Blogi

Katsaus vuoteen 2018

Täydennysrakentamiseen liittyvä kiinnostus tulee kasvamaan kaupungistumisen edetessä vuonna 2018. Kokonaisuutena asuntomarkkinoilta ei kannata odottaa suuria muutoksia vuonna 2018. Paras investointi asuntoon tehdään alueilla, jonne rakennetaan vähän – ei paljon.

Aluksi: Toteutuivatko aiemmat ennusteemme?

Alkuun muutama sana aiempien vuosien katsauksista. Vuosikymmenen alussa ennakoimme ainoana toimijana, että asuntolainojen korkovähennysoikeus saattaa pienentyä. Vähennysoikeutta pidettiin lähes pyhänä asiana. Kuitenkin vuodesta 2012 alkaen vähennysoikeus alkoi pienentyä. 

Vuoden 2013 alussa ennakoimme, että suurempien asuntojen hinnat alkavat valua alaspäin ja vuotta myöhemmin, että vanhojen omakotitalojen hinnat saattavat laskea monilla alueilla parikymmentä vuotta reaalihinnoilla mitaten. Näimme myös ennen muita, että asuntojen myyntimarkkinat tulevat käytännössä katoamaan joiltain alueilta lähes kokonaan, ja myös sen, että pankit eivät jatkossa enää välttämättä tule näiden alueiden asuntoja rahoittamaan.

Näkemyksiä pidettiin kummallisina ja osa asiantuntijoista piti ajatuksia jopa ”koomisena”. Tänään ajatus muuttotappiokuntien pientalojen pitkästä hinnan laskusta sekä toimimattomista asuntomarkkinoista on kuitenkin yleinen totuus, jota pidetään itsestään selvänä. 

Kun katsotaan koko maan asuntohintoja, ne ovat Tilastokeskuksen mukaan reaalisesti mitaten laskeneet tällä vuosikymmenellä. http://www.findikaattori.fi/fi/92#_ga=2.140196410.887564312.1517301081-220469634.1474283660

Myös viime vuoden katsauksemme on jälkikäteen tarkastellen mielenkiintoinen. Katsoimme vuokralaisen aseman selvästi parantuvan tilanteessa, jossa kaikkien vuokrasopimusvelvoitteiden osalta olisi mahdollista ottaa takaus toiselta henkilöltä. Tämä ei ollut vuosi sitten mahdollista, koska asiantuntijat ovat yleisesti olleet sitä mieltä, että vakuus ja takaus ovat käytännössä sama asia ja siten maksimimäärä vakuudelle ja takaukselle on tulkittu kolmen kuukauden vuokraa vastaavaksi.

Korkein oikeus antoi asiasta loppuvuodesta 2017 ennakkopäätöksen, jossa se asettui linjallemme. Päätös mahdollistaa nyt takauksen katsauksemme mukaisella tavalla. http://korkeinoikeus.fi/fi/index/ennakkopaatokset/precedent/1513598711195.html

Katse tulevaan

Uskomme tämän korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen olevan positiivinen asia vuokramarkkinoille jo vuonna 2018. Ennakkopäätös mahdollistaa erityisesti heikompiosaisten aseman vahvistumisen vuokramarkkinoilla. 

Vuokrasopimusvelvoitteiden takaus voisi olla jopa tapa tehokas ja taloudellinen tapa tukea muuttoliikettä työn perässä. Presidentti Niinistö avasi keskustelun YLEn vaalitentissä. 

Valtio voisi taata työn perässä muuttavien vuokra-asunnon vuokrasopimusvelvoitteita. Näin näistä ihmisistä tulisi valtion takauksen johdosta yksityisilläkin vuokramarkkinoilla kaikkein halutuimpia vuokralaisia ja työmarkkinoiden toiminta tehostuisi. Takaus ei välttämättä edes maksaisi erityisen paljon valtiolle, koska suurin osa vuokralaisista kuitenkin hoitaisi vuokravelvoitteensa asianmukaisesti.

Katsauksissa olemme onnistuneet jopa hämmästyttävän hyvin ennakoimaan tulevaa. Seuraavassa ennakoimme kiinnostavimpia ilmiöitä asuntomarkkinoilla vuonna 2018.

Kaupungistuminen on vahva globaali trendi. Kaupunkien tiivistäminen täydennysrakentamisella lisääntyy kaupungistumistrendin jatkuessa. https://www.hs.fi/paakirjoitukset/art-2000005469457.html 

Täydennysrakentamisen johdosta valmistuva asunto on asunnon ostajan kannalta hyvin houkutteleva kolmesta keskeisestä syystä. Ensiksi, sijainti on kaikista keskeisin asia asunnolle pitkällä aikavälillä ja parhaimpien sijaintien asuntoja saadaan lisää vain täydennysrakentamisella. 

Toiseksi täydennysrakentamista tehdään valmiiksi rakennettuun ympäristöön. Toimivat liikenneyhteydet, koulut, leikkikentät sekä puistot ja palvelut ovat jo valmiina. Tämä tekee täydennysrakentamisen myös kaupungeille edullisimmaksi tavaksi laajentaa asuntotarjontaa. Täydennysrakentamisella syntyvä asunto vie asukkaan suoraan valmiiseen pöytään ja menun voi valita katsomalla itselleen parhaiten sopivan alueista, joilla täydennysrakentamista tehdään.

Kolmanneksi asuntojen hintakehitys on parhaiden sijaintien täydennysrakentamisasuntojen osalta ennustettavampaa ja todennäköisesti parempaa kuin kokonaan uusilla alueilla. Hinnat ovat kehittyneet valmiiksi rakennetulla alueille kasvukeskuksissa paremmin kuin uusilla alueilla.
https://www.kauppalehti.fi/uutiset/remonttivapaata-luksusasumista---uusi-asuinalue-on-ostajalle-riski/dk78X2tL

Uusi muuttuu aina vanhaksi. Ja uuden asuinalueen asunto muuttuu nopeasti vanhaksi, kun viereen tulee täysin uusi talo. Kukapa haluaisi maksaa muutaman vuoden vanhasta asunnosta saman hinnan kuin viereen rakennetusta täysin uudesta. Sen sijaan täydennysrakentamiskohde pysyy paljon pidempään uutena, koska vieressä olevat talot ovat vanhempia eikä kilpailevaa uudistuotantoa samassa mittakaavassa ole. Kontrastin laki toimii näin. 

Täydennysrakentaminen voi vivuttaa vanhan sijoitusasunnon tuottoa. Keskeisen sijainnin pienen asunnon hankinta vuosia sitten on ollut sijoitusmielessä pieni lottovoitto. Täydennysrakentaminen voi tehdä siitä melkeinpä Eurojackpot-voiton. Kun korjauksia tulee ajankohtaiseksi, niistä ei välttämättä tarvitse juuri maksaa tai jos pääsee hyötymään täydennysrakentamisesta, parhaassa tapauksessa vanhan saa jopa vaihtaa uuteen. https://www.hel.fi/kanslia/taydennysrakentaminen-fi

Analyysiemme mukaan vanha asunto on sijoituksena uutta asuntoa parempi kolmesta keskeisestä syytä. 

1. Vuokratuotto on vanhoissa asunnoissa korkeampi kuin uusissa asunnoissa, koska vanhan ja uuden asunnon välillä vuokran ero on pienempi kuin hinnan ero.

2. Hintakehitys on todennäköisesti parempi vanhoissa asunnoissa. Selvitys uusien alueiden asuntojen hintakehityksestä verrattuna vanhempiin alueisiin tietysti tukee tätä. Uusi on uusi, mutta kaikki muut ovat enemmän tai vähemmän vanhoja. Vanhat asunnot ovat lähtökohtaisesti samassa vanhojen asuntojen kategoriassa riippumatta iästä. Uusi muuttuu ensin uudehkoksi ja sitten vanhaksi.  Näin uusi asunto putoaa uutuuskategorioissa, kunnes päätyy vanhaksi, mikä heikentää uuden asunnon hintakehitystä. Vanhan jälkeen on vain lähtökohtaisesti yksi positiivisen kehityksen kategoria – ikivanha.

3. Vanhan asunnon ja sen ympäristön osalta on paljon tunnettuja asioita, paljon luotettavaa informaatiota. Vanha asunto sijaitsee jo rakennetussa ympäristössä. Rakennetut ympäristöt sijaitsevat pääasiassa uudisalueita paremmilla sijainneilla. Vanhan asunnon osalta on myös harvoin tilanne, jossa talossa on suuri osakkeenomistaja, esimerkiksi asuntorahasto, jolla voi olla paljon valtaa ja sen toiminta voi olla ennakoimatonta. Ja on hyvä vielä muistaa, että vanhan asunnon omistamiseen voi myös liittyä taloyhtiön kautta täydennysrakentamisen optio.

Asuntomarkkinoilla on myös mustia pilviä. Jopa pääkaupunkiseudulla on kerrostaloyhtiöitä, jotka eivät saa enää pankista lainaa, koska taloyhtiölainan määrä on jo liian suuri suhteessa asuntojen arvoon. Uskomme, että tämä tulee näkymään kasvavana keskustelunaiheena ja ongelmana vuonna 2018. 

Korjauksia ei todennäköisesti tehdä, jos taloyhtiö ei saa pankista lainaa, koska korjaukset pitäisi maksaa suoraan osakkeenomistajien pussista. Ja monella osakkeenomistajalla ei ole tähän mahdollisuutta. Tilanne on vaarallinen. Asunnon ostajan onkin parempi ostaa asuntoja taloyhtiöistä, joilla on vain vähän lainaa tai ei lainaa ollenkaan. Näkemyksemme mukaan taloyhtiön lainan määrän merkitys asunnon houkuttelevuuteen tulee kasvamaan merkittävästi.

Ruotsissa asuntojen hinnat ovat kääntyneet laskuun. Huomionarvoista tässä on se, että hinnat ovat laskeneet Tukholmassa enemmän kuin muualla Ruotsissa. Usein oletetaan, että meillä Suomessa hinnat pitävät markkinaheilunnassa parhaiten Helsingissä ja muissa kasvukeskuksissa. Tämä ei kuitenkaan pidä tilastojen valossa paikkaansa. On todennäköistä, että jos Suomessa asuntojen hinnat lähtevät laskuun, hinnat laskevat eniten alueilla, joilla on korkeimmat hinnat. Esimerkiksi Helsingissä enemmän kuin Varkaudessa ja Ullanlinnassa enemmän kuin Malmilla, vaikka päinvastaista yleisesti uskotaan. Ruotsin asuntojen hintojen lasku on tästä hyvä esimerkki.

Kasvukeskusten vuokramarkkinoiden osalta näemme tilanteen tasaisena. Näkemyksemme mukaan uusien vuokrasopimusten vuokrat yksiöissä pysyvät ennallaan tai nousevat hieman. Yksiöiden osalta kysyntä ja tarjonta ovat tällä hetkellä yleisesti ottaen tasapainossa. 

Kaksioiden ja suurempien asuntojen osalta vuokra-asuntojen tarjonta ylittää kysynnän. Koska vuokrataso on kuitenkin jo maltillinen, näyttää siltä, että uusissa vuokrasopimuksissa vuokrat pysyvät suurin piirtein nykytasolla lukuun ottamatta uusien alueiden uusia ja uudehkoja kaksioita, joiden osalta vuokrat laskenevat jonkin verran. Tämä johtuu siitä, että uusia kaksioita valmistuu tietyille alueille erittäin paljon vuoden 2018 aikana. Vanhoissa, aiemmin solmituissa vuokrasuhteissa nähdään sen sijaan jatkossakin vuokrien nousua, joka ei perustu markkinatilanteeseen vaan näihin sopimuksiin kirjattuihin vuokrankorotusehtoihin.

Katsauksen näkemykset ovat todennäköisiä perusskenaariossa. Näkymä asuntomarkkinoilla on siten vuonna 2018 vuoden 2017 kaltainen, ja tästä syystä suuria muutoksia ei kannata odottaa. Sen sijaan voimallinen tilanteen muuttava musta joutsen voi tulla odottamatta, jos maailmantaloudessa, euroalueella tai Pohjoismaissa tapahtuu rajuja muutoksia.

Helsingissä 2.2.2018.

Jaakko Sinnemaa
toimitusjohtaja, Asuntosalkku Oy ja Asuntosalkku Suomi Oy, 041 5280329, jaakko.sinnemaa@asuntosalkut.fi 

Asuntosalkkujemme kautta omistamme lähes kaksi tuhatta asuntoa pääkaupunkiseudulla, kehyskunnissa, Tampereella, Turussa, Lahdessa ja Tallinnassa. Asuntojamme sijaitsee lähes 750 eri taloyhtiössä ja kiinteistössä. Asuntosalkku Eesti Oy sijoittaa Tallinnan asuntoihin, ja olemme Viron suurin markkinaehtoinen vuokranantaja.