Blogi
Uusien asuntojen 70 prosentin yhtiölainat ovat venäläistä rulettia kaikkien taloyhtiöiden lainoilla
Vuoden 2013 joulukuussa keksin, kuinka taloyhtiölainoja voi käyttää niin, että uusista asunnoista tulee vuokranantajille uskomattoman verotehokkaita sijoituskohteita. Seuraukset karkasivat käsistä, ja nyt Suomen hallitus pyrkii tukkimaan silloin löytämäni porsaanreiän. Samalla uhkaa käydä niin, että myös peruskorjauksia varten otettujen taloyhtiölainojen suora vähennysoikeus vuokratuloista poistuu kaikissa tilanteissa.
12.12.2013 keksin, että taloyhtiölainoilla rakennetuissa uudiskohteissa lainanlyhennykset voidaan perinteisen rahastoinnin sijaan tulouttaa taloyhtiön kirjanpidossa. Silloin paitsi korot, myös lainojen lyhennykset ovat suoraan vähennyskelpoisia vuokratulojen verotuksessa. Eikä monen asuntosijoittajan tarvitse käytännössä maksaa vuokratuloistaan veroa lainkaan.
Esittelin tämän oivalluksen heti samana päivänä Lehto Groupin Markus Myllymäelle, joka innostui. Räjähdyksenomainen kehitys alkoi neljä kuukautta myöhemmin, kun jalostin ideaa eteenpäin ja 15.4.2014 keksin, että sijoittajalle äärimmäisen verotehokas menettely voidaan kirjata jo perustamisvaiheessa taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksiin. Kun sijoittaja voi luottaa, että taloyhtiössä näin toimitaan, asuntojen arvo kasvaa sijoittajan silmissä tuntuvasti.
Olin innoissani keksinnöstä ja sen tuomasta hurjasta veroedusta, koska tuntui, että se voisi kiinnostaa myös sellaisia sijoittajia, jotka eivät aiemmin ole asuntoihin sijoittaneet.
Ja niin todella myös tapahtui. Kuvittelin, että tällä mallilla voisi ehkä syntyä muutamia kymmeniä sijoittajille suunnattuja kerrostaloja. Todellisuus oli toinen. Kun kilpailevat rakennusliikkeet huomasivat sijoittajien ryntäävän ostamaan Lehto Groupin asuntoja, tästä mallista tuli rakennusalan uusi standardi. Markus Myllymäki myi Lehdon osakkeensa helmikuussa 2018, sai hyvän hinnan ja siirtyi pois yhtiöstä. Taloyhtiölainoja otettiin miljardeilla, ja yli 75 % uusista asunnoista sai ensimmäiseksi asukkaakseen vuokralaisen.
Aluksi olin iloinen, kun huomasin keksineeni jotain merkittävää, joka muutti koko asuntosijoittamisen toimialan logiikkaa. Sitten aloin kauhistua. Tunne oli kuin Grimmin veljesten sadusta Makea puuro. Tajusin tehneeni ison virheen. Kesäkuussa 2018 lähetin tiedotusvälineille oheisen viestin, ja myönsin tilanteen lähteneen käsistä ja kehittyvän monin tavoin vaaralliseen suuntaan.
Maailmalta on huonoja esimerkkejä siitä, kuinka voi käydä, jos asunnon ostaja ei itse ota velkaa, vaan velka on kiinni asunnossa. Tunnetuin on Yhdysvaltojen subprime-kriisi.
Eikä siinä vielä kaikki. Sijoittajien aiheuttaman uudiskohteiden taloyhtiölainabuumin ongelmat ei koske pelkästään uudiskohteita, vaan heijastuvat kaikkien Suomen noin 90 tuhannen taloyhtiön lainoihin. Putkiremonttiin ei jatkossa heru edullista lainaa, jos puurot ja vellit eivät pysy erillään.
Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
puh. 010 2327 300
www.vuokraturva.fi
www.myyntiturva.fi
Vuokraturva on luotettavin, tunnetuin ja maineeltaan paras vuokravälittäjä.
(Taloustutkimus Oy 2020)
________________________________________
Lähettäjä: Timo Metsola
Lähetetty: lauantai 2. kesäkuuta 2018 klo 8.08
Vastaanottaja: Vuokraturva Tiedotus <tiedotus@Vuokraturva.fi>
Aihe: VUOKRATURVA: Uusien asuntojen 70 prosentin yhtiölainat ovat venäläistä rulettia sillä, että kaikkien Suomen taloyhtiöiden lainaehdot huononevat
Suomalaiset pankit ovat tehneet ison työn vuosikymmenten mittaan sen eteen, että ne kansainväliset tahot, joilta suomalaiset pankit jälleenrahoituksensa saavat, ymmärtäisivät mikä asunto-osakeyhtiö on. Se on suomalaisen asuntomarkkinan erikoisuus ja ylpeydenaihe, jossa ihmiset omistavat asunnot yhdessä yhteisen yrityksen kautta. Taloyhtiölle valitaan hallitus ja isännöitsijä, ja ne huolehtivat rakennuksesta, korjauksista ja hallinnosta.
Kansainvälisen rahoittajan korvissa asunto-osakeyhtiö kuulostaa kuitenkin riskialttiilta kiinteistösijoitusyhtiöltä. Mutta suomalaiset pankit ovat osanneet asiansa ja saaneet rahoittajat vakuuttumaan taloyhtiöiden konservatiivisesta luonteesta ja riskien mataluudesta. Niinpä taloyhtiöt ovat saaneet – ja saavat edelleen – rahoitusta erittäin helposti ja matalalla korolla. Vuosikymmenien työn seurauksena.
Nyt kaikkien taloyhtiöiden kansainvälisellä maineella pelataan venäläistä rulettia, kun uusiin taloyhtiöiden on alettu kasata maksimimäärä yhtiölainaa ja ostajat ovat suurimmalta osin sijoittajia. Nämä taloyhtiöt ovat juuri sellaisia keinottelulta haiskahtavia virityksiä, mitä kansainväliset rahoittajat pelkäsivät. Ensimmäisten vuosien lyhennysvapaat yhtiölainoissa vielä pahentavat asetelmaa. Maine on helppo menettää, mutta vaikea saada takaisin.
Seurauksena voi olla se, että kaikkien suomalaisten taloyhtiöiden lainansaanti vaikeutuu ja kallistuu. Tämä koskee silloin myös jo kokonaan maksetussa ja aikoja sitten rakennetussa omassa kerrostaloasunnossa asuvia suomalaisia siinä vaiheessa, kun seuraava putki- tai julkisivuremontti tai vastaava osuu kohdalle. Ja lisäksi tämä vaikuttaisi myös vuokria nostavasti, koska vuokranantajien kulut nousisivat.
***
Uudiskohteissa noin 70 prosentin yhtiölainat ovat nykyään enemmän sääntö kuin poikkeus. Niiden avulla asuntoon kohdistuvaa lainoitusta saadaan siirrettyä omistajalta kiinteästi itse asuntoon kuuluvaksi. Minkäänlaista arviointia asunnon omistajan luotonkantokyvystä ei kukaan silloin suorita. Tämä Yhdysvalloista tuttu malli aiheuttaa myös sen, että jos asunto myydään, laina siirtyy kätevästi asunnon mukana.
Suomessa perinteinen malli on ollut menneinä vuosikymmeninä se, että uudet asunnot myydään velattomina, eli vailla yhtiölainaa. Myöhemmin, kun rakennukset ovat ikääntyneet, yhtiölainaa on otettu peruskorjauksiin. Ja silloinkin mahdollisimman vähän. Eli on saatettu vaikkapa myydä kivijalasta taloyhtiön omistama liiketila tai tarpeettomaksi jäänyt entinen talonmiehen asunto, jotta yhtiölainaa ei ole tarvinnut ottaa niin paljon. Suurta yhtiölainaa on siis pidetty pahana ja rasitteena taloyhtiölle. Niitä taloyhtiöitä, joilla on todella suuria yhtiölainoja, on pidetty aiemmin yleisesti ”huonoina”. Ja lähes velattomia ja korjauksensa hyvissä ajoin ennakoivia taloyhtiöitä ”hyvinä”.
Nykyään asiat ovat kovasti toisin. Isoista yhtiölainoista on tullut yksi uusista kiinteistökeinottelun työkaluista.
Rakennusliike saa asunnoistaan helpommin todella kovia hintoja, kun suuri yhtiölaina painaa varsinaisen kauppahinnan alas ja asunnon todellinen hinta hämärtyy. Kun lisäksi yhtiölainoissa on usein aluksi muutama vuosi lyhennysvapaata, todelliset tulevat asumiskustannukset hämärtyvät myös.
Käytetystä uuteen asuntoon vaihtava saa vanhan asuntonsa kaupasta käteistä, joka ison yhtiölainan takia ei välttämättä kulukaan uuden asunnon kauppahintaan. Vanhasta uuteen asuntoon vaihtava saa tililleen ikään kuin ylimääräistä käteistä rahaa, mikä voi tuntua mukavalta ja vaikuttaa taloustilanteen kannalta myönteisesti kulutuskäyttäytymiseen. Vähemmälle huomiolle saattaa jäädä se, että asunnonvaihtaja on muutoksen jälkeen aiempaa velkaisempi.
Sijoittaja taas hyötyy isoista yhtiölainoista, koska valistuneet taloyhtiöt tulouttavat niiden lyhennykset kirjanpidossaan, jolloin sijoittaja pystyy vähentämään yhtiölainan lyhennykset heti suoraan vuokratulojen verotuksessa. Tämä on sijoittajan kannalta mahdottoman hyvä kuvio. Tässä yhteydessä täytyy valitettavasti myöntää, että aikanaan itse keksin ja ajoin läpi mallin, jossa tämä kirjanpidossa tulouttaminen kirjataan myös näiden taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksiin, jotta sijoittaja uskaltaa varmemmin laskea verovähennysoikeuden varaan.
Vasta myöhemmin tulin katumapäälle, kun tämä asetelma kuumensi uudiskohteisen sijoitusmarkkinoita niin paljon. Paljon enemmän kuin osasin ikinä kuvitella. Asuntokuplan ehkäisyä ajatellen tulin luoneeksi eräänlaisen ilmestyskirjan pedon. Ei myöskään ole lainkaan selvää, etteikö tätä verotuksen porsaanreikää voitaisi jossain kohtaa poikkeusjärjestelyllä tukkia.
Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
puh. 010 2327 300
www.vuokraturva.fi
www.myyntiturva.fi
=======================================
Epilogi
Varsinainen keksintö oli se, että tulouttamisen voi kirjata yhtiöjärjestykseen, kun uutta taloyhtiötä perustetaan. Ja tehdä talosta siten sijoittajille erityisen houkutteleva.
Peruskorjauksia varten osakkailta kerättyjä velkaosuuksia ja rahoitusvastikkeita on vanhojen taloyhtiöiden kirjanpidoissa tuloutettu vuosikymmeniä, jos sijoittajat vaan ovat saaneet kyseisen menettelyn yhtiökokouksissa läpi ja olleet tästä mahdollisuudesta tietoisia.
Haasteena oli lähinnä se, että menettely oli useimmiten tuohon aikaan isännöitsijöillekin vieras. Toinen haaste oli se, että asunnossa itse asuva osakas ei järjestelystä suoraan hyödy, ja heitä usein mietitytti se, että saatetaan tarvita asuintalovarausta, jotta taloyhtiön kirjanpidossa ei synny verotettavaa voittoa. Siksi usein sijoittajien pyrkimyksistä huolimatta turvauduttiin tulouttamisen sijaan kerättyjen varojen rahastointiin.
Uuden talon yhtiöjärjestykseen tehty kirjaus turvaa varsin hyvin tuloutusmenettelyn käytön, mikä oli sijoittajille ratkaiseva porkkana. Yhtiölainan suuri koko vain lisää houkuttelevuutta.
Vuoteen 2013 asti taloyhtiölainoja oli käytetty uusissa taloyhtiöissä jonkin verran siksi, että varainsiirtovero oli tarvinnut maksaa vain varsinaisesta kauppahinnasta, mutta ei yhtiölainan osuudesta. Ilmiö oli alkanut nostaa päätään vuosikymmenen vaihteessa.
Vuonna 2013 tämä varainsiirtoveroon liittyvä etu yhtiölainoista poistui, mutta keksin tilalle tämän nykyisen vielä valtavasti suuremman verohyödyn tuovan mallin – ajan myötä liiankin suureksi osoittautuneen.
Timo Metsola
