Blogi

Pysyvä asuntojen hintojen lasku uhkaa haja-asutusalueiden lisäksi myös keskisuuria kaupunkeja. Helsinki ja pääkaupunkiseutu taas tarvitsevat miniasuntoja astinlaudaksi pääkaupunkiin muuttamiseen, jotta edullisimman mahdollisen asumisvaihtoehdon hinta ei karkaa kestämättömäksi. Vaalien alla puolueiden olisi tärkeää huomioida asuntomarkkinoiden kaksi suurinta ongelmaa, jotka uhkaavat kärjistyessään koko Suomen kilpailukykyä.

Aluksi yhden kappaleen verran taustaa. Vielä viime vuosikymmenellä asuntojen hinnat kehittyivät nousuissaan ja laskuissaan samaan suuntaan kasvukeskuksissa, keskisuurissa kaupungeissa ja haja-asutusalueilla. Niin ne olivat tehneet vuosikymmeniä. Vuosi 2010 näyttäytyi kuitenkin vedenjakajana. Siitä alkaen muuttotappiopaikkakuntien asuntojen hinnat ovat laskeneet ja vain kasvukeskusten hinnat nousseet.

PIENILLE MUUTTOTAPPIOKUNNILLE KÄYMÄSSÄ KUTEN RUOTSISSA

Kuluvan vuosikymmenen aikana olemme joutuneet tunnustamaan sen, että kaupungistuminen ei myllerrä vain muuta maailmaa vaan myös Suomea. Tapahtui sama, mitä Ruotsissa nähtiin jo reilu vuosikymmen aiemmin, eli haja-asutusalueiden pienten muuttotappiosta kärsivien kuntien kohtaloksi on pitkin hampain hyväksytty päättymätön taantuminen ja isompaan naapurikuntaan sulautuminen. 

Asukasluvun jyrkkä lasku aiheutti samalla asuntojen pysyvän ylitarjonnan, jonka vääjäämätön seuraus puolestaan on asuntojen hintojen päättymätön lasku. Tämä laskeva kehitys näyttää nyt meilläkin jatkuvan suhdanteista riippumatta. Edes viime vuosien miinuskorot ja reipas talouskasvu eivät ole enää auttaneet.

Ainoa teoreettinen keino pienen muuttotappiopaikkakunnan asuntojen kysynnän ja tarjonnan tasapainon uudelleen saavuttamiseen olisi pysyvästi tarpeettomaksi käyneiden asuntojen purkaminen. Siihen liittyen ehdotin vuosi sitten asuntojen romutuspalkkiota. Toivo onnistumisesta on kuitenkin reaalipolitiikan näkökulmasta hyvin pieni. ARA-kohteiden tuettua purkamista saatiin onneksi helpotettua, mutta sen laajempi purkamisen tukeminen ei näytä poliittisesti realistiselta. Siksi voimavarat kannattaisi suunnata ennen kaikkea kahteen seuraavaksi kuvaamaani haasteeseen, joiden selättämiseen on realistisemmat mahdollisuudet.

PYSYVÄ ASUNTOJEN HINTOJEN LASKU UHKAA JATKOSSA MYÖS KESKISUURIA KAUPUNKEJA 

Haja-asutusalueiden muuttotappiopaikkakunnilla on käytännössä jo tunnustettu se, että asuntojen hinnat eivät tule enää koskaan nousemaan. Asuntomarkkinoiden isoin haaste seuraavalla vaalikaudella on estää se, että Savonlinnan, Varkauden, Kouvolan, Haminan, Forssan, Kokkolan ja Kemin tyyppiset keskisuuret kaupungit joutuvat myös samaan ikuisesti laskevien asuntojen hintojen kierteeseen.

Asuntomarkkinadata varoittaa, että tällainen uhkakuva saattaa olla jo todellisuutta. Vuodesta 2010 alkaneen hintojen laskun lisäksi nämä keskisuuret kaupungit kärsivät myös kauppamäärien laskusta, vaikka tukena on kova korkoelvytys ja talouskasvu koko Suomen tasolla. Isojen kiinteistönvälitysketjujen vaiheittainen vetäytyminen keskisuurista kaupungeista on myös hälyttävä signaali. Pankit osaavat näitä merkkejä lukea, ja ne vaikuttavat kielteisesti asuntojen vakuusarvoihin ja paikallisten asuntolainojen korkomarginaaleihin. Näin syntyy itseään voimistava kierre.

Haluan olla varovaisen optimistinen ja uskoa, että keskisuurten kaupunkien osalta peli ei ole vielä menetetty. Tarvitaan kuitenkin päättäväisiä ja monipuolisia toimenpiteitä. Yhtä ihmelääkettä tuskin on. Tärkeintä olisi aluksi tiedostaa ja tunnustaa ongelma. Jos nykyinen kehitys jatkuu, tilanne pahenee seuraavan neljän vuoden aikana enemmän kuin mihin meillä kansakuntana on varaa. Tuskin kukaan haluaa Suomea, jossa keskisuurten kaupunkien tulevaisuus on pelkkää alamäkeä. Aihe on kuitenkin herkkä, eikä siitä puhuminen välttämättä miellytä niitä, joita koitetaan auttaa. Siitä huolimatta – tai ehkä juuri siksi – ongelman tunnustaminen läpi puoluekentän on erittäin tärkeää.

Kylmien lukujen valossa vaaravyöhykkeessä ovat erityisesti alle 50 000 asukkaan kaupungit, mutta myös osa 50 000 – 100 000 asukkaan kaupungeista. Tämä on kylmäävää todeta. Asiaa on käsitelty julkisuudessa lähinnä kiertoilmausten tai yksittäisten esimerkkikaupunkien kautta. Kyse on kuitenkin isosta rakenteellisesta ja koko maata koskevasta ongelmasta, jonka ratkaisemisen päävastuu ei voi olla yksittäisillä kunnilla. Vaalien alla on tärkeää ymmärtää, valtion ja nyt valittavan uuden eduskunnan tulee toimenpiteisiin tarttua. Ja puolueiden tulee olla omien ratkaisumalliensa kanssa hereillä, kun hallitusohjelmasta keväällä neuvotellaan. Pienten muuttotappiokuntien uudelleen asuttamista on suorastaan vahingollista haihatella. Tärkeää olisi keskittyä pelastamaan sitä, mikä pelastettavissa ehkä vielä on.

HELSINKI JA PÄÄKAUPUNKISEUTU TARVITSEVAT MINIASUNTOJA ASTINLAUDAKSI PÄÄKAUPUNKIIN MUUTTAMISEEN

Asuntomarkkinoiden toiseksi suurin haaste seuraavalla vaalikaudella liittyy pääkaupunkiseutuun, jonka kehitys on Suomen talouskasvun ja kilpailukyvyn kannalta erittäin keskeistä. Itämeren alueen pääkaupungit kilpailevat investoinneista, parhaista työntekijöistä ja toimialakeskittymistä vetovoimatekijöillä, joiden suhteen niillä kullakin on omat vahvuutensa ja heikkoutensa.

Helsingin Akilleen kantapää on kallis asuminen. Se, että Tukholmassa asuntotilanne on vielä ongelmallisempi, ei pyyhi ongelmaa pois. Päinvastoin on harmillista, että Helsinki ei nyt saa paremmasta asuntotilanteestaan aivan sellaista kilpailuetua Tukholmaan nähden kuin se voisi saada. Vaikka muiden kokoluokkien tarjonta ja hintataso ovat Tukholmaan nähden meillä hyvällä mallilla, Helsinki kompastuu siihen, että halvin mahdollinen asumisvaihtoehto on myös Helsingissä liki sietämättömän kallis. Pieniä edullisia miniasuntoja ei ole tarjolla kuin pienen murto-osan verran niiden kysynnästä. Se on ongelma niin Suomesta kuin ulkomailta Helsinkiin suuntautuvalle työn tai opiskelupaikan perässä muuttamiselle ja siten myös koko pääkaupungin kehitykselle. Tilanne vaikeuttaa harmillisesti Helsingin kilpailua nuorista osaajista myös Tallinnan kanssa. Lisäksi edullisimman mahdollisen asuntoratkaisun kalleus paisuttaa asumistukimenojamme, kuten yleisesti tiedossa on.

Mistä tämä Helsingin ja koko pääkaupunkiseudun ongelma johtuu? Voimakas muuttovoitto on yhdessä korkoelvytyksen, talouskasvun, sijoittajakysynnän ja yksiöiden rakentamisen rajoittamisen kanssa vähitellen nostanut kaikkein edullisimmankin saatavilla olevan asumisvaihtoehdon, pienen yksiön, hinnan ongelmallisen korkeaksi. Kun pienten yksiöiden rakentamista on voimakkaasti rajoitettu samalla isoja yksiöitä ja pieniä kaksioita rakentamisessa suosien, krooninen miniyksiöiden ylikysyntä on ajan myötä nostanut miniyksiöiden hinnat ja vuokrat suhteettomiksi. Käytännössä aivan pienten miniyksiöiden hinnat ja vuokrat ovat nousseet pulan seurauksena hämmästyttävän lähelle selvästi isompien yksiöiden ja pienten kaksioiden tasoa. Kyse on selvästä markkinavääristymästä.

Mekanismi on tavallaan vastaava kuin tilanteessa, jossa kaupungista ei löydy lainkaan edullisia hotellihuoneita, koska iso yleisötapahtuma on täyttänyt kaiken majoituskapasiteetin ja saanut vaatimattomatkin hotellit hinnoittelemaan huoneidensa hinnat korkeiksi. Kun huoneita ei paikkakunnalla riitä kaikille, vaatimattomastakin huoneesta voi pyytää suhteettoman kovan hinnan. Pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoilla asetelma vain on hetkellisen sijasta pysyvä. Ja miniyksiöiden rakentamisen rajoittaminen estää vaatimattomimpien ratkaisujen tarjonnan lisääntymisen kysyntää vastaavaksi.

Helsinki ja koko pääkaupunkiseutu tarvitsevat toimia, joilla edullisimman mahdollisen asumisvaihtoehdon hintaa saadaan alas. Mahdollisimman pieni ja halpa miniyksiö riittää siihen. Se toimii astinlautana työn tai opiskelupaikan perässä pääkaupunkiseudulle muuttavalle. Tällaisessa miniasunnossa ei yleensä asuta kovin pitkään. Kun koeaika päättyy, palkka nousee tai elämäntilanne muuttuu, asunto usein vaihtuu nopeasti hieman isompaan. Silloin miniyksiö vapautuu seuraavalle tarvitsijalle. Tiheä vuokralaisten vaihtuvuus tällaisissa asunnoissa ei ole ongelma, vaan luonnollista ja suotavaakin. Vaatimaton edullinen asunto on tehnyt tehtävänsä, kun se on toiminut astinlautana paikkakunnalle muuttamiseen ja mahdollistanut sen. 

Hyvä esimerkiksi tässä onnistumisesta on Oulu. Kun edullisin asumisvaihtoehto on hinnaltaan edullinen, paikkakunnalle on helppo tulla töihin tai opiskelemaan. Se puolestaan on vetovoimatekijä yritysten sijoittumisen kannalta. Selvästi yleistä tasoa edullisimpia miniyksiöitä on pääkaupunkiseudulla toistaiseksi sallittu rakennettavaksi vain Vantaalle. Kokemukset ovat olleet rohkaisevia. Ne ovat osoittaneet, että pääkaupunkiseudun edullisimpien yksiöiden vuokrien ei tarvitse alkaa kutosella tai seiskalla. On nähty, että 500 euron vuokrataso on Vantaan kovan rahan uudiskohteissakin mahdollinen.

Valtion tulisi esimerkiksi MAL-sopimusten kautta ohjata pääkaupunkiseudun kaupunkeja myös tämän hintatason asuntojen tuottamiseen. Käytännössä se tarkoittaisi liikenneinvestointien koplaamista pienien halpojen asuntojen syntymiseen. Missään nimessä ei pidä rakentaa pelkästään miniyksiöitä. Riittää, että näitä miniyksiöitä olisi 5-10 % kaikista rakennettavista asunnoista. Määrä voi kuulostaa pieneltä, mutta todennäköisesti se riittäisi siihen, että miniasuntojen ja sitä myötä halvimman asumismuodon reaalihinta pääkaupunkiseudulla vaalikauden aikana selvästi laskisi. Yksi syy on nopea vaihtuvuus. Lähes jokainen miniyksiö ehtii jo neljän vuoden aikana olla astinlautana usealle pääkaupunkiseudulle muuttavalle.

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva