Blogi

Ei asuntolaina itsessään ketään paina, sehän on vain jono bittejä pankin järjestelmässä. Se, mikä asuntovelallista painaa, ovat lainanhoitomenot. Tämä vanha viisaus on yksi keskeisimpiä asioita, kun asuntomarkkinoilla katsotaan uuteen vuoteen. Menot voivat nimittäin moninkertaistua.

Asuntovelallisten kassavirta tulee olemaan keskeisessä asemassa asuntomarkkinoilla vuonna 2018. Itse asuntolainan määrällä ei ole käytännössä merkitystä. Vain lainanhoitomenoilla on merkitystä, koska ne vaikuttavat jokaisen asuntovelallisen kassavirtaan ja sitä kautta ostovoimaan.

Keskusteluissa pankkien kanssa olen jo vuosia käyttänyt esimerkkinä Ruotsin tilannetta siitä, mitä asuntomarkkinoilla voi tapahtua, jos asuntovelallisten kassavirta alkaa ohjautua yhä enemmän pankkien suuntaan lainahoitomenojen kasvaessa. Suomessa tilanne on osittain vastaava.

Valaisen asiaa yksinkertaisella esimerkillä. Viitekorkojen ollessa nollassa tai negatiivisia lainan korkokustannus on ollut vain pankin marginaali, esimerkiksi yksi prosentti. Kun lainoja ei ole lyhennetty, lainanhoitomenot ovat kokonaisuudessaan olleet tämä yksi prosentti lainan määrästä. On hyvä muistaa, että meillä Suomessa on asuntolainoja lyhennysvapaalla, ja tämä on todellinen tilanne.

Tilanne muuttuu dramaattisesti, jos viitekorot nousevat tai lainoja lyhennetään – tai jos sekä viitekorot nousevat että lainoja lyhennetään. Tämä muutos on tapahtunut Ruotsissa. Jos lainan lyhennysohjelma on pitkä, esimerkiksi 50 vuotta, lainanlyhennys vuodessa on keskimääräisellä tahdilla kaksi prosenttia vuodessa. Tässä tapauksessa lainanhoitomenojen määrä on 1 + 2 eli lainanhoitomenot ovat yhteensä kolme prosenttia lainan määrästä. Lainanhoitomenot ovat siis kolminkertaistuneet. 

Kymmenkunta vuotta sitten ennen finanssikriisiä 12 kuukauden Euribor oli yli viisi prosenttia. Viitekorko voi hyvin nousta kahteen prosenttiin. Jos asuntolainan marginaali on yksi prosentti, viitekorko kaksi prosenttia ja lyhennys kaksi prosenttia, lainanhoitomenot ovat 1 + 2 + 2 eli yhteensä viisi prosenttia. Verrattuna lähtötilanteeseen, jossa maksettiin lainanhoitomenona vain marginaali, lainahoitomenot ovat viisinkertaistuneet. Siis viisinkertaistuneet!

Huomionarvoista on, että itse lainan määrä on pysynyt esimerkissä samana. Esimerkki siis osoittaa, että itse lainamäärä ei ole se, mikä asuntovelallista heiluttaa, vaan nimenomaan lainanhoitomenot. Jos rahat menevät pankille, kulutukseen jää vähemmän, mikä heikentää ja heiluttaa kokonaistaloutta.

Asian konkretisoimiseksi euroissa – jos aiemmin lainanhoitomenoihin meni tuhat euroa kuukaudessa ja uudessa tilanteessa meneekin viisi tuhatta euroa kuukaudessa, vaikuttaa se kulutukseen jo parempituloisellakin. Tästä on kyse Ruotsissa, ja osaltaan siksi myös talouskasvu on hidastunut.

Ruotsissa on aloitettu lainojen lyhentäminen. Seurannut lainanhoitomenojen kolminkertaistuminen on saanut aikaan asuntojen hintojen selvän laskun jopa Tukholmassa. Jos viitekorot vielä nousevat, alamäki todennäköisesti jyrkkenee kuin Alpeilla syöksylaskurinteessä.

Suomessa lainoja on yleensä lyhennetty. Mutta viitekoron nousu vaikuttaisi todennäköisesti niin, että hissin konevoimalla olisi noustu mäen harjanteelle ja painovoima alkaisi viedä asuntomassaa alaspäin.

Muistetaan, että Suomessa on tällä hetkellä kohtalaisen suuri määrä asuntoihin liittyvää lainaa, jota ei lyhennetä ollenkaan. Näitä lainoja ovat sekä pankista otetut lyhennysvapaalla olevat asuntolainat että taloyhtiölainat, jotka ovat lyhennysvapaalla ensimmäiset vuodet. Riski on siis todellinen myös meillä Suomessa.

Asuntomarkkinoilla, kuten muillakin markkinoilla, on aina riskejä. Ja olennaista on tiedostaa riskit. Riskien kieltäminen tai tarpeeton vähätteleminen aiheuttaa ennen pitkää turbulenssia markkinoille.

Kokonaisuutena näemme kuitenkin paljon mahdollisuuksia asuntomarkkinoilla. Palaan niihin katsauksessamme vuoteen 2018.

Helsingissä 29.12.2017

Jaakko Sinnemaa
toimitusjohtaja, Asuntosalkku Oy ja Asuntosalkku Suomi Oy, 041 5280329, jaakko.sinnemaa@asuntosalkut.fi

Asuntosalkkujemme kautta omistamme lähes kaksi tuhatta asuntoa pääkaupunkiseudulla, kehyskunnissa, Tampereella, Turussa, Lahdessa ja Tallinnassa. Asuntojamme sijaitsee lähes 750 eri taloyhtiössä ja kiinteistössä. Asuntosalkku Eesti Oy sijoittaa Tallinnan asuntoihin, ja olemme Viron suurin markkinaehtoinen vuokranantaja.