Blogi

Putkiremonttiin ei jatkossa heru edullista lainaa, jos puurot ja vellit eivät pysy erillään. Talon korjaamiseen liittyvä taloyhtiölaina on erityyppistä velkaa kuin nopeasti yleistynyt uusien talojen rakentamiseen liittyvä taloyhtiölaina. Molemmat silti kulkevat yleisnimellä taloyhtiölaina. Tähän tarvitaan muutos, jotta taloyhtiöiden korjauslainat pysyvät jatkossakin edullisena ja asuntosijoittajien veroedun suitsiminen ei jarruta osaketalojen peruskorjaamista. Vanhanen pyysi syystä lisää vaihtoehtoja.

Suomalaisten ei ole tarvinnut pelätä johtaako esimerkiksi oma tai puolison työttömyys siihen, että pankki ei annakaan lainaa taloyhtiön putkiremontin maksamiseen. Toisin kuin yleensä muualla maailmassa, Suomessa taloyhtiö hoitaa lainaneuvottelut kaikkien osakkaiden puolesta ja ottaa lainan taloyhtiön nimiin. Osakkaan ei itse tarvitse lähteä hattu kourassa pankkiin. 

Nyt tämä itsestäänselvyytenä pidetty asia on vaarassa. Syynä on se, että taloyhtiölainoja on alettu käyttää talojen korjaamisen ohella myös uusien talojen rakentamiseen. Se on lisännyt taloyhtiölainojen suuruutta ja riskejä.

Kun taloyhtiölainojen käyttötarkoitukseksi on vaihtunut uudisrakentaminen, taloyhtiölainojen suuruus on kasvanut tyypillisesti 60–80 prosenttiin asuntojen arvosta. Tilanteissa, joissa taloyhtiölaina on otettu talon korjaamiseen, taloyhtiölainaa taas on keskimäärin noin 30 prosenttia asuntojen arvosta. Korjaamiseen liittyvä taloyhtiölaina on siis luonteeltaan ja suuruudeltaan erilaista kuin uudisrakentamisen rahoittamiseen otettu taloyhtiölaina.

Pankit ovat vuosikymmenten mittaan tehneet ison työn sen eteen, että kansainväliset tahot, joilta suomalaiset pankit jälleenrahoituksensa saavat, ymmärtäisivät mikä asunto-osakeyhtiö on. Kyseessä on suomalaisen asuntomarkkinan kansallinen erikoisuus, jossa ihmiset omistavat asunnot yhdessä yhteisen yrityksen kautta. Taloyhtiölle valitaan hallitus ja isännöitsijä, ja ne huolehtivat rakennuksesta, korjauksista ja hallinnosta.

Kansainvälisen rahoittajan korvissa asunto-osakeyhtiöt kuulostavat kuitenkin epäilyttävästi riskialttiilta kiinteistösijoitusyhtiöiltä, joille lainaehdot ovat tiukemmat. Suomalaiset pankit ovat osanneet asiansa ja saaneet vuosikymmenten työllä rahoittajat vakuuttumaan taloyhtiöiden lainojen konservatiivisesta luonteesta ja riskien mataluudesta. Niinpä taloyhtiöt ovat saaneet rahoitusta varsin helposti ja matalalla korolla. Tähän idylliin on kuitenkin luikerrellut käärme.

Nyt kaikkien taloyhtiölainojen kansainvälisellä maineella pelataan venäläistä rulettia. Taloyhtiölainaa on alettu talojen korjaamisen sijaan käyttää massiivisesti uusien talojen rakentamiseen, ja ostajat ovat suurelta osin sijoittajia. Asuntoon on sidottu laina, joka seuraa automaattisesti asunnon mukana kulloisellekin omistajalle ilman mitään harkintaa tai kontrollimekanismia. Lainojen kasautumista yksittäisille henkilöille ei siis pysty seuraamaan kukaan. Syntyy ikävästi subprime-kriisin syitä muistuttava asetelma. Nämä elementit ovat valitettavasti juuri sellaisia kiinteistökeinottelulta haiskahtavia virityksiä, mitä suomalaisten pankkien kansainväliset jälleenrahoittajat taloyhtiölainoihin liittyen ovat epäilleet ja pelänneet. 

Seurauksena näyttää uhkaavasti olevan se, että kaikkien Suomen noin 90 000 taloyhtiön lainansaanti vaikeutuu ja kallistuu. Vaikutukset koskevat myös jo aikoja sitten rakennetussa ja kokonaan maksetussa omassa kerrostaloasunnossa asuvia suomalaisia, kun seuraava putki- tai julkisivuremontti osuu kohdalle.

Suuriin taloyhtiölainoihin ja niiden kasautumiseen liittyy myös muita riskejä. Taloyhtiölaina on asunto-osakeyhtiön vastuulla, mutta kaikki osakkeenomistajat ovat lopulta yhteisvastuussa kaiken huoneistojen taloyhtiölainan maksamisesta – siis myös oman yhtiölainaosuutensa jo maksaneet osakkeenomistajat.

*** 

Mitä tilanteelle kannattaisi tehdä? Realismia on tunnustaa tosiasiat, eli se, että perusasetelma on tullut jäädäkseen ja paluuta taloyhtiölainojen käyttämiseen pelkkään talojen korjaamiseen ei näyttäisi olevan. Järjestely on päässyt uudisrakentamisessa niin yleiseksi, että sen kieltämisen seuraukset olisivat arvaamattomat.

Keinoksi jää näiden kahden taloyhtiölainatyypin selkeä erottaminen toisistaan korjauslainaksi ja uudisrakentamislainaksi. Tämä erottelu mahdollistaa lainatyyppien erilaisen verokohtelun, tarkemman ja toimivamman sääntelyn sekä erilaisen käsittelyn pankkien riskienhallinnassa. Taloyhtiöiden korjauslainat ja uudisrakentamislainat saadaan myös tilastoitua erikseen, mikä helpottaa ongelmallisten kehityskulkujen havaitsemista.

Tavoitteena tulee olla, että uudisrakentamislainat eivät vaikuta heikentävästi siihen, millä ehdoin Suomen noin 90 000 taloyhtiötä saavat lainaa välttämättömiin korjauksiin.

Lisäksi tavoitteena tulee olla, että yksityisten asuntosijoittajien uudisrakentamiseen liittyvien taloyhtiölainojen epäterveeksi katsotun veroedun poistaminen ei toteutuessaan sivutuotteena poista myös peruskorjauslainoihin liittyvää veroetua vuokratulojen verotuksessa.

Uudisrakentamiseen liittyvän veroedun mahdollinen poistaminen tarkoittaa sitä, että yksityinen vuokranantaja ei enää saisi vähentää vuokratulojen verotuksessa taloyhtiön kirjanpidossa tuloksi kirjattuja taloyhtiön uudisrakentamislainojen lyhennyksiä.

Mielestäni tärkeää olisi, että taloyhtiön korjauslainojen suhteen tämä vähennysoikeus kuitenkin säilyisi. Ei ole mielekästä luoda asuntosijoittajille keinotekoista syytä peruskorjausten vastustamiseen, koska taloyhtiöiden korjauslainojen osalta nykymalli on toiminut ongelmitta vuosikymmeniä.

Peruskorjauksessa esimerkiksi talon putket ja katto, jotka joskus ennen olivat kunnossa vaikka enää eivät ole, korjataan jälleen kuntoon. Kuten vuosikorjauksissakin, peruskorjauksissa on siis kyse rakennuksen kunnon säilyttämisestä ajan hammasta vastaan.

Valtiovarainministeriön muistio (laatija erityisasiantuntija Matti Matinen 29.6.2020) ei mielestäni ota aivan riittävästi tätä näkökulmaa muuten huolellisissa ja ansiokkaissa johtopäätöksissään huomioon. 

Valtiovarainministeri Matti Vanhanen kertoi viime viikolla pyytäneensä lisävaihtoehtoja. Toivon, että tässä lisäharkinnassa vaihtoehdoiksi nousevat peruskorjausten verovähennysoikeuden säilyttäminen ja taloyhtiölainojen erottelu korjauslainoihin ja uudisrakentamislainoihin. On tärkeää, että Suomen taloyhtiöt pysyvät kunnossa jatkossakin. Taloyhtiölainojen käyttö uudisrakentamiseen ja syntyneen villiintyneen tilanteen suitsiminen eivät saisi sotkea taloyhtiöiden peruskorjausten lainamarkkinoita tai verokohtelua.

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva