Blogi

Uusien asuntojen kauppa on yltynyt huimille kierroksille, kun kauppaa alettiin vauhdittaa suurilla yhtiölainoilla. Ne kun painoivat asuntojen kauppahinnat mataliksi. Uudiskohteen iso yhtiölaina on jättimäinen riski, josta ei puhuta. Kuin virtahepo olohuoneessa. Siinä se istuu vieressä sohvalla, mutta juuri kukaan ei ole sitä huomaavinaan.

Uudiskohteissa noin 70 prosentin yhtiölainat ovat nykyään enemmän sääntö kuin poikkeus. Niiden avulla asuntoon kohdistuvaa lainoitusta saadaan siirrettyä omistajalta kiinteästi itse asuntoon kuuluvaksi. Minkäänlaista arviointia asunnon omistajan luotonkantokyvystä ei kukaan silloin suorita. Tämä Yhdysvalloista tuttu malli aiheuttaa myös sen, että jos asunto myydään, laina siirtyy kätevästi asunnon mukana.

Suomessa perinteinen malli on ollut menneinä vuosikymmeninä se, että uudet asunnot myydään velattomina, eli vailla yhtiölainaa. Myöhemmin, kun rakennukset ovat ikääntyneet, yhtiölainaa on otettu peruskorjauksiin. Ja silloinkin mahdollisimman vähän. Eli on saatettu vaikkapa myydä kivijalasta taloyhtiön omistama liiketila tai tarpeettomaksi jäänyt entinen talonmiehen asunto, jotta yhtiölainaa ei ole tarvinnut ottaa niin paljon. Suurta yhtiölainaa on siis pidetty pahana ja rasitteena taloyhtiölle. Niitä taloyhtiöitä, joilla on todella suuria yhtiölainoja, on pidetty aiemmin yleisesti ”huonoina”. Ja lähes velattomia ja korjauksensa hyvissä ajoin ennakoivia taloyhtiöitä ”hyvinä”.

Nykyään asiat ovat kovasti toisin. Isoista yhtiölainoista on tullut yksi uusista kiinteistökeinottelun työkaluista.

Rakennusliike saa asunnoistaan helpommin todella kovia hintoja, kun suuri yhtiölaina painaa varsinaisen kauppahinnan alas ja asunnon todellinen hinta hämärtyy. Kun lisäksi yhtiölainoissa on usein aluksi muutama vuosi lyhennysvapaata, todelliset tulevat asumiskustannukset hämärtyvät myös.

Käytetystä uuteen asuntoon vaihtava saa vanhan asuntonsa kaupasta käteistä, joka ison yhtiölainan takia ei välttämättä kulukaan uuden asunnon kauppahintaan. Vanhasta uuteen asuntoon vaihtava saa tililleen ikään kuin ylimääräistä käteistä rahaa, mikä voi tuntua mukavalta ja vaikuttaa taloustilanteen kannalta myönteisesti kulutuskäyttäytymiseen. Vähemmälle huomiolle saattaa jäädä se, että asunnonvaihtaja on muutoksen jälkeen aiempaa velkaisempi.

Sijoittaja taas hyötyy isoista yhtiölainoista, koska valistuneet taloyhtiöt tulouttavat niiden lyhennykset kirjanpidossaan, jolloin sijoittaja pystyy vähentämään yhtiölainan lyhennykset heti suoraan vuokratulojen verotuksessa. Tämä on sijoittajan kannalta mahdottoman hyvä kuvio. Tässä yhteydessä täytyy valitettavasti myöntää, että aikanaan itse keksin ja ajoin läpi mallin, jossa tämä kirjanpidossa tulouttaminen kirjataan myös näiden taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksiin, jotta sijoittaja uskaltaa varmemmin laskea verovähennysoikeuden varaan. Vasta myöhemmin tulin katumapäälle, kun tämä asetelma kuumensi uudiskohteisen sijoitusmarkkinoita niin paljon. Paljon enemmän kuin osasin ikinä kuvitella. Asuntokuplan ehkäisyä ajatellen tulin luoneeksi eräänlaisen ilmestyskirjan pedon. Ei myöskään ole lainkaan selvää, etteikö tätä verotuksen porsaanreikää voitaisi jossain kohtaa poikkeusjärjestelyllä tukkia.

Okei, tosi moni tuntuu hyötyvän isoista yhtiölainoista. Mitä pahaa niissä sitten on? Ne tasoittavat tietä asuntokuplalle kiertämällä turvamekanismin toisensa perään. Juuri tällaiset suoraan asuntoihin omistajien ohi sidotut isot lainat, joita jo valmiiksi ylivelkaiset sijoittajat pystyivät haalimaan aina vaan lisää ilman minkäänlaista ulkopuolista kontrollia tai hidastetta, aiheuttivat Yhdysvalloissa subprime-kriisin kärjistymisen vuonna 2005.

Muistan kun Skanska toi tällaisen ison yhtiölainan mallin ensimmäisenä Suomeen 1999 Helsingin Käenkujalla saneeratun vanhan kahvipaahtimon asuntoihin. Kauhistelin kuten moni muukin silloin sitä, kuinka näin velkainen yhtiö voi selvitä yllättävistä tilanteista. Silloin kauhisteltiin myös sitä, ymmärtävätkö ostajat millaisen riskin he ottavat, kun asunto-osakeyhtiö on näin rankasti velkaantunut. Koko viime vuosikymmenen tämä ison yhtiölainan malli pysyikin melko harvinaisena.

Kuluvalla vuosikymmenellä isojen yhtiölainojen malli on yleistynyt uudisrakentamisessa aivan valtavasti. Vielä vuosikymmenen alussa en enää itsekään pitänyt mallia kokonaisuutena kovin vaarallisena, koska minäkin olin siihen jo tottunut. Ja suurin osa asunnoista meni niihin itse muuttaville omistajille, jolloin hajautus oli hyvä. Ihmiset omistivat pääsääntöisesti vain yhden asunnon, josta oli iso yhtiölaina, ja asuivat siinä itse. Mikäs siinä. Osallistuin jopa mallin eteenpäin kehittämiseen sijoittajia houkuttelevaksi.

Se, mikä tuntui aluksi hyvältä ajatukselta ja asuntosijoittamisen edellytysten myönteiseltä edistämiseltä, karkasikin käsistä. Toimintamallin suosion yltyessä vuosikymmenen mittaan isojen yhtiölainojen uudiskohteista on tullut nimenomaan asuntosijoittajien erityissuosikkeja. Muun muassa oman lyhytnäköisen veroetujen virittämisen takia. Asuntojen hinnat ovat vuosien mittaan vaan nousseet, ja yhtiölainojen euromäärät siinä mukana. 

Tästä kehityskulusta on seurannut se, että todella monissa taloissa lähes kaikki osakkaat ovat sijoittajia, joilla on paljon vastaavia asuntoja myös muissa isojen yhtiölainojen uudiskohteissa. Mukana on myös rahastoja. Tämä moninkertaistaa riskit siitä, että jos markkinaturbulenssia tulee, osa osakkaista ei pysty omia lyhennyksiään maksamaan. Muiden täytyy maksaa heidänkin osansa, jolloin yhä useampi joutuu nostamaan kätensä pystyyn maksuvaikeuksien edessä. Ja kierre voi johtaa siihen, että pahimmillaan koko rakennus voi päätyä yhtiölainan antaneen velkojan käsiin.

Asetelmaa vielä pahentaa se, että 70 prosentin yhtiölainan lisäksi monet rakennusliikkeet järjestävät sen päälle vielä 20 prosentin täyterahoituksen. Silloin asunnon lainoitusaste nousee 90 prosenttiin, mitä pidän tällaisen mekanismin kyseessä ollessa todella vaarallisena asuntomarkkinaa ylikuumentavana tekijänä.

Kyllä, olen huolissani. Yhtiölainojen hurja paisuminen on selvästi ongelmallisempaa kuin se, että osakkaat normaaliin tapaan ottaisivat asuntolainoja omiin nimiinsä. 

Jos taloyhtiön osakkaat ottavat kukin itse lainansa, toimii myös ylivelkaantumiseen liittyvä kontrolli normaaliin tapaan pankkien puolelta. Pankki seuraa, etteivät lainanlyhennykset korkojen noustessakaan nielaise liian suurta osaa käytettävissä olevista tuloista, sekä arvio lainanhakijan taloudellista asemaa ja riskinsietokykyä kokonaisuutena. Toki pankki miettii lähinnä omaa etuaan, eikä tämä seula ole mitenkään täydellinen, mutta tärkeä seula kuitenkin.

Kun asuntoon liittyvä laina kohdistuu osakkaan sijaan yhtiölainan kautta suoraan asuntoon, mitään tällaista kontrollia ei ole.  

Taloyhtiöiden hallinnossa näitä riskejä ei välttämättä ole käytönnässä ollenkaan tiedostettu. Tällaisten taloyhtiöiden osakkaiksi ja sitä kautta hallitukseen ei päädy ainakaan niitä henkilöitä, jotka eniten asiasta huolta kantavat. He kun eivät ymmärrettävistä syistä asuntoa tällaisista yhtiöistä osta ja yhtiön hallintoon päädy.

Lisäksi riskejä hämärtää lisäksi järjestelyn yleisyys. Ihmisellä on taipumus ajatella, että jonkin asian yleisyys on todiste sen kohtuullisesta riskittömyydestä. Kuitenkin hyvin tiedämme, että sijoitusmaailman historia on pullollaan varoittavia esimerkkejä tällaisen ajattelun virheellisyydestä.

Joissain taloyhtiöissä riskit on kuitenkin voitu tiedostaa hyvinkin. Myös ammattitaitoinen isännöitsijä on voinut riskien tiedostamista edesauttaa. Kovin paljoa asialle ei kuitenkaan ole välttämättä silloinkaan tehtävissä, koska yhtiöllä ei ole oikein keinoja saada suurta 15, 20 tai 25 vuoden yhtiölainaa kevennettyä. Yksittäiset osakkaat voivat maksaa oman velkaosuutensa pois, vaikkapa normaalilla pankkilainalla, mutta yhtiön hallinto ei voi velvoittaa osakkaita sitä tekemään. 

Toki taloyhtiön hallitus voi esimerkiksi kilpailuttamalla koittaa varmistaa, että yhtiölainan ehdot ovat taloyhtiön kannalta mahdollisimman hyvät. Ja toivoa parasta.

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva