Blogi

Ilmaisin viime vuoden kesällä huoleni siitä, että ylisuurten taloyhtiölainojen uusien asuntojen kauppaan aiheuttama umpisolmu ei välttämättä aukea itsekseen vielä vuoden tai kahdenkaan kuluessa. Toin esiin kuinka lohduton sellaisen tilanteen vaikutus olisi paitsi asuntorakentamisen parhaillaan näivettyvälle toimialalle, myös kansantaloudelle, jolle asuntorakentamisen työllisyys- ja verokertymävaikutukset ovat merkittäviä.

Ehdotin uusien asuntojen taloyhtiölainojen kieltämistä, jotta asuntorakentamisen toimiala ja sitä rahoittavat pankit saisivat selkeän uuden ja yhteisen suunnan, johon umpisolmu voisi lähteä purkautumaan. Silloin uudet asunnot myytäisiin velattomina, kuten muuallakin maailmassa. Ja kuten Suomessakin ennen taloyhtiölainabuumia toimittiin.  

*** 

Nyt näistä puheista on vuosi kulunut. Asuntorakentumisen umpisolmu on vain tiukentunut, kun myymättömät uudet asunnot taloyhtiölainoineen roikkuvat valtaosin edelleen myynnissä, vaikka alennukset ja kylkiäiset ovat kuumeisesti käytössä. Näissä oloissa käytännössä kukaan ei ole lähtenyt rakentamaan lisää uusia asuntoja. Ei sellaisia, joissa on iso taloyhtiölaina, mutta eipä juuri muitakaan. Koko toimiala on jäänyt neuvottomana tuleen makaamaan.

Näyttää siltä, että jo menetetyn vuoden lisäksi menetetään vielä seuraavakin. Eikä mitään takeita näy siitä, että asuntorakentaminen vielä ensi vuonnakaan käynnistyisi. Vuoden takainen huoleni siitä, että voidaan menettää rakentamisen umpisolmun myötä vielä vuosi tai kaksikin, ei tunnu enää ylimitoitetulta. Voisi ehkä sanoa, että se on jo todellisuutta.

Uskallusta rakentaa toimialan totutusta logiikasta poikkeavasti ilman taloyhtiölainoja ei edelleenkään juuri löydy, mutta eipä löydy myöskään rohkeutta rakentaa lisää isojen taloyhtiölainojen asuntoja, kun entisetkin ovat myymättä. Käytetyissä asunnoissa ei tyypillisesti ole isoja taloyhtiölainoja, ja niiden kauppa tippui korkojen noustuakin vain noin kolmanneksen. Uusissa asunnoissa isoja taloyhtiölainojan on, ja niiden kauppa tippui korkojen noustua noin 90 %. Tästä on pääteltävissä jotain, vaikka toki myös uusien asuntojen korkeat hinnat ja niiden heikko jousto alaspäin vaikuttavat.

Asuntorakennusala ei edelleenkään tiedä mistä uusi suunta eteenpäin löytyy. Kilpailu- ja kartellilainsäädännön takia toimiala ei voi suunnasta ja toimialan yleisestä toimintalogiikasta keskenään sopia. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että on vaikea nähdä muuta nopeaa ratkaisua kuin uusien asuntojen taloyhtiölainojen kieltäminen, jolloin niihin liittyvät pelot eivät olisi jatkossa ongelma. Kuluttajien on vaikea ymmärtää taloyhtiölainoja, jotka ovat yrityslainoja ja joiden logiikka ja vastuut menevät eri tavalla kuin kuluttajan omien asuntolainojen.

Jos taloyhtiölainat kiellettäisiin, silloin toimialan uusi suunta tulisi lainsäätäjältä ja viitottaisi selvät raamit joissa toimia. Niihin raameihin pankitkin sitten alkaisivat omia rahoitusmallejaan sorvata. Tätä paremmat ja helpommin toteutettavat ideat olisivat kovin tervetulleita, mutta niitä ei ole kuulunut. Siksi toistan oman ehdotukseni, koska huoleni syntyneestä asuntorakentamisen umpisolmusta vain voimistuu.

Sen varaan laskeminen, että tilanne ratkeaa itsekseen, on melkoista uhkapeliä.

Selvää tietysti on, että kun kasvukeskusten muuttovoitto on kovaa ja asuntorakentaminen samaan aikaan lähes seis, jossain kohtaa jännite näiden tosiasioiden välillä kasvaa niin suureksi, että markkinatalouden lainalaisuudet joka tapauksessa käynnistävät asuntorakentamisen joltain pohjalta uudelleen. Jo asuntopula ja käytettyjen asuntojen nousevat hinnat ajavat siihen.

Mutta aikaa voi mennä vuosia. Eikä meillä ole takeita, että padon tällä tavoin lopulta murtuessa eurooppalainen rakennustarvikkeiden kauppa ja rakennusalan vierastyövoiman saatavuus pystyvät vastaamaan kotimaisiin tarpeisiimme. Käynnissä saattaa samaan aikaan olla esimerkiksi 40 miljoonan asukkaan Ukrainan jälleenrakennus, ja Euroopan laajuinen pula rakennustarvikkeista ja -työvoimasta on saattanut nostaa kustannukset ongelmallisen korkealle.

Ei ole viisasta hyväksyä tilannetta, jossa asuntorakentaminen on ensin vuosia lähes täysin seis, ja laskea sen varaan, että syntynyt vaje pystyttäisiin myöhemmin kirimään nopeasti kiinni. Sen lisäksi että asuntojen aloitukset ovat tällä hetkellä ennätyksellisen alhaalla, myös haettujen rakennuslupien määrä on koko niiden tilastointihistorian pohjalla. Nyt ei siis rakenneta, eikä edes suunnitella rakentamista. Voinee perustellusti todeta, että tilanne on hälyttävä.

Vanhojen puheenvuorojen listaaminen ja esiin tuominen on harvoin perusteltua. Nyt poikkeuksellisesti teen alla niin, jotta tulisi esiin, että mielestäni ei voi sanoa nykyisen tilanteen syntyneen jotenkin yllättäen, kuten jotkut väittävät.

Ongelmallinen kehitys oli todistettavasti ennustettavissa jo kuusi tai seitsemän vuotta sitten, kuten alta näkee. Tärkeintä olisi kuitenkin ymmärtää, että samoin on nyt ennustettavissa se, että nykytilanne ei ratkea nopeasti pelkästään odottamalla. Asuntorakentaminen käynnistyy vasta, kun on selvä näkymä siitä, miltä pohjalta sitä Suomessa seuraavaksi tehdään. Ja jokainen menetetty kuukausi ennen sitä on kansantaloudelle lähes miljardiluokan tragedia.

Taloyhtiölainoista vuonna 2017

Isoista taloyhtiölainoista tuli keinottelun väline - "Asunnon todellinen hinta hämärtyy"
https://www.kauppalehti.fi/uutiset/isoista-taloyhtiolainoista-tuli-keinottelun-valine-asunnon-todellinen-hinta-hamartyy/7e5e6c75-8db4-34f1-b945-97b41d9a2b35

Uudisasuntojen kauppa käy kuumana – suuret yhtiölainat avasivat asuntokaupan padot
https://www.taloustaito.fi/Blogi/blogit-2017/uudisasuntojen-kauppa-kay-kuumana--suuret-yhtiolainat-avasivat-asuntokaupan-padot/#094ce3de

Taloyhtiölainoista vuonna 2018

Asuntosijoittamisen guru Timo Metsola katuu asuntomarkkinat kuumentanutta keksintöään: ”Tulin luoneeksi ilmestyskirjan pedon”
https://yle.fi/a/3-10237373

"Se oli kuin bensaa asuntosijoitusbuumin liekkeihin" – Timo Metsola muistelee, kuinka taloyhtiölainat tulivat Suomeen
https://www.talouselama.fi/uutiset/se-oli-kuin-bensaa-asuntosijoitusbuumin-liekkeihin-timo-metsola-muistelee-kuinka-taloyhtiolainat-tulivat-suomeen/ec4f2a51-3e6f-31b9-be6e-f784e226bd82

Vuokraturvan Metsola asuntomarkkinoista: ”Maasto, jossa kytee palopesäkkeitä”
https://www.iltalehti.fi/talous/a/201808012201109101

Uudiskohteiden isot yhtiölainat venäläistä rulettia – pahimmillaan kaikkien taloyhtiöiden lainaehdot huononevat
https://www.taloustaito.fi/Blogi/blogit-2018/uudiskohteiden-isot-yhtiolainat-venalaista-rulettia--pahimmillaan-kaikkien-taloyhtioiden-lainaehdot-huononevat/#094ce3de

Taloyhtiölainoista viimeisen noin vuoden aikana

Vuokraturvan Metsola: uudiskohteiden taloyhtiölainoista voitaisiin luopua kokonaan
https://www.hs.fi/talous/art-2000009712956.html

Taloyhtiölainojen markkinoija haluaa tukkia porsaanreiän
https://www.hs.fi/paakirjoitukset/art-2000010085577.html

Timo Metsola oli ideoimassa uudisasuntojen taloyhtiölainoja, ja nyt häntä kaduttaa: ”Olen tehnyt hirveän virheen”
https://www.aamulehti.fi/talous/art-2000010087197.html

Markkinaraati-podcast: Timo Metsola: Uusien asuntojen taloyhtiölainat kiellettävä
https://www.kauppalehti.fi/uutiset/markkinaraati-podcast-timo-metsola-uusien-asuntojen-taloyhtiolainat-kiellettava/6bef6784-a705-44bf-8ce9-3fc18e22698e

Asuntojen hinnoissa voi tapahtua äkkijyrkkä muutos. Asiantuntijat povaavat markkinahäiriötä.
https://www.hs.fi/visio/art-2000010230001.html

Uusien asuntojen taloyhtiölainat loppuvat ja rakentaminen muuttuu
https://www.vuokraturva.fi/medialle/blogi/uusien-asuntojen-taloyhtiolainat-loppuvat-ja-rakentaminen-muuttuu

Asuntorakentaminen ei lähde liikkeelle, koska sillä ei ole uutta suuntaa mihin lähteä
https://www.vuokraturva.fi/medialle/blogi/asuntorakentaminen-ei-lahde-liikkeelle-koska-silla-ei-ole-uutta-suuntaa-mihin-lahtea

Timo Metsola ehdottaa rajua lääkettä asuntorakentamisen kriisiin: Kielletään taloyhtiölainat kokonaan
https://www.rakennuslehti.fi/2024/02/timo-metsola-ehdottaa-rajua-laaketta-asuntorakentamisen-kriisiin-kielletaan-taloyhtiolainat-kokonaan/

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva