Blogi

Asuntomarkkinoilla on vuosikymmeniä puhuttu asunto- ja työmarkkinoiden sovittamattomasta ristiriidasta. Siellä, missä olisi töitä, ei ole asuntoja. Ja siellä, missä olisi asuntoja, ei ole töitä. Muun muassa vuosien 2000 ja 2007 kovaksi äityneeseen työvoimapulaan yhdistyi keskeisesti kasvukeskusten krooninen asuntopula, johon työnantajat harmittelivat työn perässä muuttamisen kompastuvan.

Kasvukeskusten työvoimapula nostaa jälleen päätään, mutta työvoimapulan sovittamaton ristiriita asuntomarkkinoiden tilanteen kanssa näyttäisi onneksi nyt helpottaneen. Uutta on se, että kaikissa kasvukeskuksissa asuntoja ja erityisesti vuokra-asuntoja on hyvin tarjolla. Jos työnantajan tarjoamat vetovoimatekijät ovat tarpeeksi vahvat, työn perässä muuttaminen ei enää edes pääkaupunkiseudulla kompastu asunnon saamiseen. Tällä on merkitystä myös Suomen kansainväliselle kilpailukyvylle, koska esimerkiksi Tukholma rämpii yhä vain syvemmissä vaikeuksissa työn perässä muuttamisen näkökulmasta.

Vuokranantajien keskuudessa nykyinen tilanne Suomen kasvukeskuksissa nähdään jopa ylitarjontana, mutta ainakin muuttovoiton ja työvoiman saatavuuden kannalta saatetaan itse asiassa olla lähellä optimaalista tasapainotilaa. Ylitarjontaan ajautumisen riski on toki myös olemassa, erityisesti jos runsaasta rakentamisesta huolimatta muuttovoitto jää saavuttamatta. Suurista kaupungeista lähinnä tällaista riskiä on 120 000 asukkaan Lahti, jonka keskimääräinen vuosittainen väestönkasvu on vuoden 2010 jälkeen ollut ainoastaan kolme promillea. (lahti.fi/uutiset/lahden-vaestoennuste-2020-2030)

Tampereen 400 000 asukkaan kaupunkiseutu kasvaa Tilastokeskuksen mukaan reipasta reilun prosentin vuosivauhtia, ja sen tulevaisuuden ympärillä siintelee menestyksen aura. Asuntojen tarjontakaan ei näyttäisi muodostavan pullonkaulaa Tampereen kasvulle, joten tulevaisuuteen liittyvälle optimismille vaikuttaisi Pirkanmaalla olevan hyvät perusteet. Kaupungin viime vuosien mittavat infrahankkeet ovat onnistuneet niin aikataulujen, kustannusten hallinnan kuin lopputulostenkin osalta aivan poikkeuksellisen hyvin, mikä ei myöskään ole vahingoksi Tampereen brändille.

Turun asema vaikuttaa vakaalta, ja se selvästi hyötyy puheista Varsinais-Suomen talousihmeestä. Turun seudulla on historiallisista syistä johtuvaa ylisukupolvista vaurautta, josta pääkaupunkiseutua lukuun ottamatta muut kasvukeskukset voivat lähinnä vain haaveilla.

Oulu on noussut yli 200 000 asukkaan kaupunkien sarjaan ja onnistunut kerta toisensa jälkeen putoamaan jaloilleen. Teknologiakaupunkina tunnetun Oulun 2000-luku on ollut tuulinen – niin myötätuulen kuin myrskyjenkin puolesta. Oulun valttina on kaiken aikaa ollut muihin saman kokoluokan kaupunkeihin nähden edullinen asuminen, mikä lienee osin auttanut siinä, että Oulu on varsin hyvin onnistunut säilyttämään osaavan työvoimansa teknologia-alan myllerryksistä huolimatta. Oulu on vahva alueellinen keskus, jolle ei Vaasa-Kuopio –linjan pohjoispuolelta löydy haastajaa.

Vielä 10 vuotta sitten vaikutti siltä, että 100 000 asukkaan rajapyykki on sopiva erottamaan Suomen suuret ja pienet kaupungit. Nyt kehitys pakottaa pohtimaan, olisiko 200 000 asukkaan jakolinja jatkossa perustellumpi. Sen tuntumaan tai yli yltää kuusi kaupunkia, jotka tuntuvat painivan omassa sarjassaan. Ne ovat suuruusjärjestyksessä Helsinki, Espoo, Tampere, Vantaa ja Oulu sekä niukasti rajapyykin alle 194 000 asukkaallaan jäävä Turku.

143 000 asukkaan Jyväskylällä sekä 120 000 asukkaan Kuopiolla ja Lahdella puolestaan tuntuu nykyään olevan enemmän yhteistä keskisuurten kaupunkien kuin tuon kärkikuusikon kanssa. Asuntojen kysynnän ja asuntosijoittamisen kannalta tämä pohdinta on keskeistä, koska keskisuurten kaupunkien ja niiden asuntomarkkinoiden pitkän aikavälin näkymät ovat huolestuttavat. Vuokraturva Oy on omalta osaltaan vetänyt johtopäätöksensä, kun se lopettaa lähikuukausina välitystoimintansa Lahdessa. Vuokraturva keskittyy toimimaan Uudellamaalla, Tampereella, Turussa ja Oulussa.

Kuudessa suurimmassa kaupungissa asuntojen tarjonta ei enää muodosta estettä työvoimapulan helpottamiselle, ja niiden näkymät kuluvalle vuosikymmenelle ovat hyvät, mutta asumiskustannusten nousu näyttää niissä toistaiseksi asettumisen merkkejä ainoastaan vuokra-asuntojen puolella. Löysä rahapolitiikka siivittää yhä jatkuvaa asuntojen hintojen nousua, ja rakennusten ylläpitokustannusten nopea nousu ei edelleenkään näyttäisi taittuvan. Asuntosijoittamisen yhtälö on siksi menneistä vuosista vaikeutunut. Parhaista vuokralaisista käydään kovaa kilpailua.

Varsinaisten asuntojen lisäksi asunnonhakijoita kiinnostaa nyt myös asioinnin kätevyys ja palvelun taso. Lähes millä tahansa muulla toimialalla asiakaspalvelun laadun merkitys on ollut itsestäänselvyys jo iät ja ajat, mutta kasvukeskusten vuokramarkkinoilla asetelma on uusi. Osalla niin sanotuista vanhan liiton vuokranantajista onkin ollut uuteen asetelmaan totuttelemista.

Lisäksi maantieteellinen jako voittajiin ja häviäjiin on julma. Koko maasta ei enää löydy edellytyksiä menneiden vuosien tapaan kannattavalle asuntosijoittamiselle, ja tuolta epämiellyttävältä tosiasialta on alan toimijoiden ja pankkien yhä vaikeampaa ummistaa silmiään.

Timo Metsola
hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva