Blogi

Taloyhtiöiden yhtiökokoukset lähestyvät. Seuraavilla toimenpiteillä taloyhtiön taloudenpito muuttuu järkevämmäksi ja asuntojen arvot kasvavat.

Yhtiövastike taloyhtiöissä koostuu hoito- ja rahoitusvastikkeesta sekä käyttökorvauksista. Asunnonomistajan etu on, että taloyhtiön kulut ovat läpinäkyvät.

Niistä asunnoista, joiden hoitovastike on matala, maksetaan korkeampia kauppahintoja. Asukkaat ja ostajat kun arvostavat matalaa hoitovastiketta. Siksi hoitovastikkeen sekaan ei saa lipsahtaa mitään ylimääräistä, vaan käyttökorvaukset ja remonttirahat kannattaa pitää siitä erillään. Näin ei kuitenkaan läheskään aina ole.

1.    Hoitovastikkeella tulee kattaa pelkät hoitomenot
Hoitovastikkeella on tarkoitus kattaa vain hoitokulut. Matala hoitovastike kiinnostaa asunnon ostajaa ja tekee sen, että hän on valmis maksamaan asunnosta enemmän. Asunnon arvo nousee, oli se myynnissä tai ei. Pidä siis hoitovastike mahdollisimman matalana.

2.    Käyttökorvauksia tulee veloittaa erikseen ja niiden tulee kattaa käytön todelliset kustannukset
Vesimaksun suuruus pitäisi määräytyä veden ja jäteveden todellisten kustannusten mukaan. Lisäksi vesimaksujen määrään tulee lisätä 1/3 ympärivuotisista lämmityskuluista, koska se on veden lämmittämisen kustannus. Erikseen kannattaa myös veloittaa mm. sähkö-, sauna-, pesutupa- autopaikka-, kaapeli-TV- ja laajakaistamaksut. Näin ne eivät jää piilokuluiksi hoitovastikkeeseen ja nosta sitä. Hoitovastike ja käyttökorvaukset ovat vähennyskelpoisia vuokratulojen verotuksessa kustannusten ryhmittelystä riippumatta.

3.    Korjausvastikkeita ei kannata periä ollenkaan
Korjauksia varten ei kannata kerätä varoja etukäteen, kun korjaukset voi maksaa jälkikäteenkin. Jos korjausvastiketta kerätään ja myyt asunnon pois ennen korjauksen toteutumista, käytännössä häviät rahat. Korjausvastike yleensä rahastoidaan, jolloin se ei myöskään ole vähennyskelpoinen vuokratulojen verotuksessa.

4.    Yllättävät ja satunnaiset kulut kannattaa kattaa ylimääräisillä hoitovastikkeilla
Yllätyksiin ei kannata varautua korkeammalla vastikkeella. Korkeampaa vastiketta maksetaan silloin joka tapauksessa, vaikka mitään yllättävää ei tapahtuisi, ja tämä laskee taloyhtiön asuntojen houkuttelevuutta. Ylimääräinen hoitovastike on vähennyskelpoinen vuokratulojen verotuksessa.

5.    Vanhat alijäämät, aiemmat korjaukset ja muut sotkut tulee rahoittaa ylimääräisellä vastikkeella tai uudella rahoitusvastikkeella, ei vastiketta nostamalla
Vajeita ei tule paikata vastiketta nostamalla, koska se antaa väärän kuvan yhtiön nykyisten kulujen tasosta ja lisäksi vastike tuppaa silloin jäämään korkeammalle tasolle sittenkin, kun vajeet on paikattu. Vanhat vajeet eivät ole kuluvan vuoden hoitomenoja, eivätkä kuulu hoitovastikkeeseen.

6.    Korjaukset taloyhtiön lainalla tai ylimääräisillä vastikkeilla
Isot korjaukset kannattaa rahoittaa taloyhtiön lainalla. Osakkaat maksavat sen rahoitusvastikkeella, jonka taloyhtiö tulouttaa kirjanpidossaan, jolloin sekin on vähennyskelpoinen vuokratuloista.

Pienemmät korjaukset kannattaa rahoittaa ylimääräisellä hoitovastikkeella, siten varsinainen hoitovastike pysyy matalampana.

7.    Ei liian suurta kassaa
Sopiva taso taloyhtiön kassaksi on 1-2 kuukauden hoitovastikkeiden määrä. Jos kassassa on enemmän rahaa, hoitovastiketta kannattaa laskea koko vuodelta, ei antaa vastikkeen osalta vapaakuukausia.

Muista myös kilpailuttaa kaikki urakat ja tingata hinnoista, alennusta saa lähes aina. Myös taloyhtiön pankkilainat kannattaa kilpailuttaa. Toimenpidelistaa noudattamalla parhaissa tapauksissa hoitovastike on saatu puolitettua.

Jaakko Sinnemaa
toimitusjohtaja, Asuntosalkku Oy, Asuntosalkku Suomi Oy
041 5280329
jaakko.sinnemaa@asuntosalkut.fi

Asuntosalkkujemme kautta omistamme lähes kaksi tuhatta asuntoa pääkaupunkiseudulla, kehyskunnissa, Tampereella, Turussa, Lahdessa ja Tallinnassa. Taloyhtiöt ovat meille tuttuja, sillä asuntojamme sijaitsee yli 700 eri taloyhtiössä. Asuntosalkku Eesti Oy sijoittaa Tallinnan asuntoihin, ja olemme Viron suurin markkinaehtoinen vuokranantaja.