kuullaan myyjän tai myyntivälittäjän lause: ”Kannattaa toimia nopeasti, nämä viedään nykyään käsistä kun tällaisia asuntoja on niin vähän tarjolla”. Älä lankea myyjän myyntipuheisiin, vaan tee oma harkintasi rauhallisesti ja analyyttisesti. Älä anna myyjän luoda painetta päätöksentekoosi.  Jos olet vakavasti kiinnostunut, tee tarjous. Hyvin harva asunto myydään pyydetyllä hinnalla, ja tinkimisvaraa voi olla suurimmillaan jopa 20 %.

7. Vuokralaista ei valita riittävän huolellisesti – hyväuskoista usein höynäytetään

Kaikki kehuvat itseään, kun pyrkivät asuntoosi vuokralaiseksi. Muista tarkistaa työpaikka, luottotiedot ja vuokralaisen suositukset ennen kuin teet vuokrasopimuksen. Älä koskaan luovuta avaimia vuokralaiselle, ennen kuin olet saanut 2-3 kuukauden vuokran suuruisen vuokravakuuden. Älä haksahda edes koskettaviin tarinoihin väärälle tilille menneistä rahoista ja pihalla jo odottavasta muuttokuormasta. Kun vuokralainen on avaimet saanut ja päässyt tavaroineen sisälle asuntoon, hänellä on lain vahva suoja takanaan.

8. Vuokranmaksun seuranta unohtuu – reagoidaan vasta kun maksuja on jo ehtinyt kasaantua

Tarkista vuokranmaksu tililtäsi heti eräpäivän jälkeen, ja huomauta kirjallisesti mahdollisista viivästyksistä. Jos vuokrien seuranta unohtuu, vuokralaisen maksumoraali voi höltyä nopeasti. Jos vuokranantaja huomaa vuokranmaksun laiminlyönnin vasta kun vuokria on jo useampi maksamatta, on mahdollista, että kaikkia vuokria ei tulla koskaan vuokralaiselta saamaankaan. Pysy siis jatkuvasti ajan tasalla.

9. Vuokrasopimus tehdään huolimattomasti – osa ehdoista sovitaan ylimalkaisesti tai suullisesti

Tee vuokrasopimus aina kirjallisesti ja kirjaa kaikki sovitut asiat huolellisesti ylös vuokrasopimukseen. Suullisesti sovittuja asioita on vaikea myöhemmin näyttää toteen, ja lisäksi ihmisillä on taipumus muistaa suullisesti sovitut asiat jälkikäteen erilailla. Muistilla on taipumus vetää aina kotiinpäin. Vuokranantaja ei voi vedota sopimusehtoihin, joiden sopimista hän ei pysty pitävästi osoittamaan. Muista lisäksi tarkistaa huoneenvuokralain sisältämä pakottava lainsäädäntö asioista, joista ei voida vuokrasopimuksissa sopia toisiin. Pakottavan lainsäädännön vastaiset vuokrasopimuksen ehdot ovat mitättömiä, vaikka molemmat osapuolet olisivat ne allekirjoituksillaan hyväksyneet.

10. Verovähennykset jäävät tekemättä – suurin osa vähennyksistä vaatii sijoittajalta omaa aktiivisuutta

Ihmiset ovat tottuneet niin palkka- kuin pääomatulojensa osalta siihen, että joku toinen ilmoittaa niin tulot kuin vähennyksetkin valmiiksi verottajalle heidän puolestaan. Asuntosijoittajan on kuitenkin pääsääntöisesti itse ilmoitettava verottajalle niin vuokratulot kuin niistä tehtävät vähennyksetkin. Tulot yleensä muistetaankin ilmoittaa, mutta hyvin tavallista on, että osa verovähennyksiin oikeuttavista kuluista tai menojen jaksotuksista jää verottajalle ilmoittamatta. Tämä unohdus jää silloin asuntosijoittajan omaksi tappioksi.

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva Oy