Blogi

Aiemmat katsaukset:

Katsaus vuoteen 2015
Katsaus vuoteen 2014
Katsaus vuoteen 2013
Katsaus vuoteen 2012
Katsaus vuoteen 2011

 

Vertasimme viime vuoden katsauksessamme asuntomarkkinoiden hintakehitystä autokaupan logiikkaan; mitä arvokkaamman uuden asunnon ostat tänään, sitä enemmän hinta laskee tulevaisuudessa.

Osa markkinatoimijoista on argumentoinut, että autokaupan logiikka ei toimi asuntomarkkinoilla ja asunnot ovat ”käytännössä ikuisia, toisin kuin autot”. Kun kuitenkin katsotaan mitä tahansa pientaloaluetta havaitaan, että erityisesti 60- ja 70-luvun taloja puretaan uudempien talojen tieltä. Myös kerrostaloja puretaan uudempien kerrostalojen tieltä, esimerkkinä Vantaan vuokrataloyhtiö ja Sato, joka myös Vantaalla purkaa vanhaa ja rakentaa uutta tilalle.

Autokaupan logiikka on todellinen tilanne asuntomarkkinoilla tällä hetkellä. Ja oikeastaan se on aivan terve malli, näin hintakehityksen kuuluukin mennä. Taloja puretaan elinkaaren loppuvaiheessa, ja tilalle rakennetaan uusia. On parempi, että hinta laskee menojäännöspoiston kaltaisesti ensiksi enemmän ja sitten vähenevästi kuin että lopussa tulisi arvon osalta romahdus.

Toki on aina taloja erityisen hyvillä sijainneilla, joissa tontin arvo kehittyy niin nopeasti, että se kumoaa talon arvon laskun ja tilastollisesti arvo nousee. Kokonaisarvo nousee kuitenkin pitkällä aikavälillä vain niiden talojen osalta, joissa tontin arvo nousee erityisen paljon tai vuokrakassavirta on vahvaa ja arvo nousee vuokratuoton kasvun johdosta.

Suurempien asuntojen ja erityisesti omakotitalojen osalta hintakehitysnäkemyksemme lähivuosiksi on ennallaan. Suurempien asuntojen hintakehitystä katsottaessa reaalihintojen laskua nähtäneen parikymmentä vuotta. Laskua onkin tapahtunut jo puolivuosikymmentä. Ja näkemyksemme mukaan lasku jatkuu myös näköpiirissä olevassa tulevaisuudessa. Toki on mahdollista, että lopulliset tilastot saataessa vuoden 2015 osalta omakotitalojen hinnat hieman nousevat, koska vuoden 2014 lasku oli suuri. Tässäkin tapauksessa hinnat lienevät vuoden 2013 hintoja matalammat. Ja jatkossakin voi olla yksittäisiä hetkiä tai vuosia, jolloin hinnat nousevat, vaikka ollaan laskumarkkinassa. Tämä on tuttua pörssimaailmasta, ja on hyvä muistaa, että nousumarkkinassakin tulee välillä laskuhetkiä.

Omakotitalojen hinnat ovat olleet laskussa jo useamman vuoden, myös pääkaupunkiseudulla. http://www.stat.fi/til/kihi/2015/03/kihi_2015_03_2015-12-04_tie_001_fi.html. Yleisesti tätä pidettiin julkisessa keskustelussa täysin mahdottomana kehityksenä. Kuitenkin tilastokeskuksen taulukoista nähdään, että omakotitalojen nimellishinnat ovat laskeneet pääkaupunkiseudulla vuodesta 2013 alkaen. Ennustimme juuri vuoden 2013 katsauksessamme, että hinnat alkavat vuonna 2013 valua alaspäin. Ja näin on tapahtunut, huiput nähtiin vuonna 2013.

Omakotitalojen reaalihinnat ovat laskeneet, myös pääkaupunkiseudulla, koko kuluvan vuosikymmenen. Huiput nähtiin siis vuonna 2010. Ennusteemme hinnanlaskun pidemmästä laskusta myös kasvukeskuksissa on siis jo käynyt toteen, vaikka lähes koko yleinen propagandakoneisto onkin sanonut toista. Suuri yleisö tietenkin tietää todellisen tilanteen, koska reaalihinnat ovat kymmenen vuoden takaisella tasolla, myös pääkaupunkiseudulla.

Tilanne suurempien asuntojen markkinoilla on kuitenkin ollut käytännössä paras mahdollinen. Kun pidempiaikainen hinnanlasku on vääjäämätöntä, on hyvä että se tapahtuu maltillisesti niin, että hinnat valuvat tasaisesti alaspäin ilman romahdusta. Toki pientä sahausta tulee ja välillä nähdään hetkittäistä nousuakin, mutta trendisuunta on alaspäin. Tietysti hintakehityksen kannalta olennaisia asioita ovat mm. korkotaso ja pankkien lainanantokyvykkyys ja -halukkuus.

Erityisen merkittävä tekijä suurempien asuntojen pitkäaikaisen hinnanlaskun osalta on Suomen erittäin epäsuotuisa demografinen kehitys. Suurten asuntojen ja erityisesti pientalojen tarjonta tulee todennäköisesti kasvamaan jatkossa selvästi kysyntää enemmän, ja tämä painaa hintoja alaspäin vielä pitkään tulevina vuosina. Kirjoitimme suurten ikäluokkien kokojen vaikutuksesta asuntojen hintakehitykseen vuoden 2014 katsauksessa tarkemmin.

Toinen suuri olennainen tekijä pientalojen hintakehityksen kannalta ovat työmarkkinat. Työmarkkinajärjestöt ovat käytännössä jo tuhonneet kansalaisten suurimman varallisuuserän, omakotitalon tai suuremman asunnon, arvon.

Työmarkkinajärjestöjen riitelyn johdosta kilpailukykymme on jäänyt pahasti jälkeen vertailumaista, ja tämä jos jokin iskee suoraan negatiivisesti asuntomarkkinoille, erityisesti kasvukeskusten ulkopuolella.

Riski suuremmasta hintojen laskusta asuntomarkkinoilla on todellinen, jos korot alkavat nousta. Korot yleisesti ottaen nousevat taloudellisen tilanteen parantuessa. Kuitenkin Suomen ollessa kasvulukemissa muuta Eurooppaa jäljessä, koron nousu voi olla suoranaista myrkkyä asuntomarkkinoille, kun ostovoima korkojen nousun johdosta heikkenee selvästi.

Tässä tilanteessa lapsiperheen työssäkäyvien vanhempien kannalta omakotitalon omistaminen onkin kuin lentoyhtiön platinakortin omistaminen; hankkimisvaiheessa sen kuvitellaan olevan hyvä asia, mutta todellisuudessa kyseessä onkin haitta.

Jotta saa työssäkäyvänä lentoyhtiön platinakortin, pitää lentomatkustaa töiden puitteissa erityisen paljon. Tämä tarkoittaa sitä, että on paljon pois kotoa ja ainutkertainen lasten kasvamisen näkeminen jää vähälle. Lentoyhtiön loungeen ja businessluokkaan pääsee myöhemminkin, tai rahalla, jos sinne erityisesti haluaa. Olisikin paljon parempi ajaa lyhyitä matkoja linja-autolla töihin ja viettää yhteistä aikaa lasten kanssa. Lapsethan ovat vain hetken pieniä, ja lasten kasvamisessa aktiivisesti mukana eläminen on ainutkertaista, ja myös isossa kuvassa kansakunnan kannalta todella tuottavaa.

Hankkiessaan omakotitalon pääomia menee paitsi ylläpitoon, myös hintojen laskiessa tappioon ostohinnan ja myyntihinnan erotuksen osalta. Tämä tekee lapsiperheen taloudellisesta tilanteesta ahtaamman kuin olisi tarpeen. Olisikin parempi asua vastaavassa talossa vuokralla ja sijoittaa pääomat rahoitusmarkkinoille tai pienempiin asuntoihin.

Ennustimme vuoden 2014 katsauksessa, että kauppamäärät pysyvät lähivuosina vuoden 2013 tasolla. Tämä kiistettiin yleisesti markkinoilla. Kuitenkin tuoreet tilastot osoittavat, että vuoden 2015 kauppamäärät olivat alle vuoden 2013 kauppamäärien, vaikka kasvoivatkin vuodesta 2014. Pidämme ennusteemme kauppamäärien osalta ennallaan, kauppamäärät pysyvät lähivuosina suurin piirtein nykytasolla.

Olemme sanoneet aiemmissa katsauksissamme, että likviditeetti muuttotappiokunnissa ja pientaloissa tulee olemaan hyvin heikko. Suurin osa asiantuntijoista tulikin kanssamme samalle kannalle viime vuoden aikana. Näemme, että tilanne jatkuu samanlaisena myös vuonna 2016. Tämä asia onkin tällä hetkellä yleisesti suomalaisten tiedossa.

Kirjoitimme kaksi vuotta sitten katsauksessamme, että maahanmuuttajat voisivat kasvattaa työikäisten ikäluokkia, mikä voisi johtaa omakotitalojen kysynnän kasvamiseen ja sitä kautta myös tukea hintakehitystä. Yleisesti ja erityisesti sosiaalisessa mediassa tätä pidettiin haihatteluna, ja Suomea ei nähty houkuttelevan paikkana. Nyt tulijoita mahdollisesti kuitenkin riittäisi. Jos Yhdysvaltojen mallin mukaisesti maahantulijoille annettaisiin työlupa ja kerrottaisiin, että työnteko on toimeentulon ehto, niin saisimme mahdollisesti houkuteltua maahanmuuttajia, joiden työpanoksella voisi olla kansantaloutta kasvattava vaikutus. Töitä tekeville voisi olla myös nopeutettu prosessi oleskeluluvan myöntämiseen. Näin Suomi voisi olla houkutteleva paikka niille maahanmuuttajille, jotka ovat kiinnostuneet työnteosta. Ja asuntomarkkinat tietysti kehittyisivät positiivisesti kasvavan väestön vuoksi.

Vuokramarkkinoiden osalta näemme tilanteen tasaisena. Näkemyksemme mukaan uusien vuokrasopimusten vuokrat pienissä asunnoissa pysyvät ennallaan tai nousevat hieman. Pienten asuntojen osalta kysyntä ja tarjonta ovat tällä hetkellä yleisesti ottaen tasapainossa. Suurten asuntojen osalta vuokra-asuntojen tarjonta ylittää kysynnän. Koska vuokrataso on kuitenkin jo maltillinen, niin näyttää siltä, että uusissa vuokrasopimuksissa vuokrat pysyvät suurin piirtein nykytasolla. Vanhoissa, aiemmin solmituissa vuokrasuhteissa nähdään sen sijaan jatkossakin vuokrien nousua, joka ei perustu markkinatilanteeseen vaan näihin sopimuksiin kirjattuihin vuokrankorotusehtoihin.

Katsauksissamme olemme nähneet tapahtumat osuvasti jo useamman vuoden ajan, koska asiat ovat menneet perusskenaariomme mukaisesti, mikä tässäkin tapauksessa on kyseessä. Mikäli markkinoilla nähdään erityisiä shokkeja, kuten Kiinan talouden ennustettuakin merkittävämpää hidastumista, tai vaihtoehtoisesti esimerkiksi EKP:n elvytyksen erityisen merkittävää lisäystä, tilanteet voivat muuttua kehitys voi kääntyä negatiivisempaan tai positiivisempaan suuntaan.

 

Jaakko Sinnemaa
toimitusjohtaja
Asuntosalkku Oy
Asuntosalkku Suomi Oy
Asuntosalkku Eesti Oy
p. 010 2327 307

Asuntosalkkujemme kautta omistamme lähes kaksi tuhatta asuntoa pääkaupunkiseudulla, kehyskunnissa, Tampereella, Turussa, Lahdessa ja Tallinnassa.