Blogi

Asunnot ovat meillä Suomessa kansainvälisesti vertaillen suhteettoman kalliita. Siksi tavalliset ihmiset tarvitsevat niiden ostamiseen valtavia lainoja. Ja vuokrat ovat kuulemma niin korkeita, että vuokralla asuvan on vaikea säästää rahaa sivuun omaa omistusasuntoa varten. Siksi sellaista ei pidä vaatia, vai pitäisikö sittenkin?

Niin tai näin, tilanne elävässä elämässä on mennyt siihen, että asuntoja ostetaan 100 prosentin lainalla. Siis ihminen, jolla ei ole lainkaan omaa rahaa, ostaa puhtaalla pankkilainalla asunnon, joka on valtavan kallis. Ja kalliiksi asunnon on tehnyt tiukkojen rakentamismääräysten ohella se, että asuntoja ostetaan lainarahalla, jota lainataan edullisella korolla niillekin, joilla ei ole lainkaan omaa rahaa. Tuntumaa ja ymmärrystä summien valtavuudesta ei synny.

Ajatus tietysti on, että asunnon hinta tulevaisuudessa nousee ja samalla rahatonkin vaurastuu. Sellaista ajatusta, että hinnat sen sijaan laskisivat, ei haluta edes ajatella, koska se pilaisi kuvion. Ja siksi tuo ikävä mahdollisuus täytyy sivuuttaa.

Tällaisen ajattelun valtava koelaboratorio toteutettiin viime vuosikymmenen alkupuoliskolla Yhdysvalloissa. Kokeen lopputulos oli subprime-kriisi, joka oli vähällä kaataa koko maailmantalouden ja jonka jälkituskaa podemme edelleen.

Tämä vertaus ei ole löysä heitto, vaan juuri nimenomaan 100-prosenttiset lainat aiheuttivat subprime-kriisin. Ja se, että niitä myönnettiin henkilöille, jotka eivät olleet kyenneet lainkaan säästämään omaa rahaa. Joskus heillä ei ollut tulojakaan. Lisäksi taustalla oli se, että uskottiin hyvin korkeallakin tasolla, että oltiin siirrytty uuteen aikaan, jona asuntojen hinnat eivät Yhdysvalloissa enää laske. Ja että jokaisella on oikeus ostaa 100-prosentin lainalla asunto, jonka arvon sitten noustessa hän vaurastuu. Pitkään tämä velan päälle rakennettu ikiliikkuja toimikin, kunnes se tietysti väistämättä kaatui omaan mahdottomuuteensa.

Löysä luotonanto ja alhaiset korot eivät nimittäin koskaan pysty synnyttämään kestävää, tasaista ja hallittua asuntojen hintojen nousua. Ne synnyttävät vain väliaikaisen, mutta suhteettoman voimakkaan nosteen.

Asuntomarkkina ei pitkän päälle kestä alhaisia korkoja ja löysää luotonantoa. Ne ovat johtaneet kaikilla markkinoilla ensin asuntojen hintojen korostetun nopeaan nousuun ja sitten pahoihin ongelmiin. Eikä tämä tule muuttumaan, vaikka niin olisi mukava ajatella.

Yhdysvalloissa on tehty aiheesta viimeisten viiden vuoden aikana laadukkaita ja tieteellisesti vakuuttavia tutkimuksia. Yhdysvaltoja voi syystä arvostella subprime-kriisin luomisesta koko maailmantalouden taakaksi. Mutta ainakin virheistä koitetaan nyt oppia.

Suomessa puolustetaan nyt ihmisten oikeutta 100-prosenttiseen tai sitä lähentelevään asuntolainaan. Ikään kuin tämä palvelisi lainan ottavan asunnon ostajan etua. Itsestään selvää on, että mitä suurempia lainoja myönnetään, mitä matalampia ovat korot ja mitä vähemmän omilla säästöillä on merkitystä, sen kalliimpia asunnot ovat. Eli koko rakennelma palvelee asuntojen hintojen keinotekoisen korkeaa tasoa ja niiden nostamista edelleen tulevaisuudessa.

Jokainen ymmärtää, että jos asunnot pitäisi ostaa vain omilla säästöillä, juuri kukaan ei pystyisi ostamaan tällaisilla hinnoilla asuntoa, vaan hinnat romahtaisivat. Se ei tietenkään ole tavoite, vaan on tärkeää muistaa, että löysä lainaraha tulee ostajille todella kalliiksi hintojen paisumisen kautta.

Tässä kohtaa kuuluu tietysti kysyä, että entä jos ne hinnat vain nousevat edelleenkin? Lakoninen tosiasia on se, että asuntomarkkinan hintataso ei voi perustua siihen, että rahattomat, ilman säästöjä elävät ihmiset saavat 100-prosenttisia lainoja. Jos alkaa tuntua että niin on, silloin ehkä alamme olla jo kumpareen laen tuolla puolen. Siellä missä hintojen lasku alkaa.

Tilanteessa, jossa asuntojen hinnat laskevat, asunnon rahattomana 100-prosenttisella velalla ostanut ei vaurastukaan, vaan menettää kaiken. Myös sen ostamansa asunnon, ja velkaa jää silti maksettavaksi. Eikö meidän aikuisten suomalaisten pitäisi tämä tietää, kun 90-luvulla kymmenet tuhannet meistä ovat tämän itse henkilökohtaisesti jo kokeneet.

Tällaisessa tilanteessa vahingot eivät rajaudu ylivelkaisiin, vaan jokaisen 1,6 miljoonan suomalaisen omistusasunnon omistajan omaisuuden arvo laskee. Tavallaan 100-prosenttisten lainojen ottajat (ja myöntäjät) pelaavat  uhkapeliä meidän kaikkien suomalaisten asunto-omaisuuden arvolla.

Eivätkä uhkapelin vaikutukset rajaudu vain asuntomarkkinaan, vaan ne ulottuvat tietysti koko talouteen.

Tällaisten 100- tai 90-prosenttisten lainojen pyörittely julkisessa keskustelussa on niin pahasti irti todellisesta kestävästä tasosta, että keskusteluun on tietyssä mielessä hankala edes osallistua. Sekaan on vaikea luontevasti sanoa kommenttia siitä, että noin kolmasosa omia säästöjä ja kaksi kolmasosaa pankkilainaa on asunnon ostoon terve suhde. Sekin mahdollistaa jokaisen itse säästetyn euron kolminkertaistamisen velkarahalla. Mutta toisaalta se mahdollistaa myös asuntojen hintojen laskusta selviämisen ilman, että asuntoa tarvitsee myydä juuri huonoimpaan mahdolliseen aikaan.

Miten tällaiseen tilanteeseen nykyisestä vinksahtaneesta tilanteesta päästäisiin, onkin sitten vaikea mutta sitäkin tärkeämpi kysymys. Lainakatto kuitenkaan ei taida pelastava enkeli olla.

Yksi vaihtoehto voisi olla se, että 70 % ylittävän lainan määrän osalta lainan marginaali määrättäisiin lain nojalla tietyin portain nousevaksi. Tämä ei estäisi ylisuurten lainojen ottamista, mutta hillitsisi kustannusohjauksen kautta sitä tehokkaasti. Mutta toisaalta ei liian jyrkästi ja ehdottomasti.

Asuntojen hintojen kehitys on ollut aina syklistä, ympäri maailman ja läpi vuosisatojen. Hintojen laskua seuraa hintojen nousu, ja hintojen nousua seuraa hintojen lasku. Laskun jälkeen hinnat usein nousevat korkeammalle kuin koskaan aiemmin, ja silloin sen tuomasta hyödystä nauttivat ne, jotka selvisivät laskuvaiheen yli. Todennäköisesti heillä ei ollut 100-prosenttisia asuntolainoja.

Ne, joilla ei ole omaa rahaa, asuvat terveessä asuntomarkkinatilanteessa vuokralla. Ja mahdollisesti säästävät samalla omistusasuntoon. Puheet siitä, että vuokrat ovat niin korkeita, ettei samalla pysty säästämään, eivät ehkä kuitenkaan pidä paikkaansa. Keskustavuokrat ovat tietysti korkeita, mutta kun menee riittävän kauas, edullinen vuokra-asunto löytyy. Pidemmän matka-ajan voi käyttää julkisissa kulkuneuvoissa hyödyksi, esimerkiksi opiskeluun. ”Ei huvita” ei ole välttämättä se tapa, jolla aikuisten ihmisten maailmassa tällaiset asiat kannattaa kohdata.

Velkaa täytyy ymmärtää terveesti pelätä. Jos suuri velka ei pelota, koko yhteiskunnan on syytä huolestua. Historian oppitunti on tässä asiassa selvä.

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva