Blogi

Liite: Ennuste vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien kehityksestä vuonna 2013

Oppilaitosten opiskelijavalintojen ratkeaminen on käynnistänyt vilkkaimman ajan vuokramarkkinoilla. Joka vuosi pienten vuokra-asuntojen kysyntä ylikuumenee, kun tuhannet uudet opiskelijat etsivät yhtä aikaa vuokra-asuntoa opiskelupaikkakunnilta ja niiden naapurikunnista.

Erot opiskelupaikkojen varmistumisen aikataulussa laittavat opiskelijat keskenään eriarvoiseen asemaan. Mitä aiemmin oma opiskelupaikka varmistuu, sen helpompaa vuokra-asunnon saaminen on. Hakijoiden määrä kasvaa ja asunnon saaminen vaikeutuu, mitä lähemmäs syksyä mennään.

Ennen heinäkuun puoliväliä vuokra-asuntonsa löytävät ovat parhaassa asemassa. Elokuussa kilpailu on kovinta, valinnanvaraa vähiten ja myös vuokrapyynnöt korkeimmillaan. Vuokranantajat osaavat nimittäin reagoida kysyntäpiikkiin lisäämällä vuokrapyyntöihin noin 10 prosentin sesonkilisän. Moni ei tule ajatelleeksi, että jos asunnon vuokraa kovimmassa sesonkipiikissä, tuota korkeampaa vuokraa maksetaan sitten ympäri vuoden.

ASUNTOKAUPAN TÄMÄNHETKISEN TILANTEEN VAIKUTUKSET

Vuokra-asuntomarkkinoiden sesongin voimakkuuteen vaikuttavat myös asuntokaupan tunnelmat. Tällä hetkellä asuntokaupan tilanne pahentaa vuokra-asuntopulaa, koska pieniä asuntoja on myynnissä vähän, hintapyynnöt ovat korkeita ja pankkien ehdot asuntolainoille ovat tiukentuneet. Huolimatta erittäin matalista viitekoroista uusien opiskelijoiden asuntokysyntä kohdistuu siksi lähes pelkästään vuokramarkkinoille. Vuokra-asuntojen kysyntäpiikki saattaa siis jälleen kerran ylittää elokuussa aiemmat ennätykset.

Asuntokauppa käy tällä hetkellä vaihtelevasti. Paikkakuntakohtaiset erot ovat suuria. Erittäin hyvin käy vain pienten asuntojen kauppa kasvukeskusten keskustoissa. Käytännössä kaikilla muilla sektoreilla kaupankäynnissä on eriasteisia haasteita, jotka kytkeytyvät yleisten talousnäkymien epävarmuuteen.

Taloudellinen epävarmuus näkyy myös kaikkein kalleimpien vuokra-asuntojen kysynnässä. Suurien korkeatasoisten vuokra-asuntojen vuokrat ovat tulleet ryminällä alas, ja esimerkiksi suuren edustustasoisen omakotitalon tai ullakkohuoneiston vuokraaminen pääkaupunkiseudulta on nyt vuokralaisen kannalta edullisempaa kuin koskaan viimeisten kymmenen vuoden aikana. Erityisen paljon tästä hyötyvät ne vuokralaiset, jotka hakevat pitkäaikaista edustustason vuokra-asuntoa. Vuokraaminen on tällä hetkellä taloudellisessa mielessä erittäin kilpailukykyinen vaihtoehto sen tyyppisen asunnon ostamiselle.

YLEISIÄ HUOMIOITA ASUNTOMARKKINOILTA

Asuntokaupassa hintapyynnöt ja mahdollisten ostajien tarjoukset ovat etääntyneet toisistaan.  Ostajat eivät tunnu olevan valmiita maksamaan varsinkaan suuremmista huoneistoista enää samaa hintaa kuin vielä keväällä, mutta toisaalta asuntojen myyjät eivät ole vielä valmiita hyväksymään sitä, että hintataso markkinoilla olisi laskenut. Tämä on vähentää syntyvien kauppojen määrää.

Tähän liittyy uutena ilmiönä se haaste, että kaikki kiinteistönvälittäjät eivät vie asunnon myyjän tietoon sellaisia asunnoista saamiaan tarjouksia, joiden tietävät olevan tasolta muuta kuin mitä myyjä toivoo. Tästä seuraa se, että myyjien tuntuma mahdollisten ostajien ajatuksiin asunnon hinnasta jää puutteelliseksi. Tämä ei edistä yhteisen hintanäkemyksen ja lopulta asuntokauppojen syntymistä. Lisäksi tällaiseen toimintaan liittyy myös oikeudellisia ongelmia, koska laki velvoittaa kertomaan kaikki välittäjän saamat tarjoukset asunnon myyjälle. Näin tulisi siis toimia, eikä asunnon myyjän kannattaisi pahoittaa mieltään siitä, että välittäjä toimii lain vaatimusten mukaisesti.

Välittäjien käytöstä saattaa osittain selittää myös se, että toimeksiannot on saatu lupaamalla joku tietty optimistisesti arvioitu hinta asunnosta. Tuolla korkealla hinta-arviolla on saatettu perustella lisäksi asunnon myyntivälityspalkkion suuruus. Tällainen toiminta on lyhytnäköistä ja tuskin todellisuudessa kummankaan osapuolen edun mukaista.

Talouden epävarmuus on lisännyt paineita myös välityspalkkion suuruuteen. Maanantaina julkaistun raportin mukaan myytävien asuntojen markkinoinnin siirtyminen nettiin ja hintapaineiden kasvu ovat aiheuttaneet sen, että Myyntiturvan Suomessa asuntojen myyntiin tuomat kiinteät välityspalkkiot ovat yleistyneet trendinomaisesti laajemminkin länsimaissa. Ne ovat jo enemmän sääntö kuin poikkeus:
www.vuokraturva.fi/wp-content/uploads/Asuntokaupan-uusjako.pdf

Talouden epävarmuus on vaikuttanut tietyssä määrin myös pienten vuokra-asuntojen kysyntään. Pendelöinti on lisääntynyt. Moni vuokraa mieluummin edullisemman asunnon kauempaa keskustasta, mutta hyvien liikenneyhteyksien päästä, kuin maksaa vastaavasta asunnosta selvästi enemmän lähempänä keskustaa.

Vanhojen vuokrien vuosikorotukset johtavat nyt myös aiempaa useammin siihen, että vuokralainen irtisanoutuu ja muuttaa toiseen asuntoon kauemmas keskustasta. Joskus tämä on jopa vuokranantajan tavoite, koska vanhojen vuokrasuhteiden vuokria saa nostaa vain rajallisesti kerralla, mutta vuokralaisen vaihtuessa vuokraa saa nostaa niin paljon kuin joku vain suostuu maksamaan.

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva