Blogi
Uusien asuntojen taloyhtiölainat loppuvat ja rakentaminen muuttuu
Asuntorakentaminen ja siihen myönnetyt rakennusluvat ovat romahtaneet, eikä uutta nousua toistaiseksi ole näkypiirissä edes suurimmissa kasvukeskuksissa. Taloyhtiölainat ja niiden parissa vuodessa moninkertaistuneet korkokulut ovat saaneet ostajat varovaisiksi. Myymättömiä uusia asuntoja on paljon, ja niiden kauppa on hyvin hidasta tai pysähdyksissä.
Tilanteen vaikeutta ja poikkeuksellisuutta kuvaa se, että ympäri Suomea on yksittäisiä uudiskohteita, joiden asunnot eivät mene kaupaksi edes pelkällä taloyhtiölainaosuudella. Eli toisin sanoen kauppaa ei tule edes nollan euron kauppahinnalla, koska ostajan pitäisi ottaa vastuulleen uuteen asuntoon liittyvä taloyhtiölaina. Äärimmillään kauppahinta voi tällaisissa tilanteissa olla negatiivinen, eli myyjä maksaa ostajalle, jotta kauppa syntyy. Tämä hyvin erikoisen kuuloinen ilmiö tuli takavuosina tutuksi tietyistä golfosakkeista, joita ei saatu kaupaksi kuin maksamalla ostajalle siitä, että ostaja suostuu ottamaan osakkeet omistukseensa.
Suurista taloyhtiölainoista, niiden paisuneista hoitokuluista sekä myös naapureiden taloyhtiölainoihin ulottuvasta yhteisvastuusta on tullut peikko, joka on pelästyttänyt asuntokaupan pahanpäiväisesti.
Uusi alku voi vaatia luopumista uudiskohteiden taloyhtiölainoista kokonaan
Onkin täysin mahdollista, että kun vapaarahoitteinen asuntorakentaminen lopulta lähtee jälleen nousuun, uudet talot rakennetaan kokonaan ilman nyt lähes kirosanaksi muodostuneita taloyhtiölainoja. Eli rakentamisen nousu vähintäänkin ensivaiheessa käynnistyy taloyhtiöillä, joissa ei ole taloyhtiölainaa. Samaan aikaan luultavasti edelleen roikkuu pitkään myynnissä olleita uudiskohteita, jotka eivät taloyhtiölainojen ja hintatason takia mene kaupaksi.
Jos näin käy, kyseessä olisi sekä kuluttajien että rakennusliikkeiden kannalta perustavanlaatuinen muutos. Aiemmin rakennusliikkeet saivat asunnoistaan jopa satumaisen kovia hintoja, kun suuri yhtiölaina painoi varsinaisen kauppahinnan alas ja asunnon todellinen hinta hämärtyi. Lisäksi taloyhtiölainoissa oli usein aluksi muutama vuosi lyhennysvapaata, jolloin todelliset asumiskustannukset hämärtyivät myös. Asunnon hinnan näennäisen halvaksi taikova kokonaisuus viimeisteltiin tonttirahaston vuokratontilla, jonka vuokrankorotus- ja lunastusehtoja ostaja ei ymmärtänyt tai edes kunnolla tiennyt.
Kaikki tämä toimi kuin häkä, kunnes korot viime vuonna alkoivat nousta. Suuri osa uuden asunnon ostaneista ymmärsi nämä häivytetyt riskit vasta kun jo ne jo kaatuivat päälle. Ja uusien asuntojen epäedullisiin tontinvuokrasopimuksiin liittyvät riskit ymmärretään edelleen heikosti, koska ne tulevat esiin hitaammin kuin taloyhtiölainojen riskit.
Jopa taloyhtiölainojen kieltäminen uusissa asunnoissa olisi nyt mahdollista
Syntynyt tilanne antaisi lainsäätäjälle luontevan mahdollisuuden kieltää uudiskohteiden taloyhtiölainat kokonaan, koska ainakin väliaikaisesti niiden käyttö seuraavaksi käynnistyvissä kohteissa on luultavasti muutenkin loppumassa tai ainakin hiipumassa.
Suurten taloyhtiölainojen haitat ja riskit ovat todella vaikeita ennakoida ja hahmottaa etukäteen. Siksi uusien asuntojen taloyhtiölainat sopivat varsin huonosti maallikkojen käymään kuluttajakauppaan, jota kovan rahan uudisasuntojen kauppa pääosin on. Tavalliset ihmiset ottavat omassa taloudessaan valtavia riskejä, joita eivät ymmärrä ottavansa. Tilanne on varovaisesti arvioidenkin kaukana optimaalisesta.
Syntyneen akuutin ongelmatilanteen positiivisena seurauksena voisi kuitenkin nyt olla mahdollisuus suurempaankin muutokseen uusien asuntojen taloyhtiölainojen kieltämisen muodossa. Tällainen muutos olisi nimittäin korostetun tärkeää ajoittaa oikein, ja juuri nyt voisi olla otollinen hetki.
Sitä harkitessa on tärkeää huolella pohtia, olisiko uusien asuntojen hintoja ja niissä asumisen tulevia kustannuksia helpompi hahmottaa, vertailla ja ennakoida, jos uusien asuntojen taloyhtiölainat eivät olisi sallittuja. Ja onko mahdollisesti riittävän selkeästi ja laajasti jo kokemuksen kautta nähty, että uudiskohteiden taloyhtiölainat tekevät asuntomarkkinasta tarpeettomasti epävakaan. On nähtävissä, että ne tekevät niin ostajan, myyjän, rakennusliikkeen, rahoittajapankin kuin yhteiskunnankin tilanteesta epävakaamman ja vaikeammin ennustettavan kuin mitä on yleisesti kuviteltu.
Vaihtoehto täyskiellolle
Hieman kevyempi vaihtoehto taloyhtiölainojen täyskiellolle olisi laskea uusien asuntojen taloyhtiölainan enimmäismäärä 60 prosentista esimerkiksi 30 prosenttiin. Silloin uudet valmistuvat talot eivät olisi ylivelkaisia, ja taloyhtiölaina jäisi kuitenkin tiettyyn nykyistä pienempään rooliin ratkaisemaan muun muassa rakennusliikkeiden rahoitustarpeita.
Vastaa sinä omasta lainastasi ja anna naapurin vastata omastaan
Mielestäni viisainta olisi kuitenkin hyödyntää syntyneen poikkeustilanteen tarjoama mahdollisuus ja palata siihen, että koko asuntolaina haetaan pankista niin, että velallisen maksukyky samalla kontrolloidaan. Suomessa on kansainvälisesti vertaillen erittäin toimiva ja aidosti kilpailtu asuntolainamarkkina, joten edellytykset tälle muutokselle olisivat velanhoitokykyisen kuluttajan näkökulmasta hyvät.
Jos palaisimme malliin, jossa jokainen ottaa lainansa itse, silloin itse kukin olisi vastuussa vain omasta lainastaan, eikä tarvitsisi miettiä naapurin lainoja. Nyt sellaisessa tilanteessa, jossa osakkaalle tulee maksuvaikeuksia, muut osakkaat ovat yhdessä vastuussa myös hänen taloyhtiölainastaan. Vaikka olisit itse oman taloyhtiölainaosuutesi jo maksanut, voit silti pahimmillaan joutua myös naapureidesi taloyhtiölainaosuuksien maksumiehiksi.
Taloyhtiölainojen ehdot ovat tavallisia asuntolainoja huonommat
Taloyhtiölainat ovat ehdoiltaan kuluttajalainoja huonompia yrityslainoja. Pankki voi tietyissä tilanteissa jopa muuttaa lainamarginaalia kesken laina-ajan tai tehdä muita toimia, jotka eivät tavallisen asuntolainan kohdalla olisi mahdollisia.
Lisäksi kukaan ei taloyhtiölainojen osalta seuraa ihmisen velanhoitokykyä tai sitä, kuinka paljon taloyhtiölainoja voi yhdelle ja samalle henkilölle kertyä. Samaan aikaan ylivelkaantunut osakas on riski taloyhtiön muille osakkaille, joille vastuut voivat kaatua.
Kun laina on sidottu asuntoon eikä asunnon omistajaan, ollaan samantapaisten riskien äärellä kuin aikanaan Yhdysvaltojen subprime-kriisissä.
Hyvä tarkoitus, mutta huono lopputulos
Nyt syntynyttä mahdollisuutta päästä uudiskohteiden taloyhtiölainoista eroon ei kannattaisi päästää käsistä sitä hyödyntämättä. Samalla estettäisiin se, että nykytilanne toistuu esimerkiksi 10 vuoden kuluttua uudestaan, kun nykyisen kriisin opit ovat unohtuneet.
Olin itse keittämässä tätä koko soppaa, kun joulukuussa 2013 luovuuden puuskassa keksin, että taloyhtiölainoilla rakennetuissa uudiskohteissa lainanlyhennykset voidaan perinteisen rahastoinnin sijaan systemaattisesti tulouttaa taloyhtiön kirjanpidossa. Tällöin paitsi korot, myös lainojen lyhennykset ovat suoraan vähennyskelpoisia vuokratulojen verotuksessa eikä monen asuntosijoittajan tarvitse käytännössä maksaa vuokratuloistaan veroa lainkaan. Asuntosijoittaminen alkoi tämän mahdollisuuden myötä kiinnostaa monia sellaisiakin, joilla ei aiemmin ollut siihen mitään mielenkiintoa.
Räjähdyksenomainen kehitys alkoi neljä kuukautta myöhemmin keväällä 2014, kun vielä jalostin ideaa eteenpäin siten, että tämä sijoittajalle äärimmäisen verotehokas menettely kirjataan jo perustamisvaiheessa taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksiin. Kun sijoittaja saattoi luottaa, että taloyhtiössä näin toimitaan, asuntojen arvo kasvoi sijoittajan silmissä tuntuvasti.
Marraskuussa 2017 totesin markkinan silloista ylikuumenemista huolestuneena seuratessani, että olin tullut tehneeksi ison virheen. Ilmaisin tuolloin ensimmäistä kertaa julkisesti huoleni siitä, että syntynyt malli oli venäläistä rulettia kaikkien Suomen taloyhtiöiden rahoitusmarkkinamaineella ja asuntokaupan ylikuumenemisriskiä ajatellen olin kenties luonut suorastaan jonkinlaisen ilmestyskirjan pedon.
Mitä vaihtoehtoja olisi kokonaan kieltämiselle tai voimakkaalle rajoittamiselle?
Viime vuosina yhtenä ratkaisuvaihtoehtona tilanteeseen on esitetty sitä, että taloyhtiölainat siirrettäisiin jollain mekanismilla vain kunkin osakkeenomistajan itse vastattavaksi. Tässä mallissa on kuitenkin mielestäni varsin runsaasti haasteita.
Jos ajatellaan tilannetta, jossa osakkaiden yhteisvastuu onnistuttaisiin tavalla tai toisella poistamaan taloyhtiölainoilta, se vaikuttaisi taloyhtiölainojen ehtoihin velkarahan hintaa nostavasti, koska lainan antajan riskit maksuvaikeustilanteissa kasvaisivat tuntuvasti. Samalla laina lakkaisi olemasta aidosti koko taloyhtiön lainaa, jonka vakuutena voidaan käyttää koko taloyhtiön omistamaa kiinteistöä, mikä vaikeuttaisi esimerkiksi peruskorjauksia varten otettavien taloyhtiölainojen saamista. Lisäksi jonkin yksittäisen osakkeenomistajan huono tilanne esimerkiksi vakavien maksuhäiriömerkintöjen suhteen voisi jopa estää lainansaannin koko taloyhtiöltä. Nykytilanteeseen nähden moni asia heikkenisi.
Vertailun vuoksi jos taas tehtävä muutos olisi ”vain” uusien asuntojen taloyhtiölainojen kieltäminen, silloin jokainen uudiskohteen ostaja hakisi oman lainansa pankista itse tavallisena asuntolainana ja tilanne olisi hyvin selkeä. Uuden asunnon lainoitus olisi asunnon ostajan eikä taloyhtiön nimissä, eli mitään yhteisvastuuta näistä lainoista ei olisi.
Ja silti yhteisvastuu esimerkiksi taloyhtiön putkiremonttilainoissa säilyisi ja toimisi aivan entiseen tapaan, mikä helpottaisi korjaamista varten otettavien taloyhtiölainojen saamista ja parantaisi niiden lainaehtoja.
Suomea uhkaavan taantuman ja asuntorakentamisen välillä yhteys
Jossain vaiheessa uusien asuntojen rakentaminen ja kauppa jälleen vilkastuvat. Sitä odotellessa Suomi luisuu taantumaan, osin juuri koska asuntorakentamisen merkitys kansantaloudelle on alihankintaketjuineen ja oheisvaikutuksineen niin korostetun suuri.
Nyt kannattaisi myös veronmaksajan etua ja kestävyysvajetta ajatellen tarkasti katsoen huomioida se, miten yhteiskunta voisi asuntorakentamisen terveemmälle pohjalle palautumista vauhdittaa. Samalla on mahdollista kiinnittää huomiota siihen, mistä nykytilanteen epäterveistä syistä voisi samalla hankkiutua luontevasti ja pysyvästi eroon.
Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva Oy
***
Saman kirjoittajan aiempia tekstejä taloyhtiölainoista ja niiden ongelmista:
