Blogi

Vuokraturvan markkinakommentit 22.8.2024

Eduskunnan vuoden alussa tekemällä päätöksellä yleistä asumistukea laskettiin tuntuvasti ja myös asumistuen saamisen ehtoja kiristettiin merkittävästi. Taustalla on asumistukikustannusten vuosikymmeniä jatkunut kasvu, jolla uskotaan olleen vuokria nostava vaikutus. Tehdyt muutokset vaikuttavat kaikkiin yleistä asumistukea saaviin kotitalouksiin, joita Kelan mukaan oli viime vuoden lopussa yli 400 000, mutta erityisen voimakkaasti muutokset vaikuttavat helsinkiläisiin asumistuen saajiin. Tämä johtuu siitä, että helsinkiläisille tuensaajille tehtiin vastaavat leikkaukset kuin muillekin, mutta sen lisäksi samalla poistettiin helsinkiläisiltä oikeus saada muita pääkaupunkiseutulaisia korkeampaa asumistukea. Siksi yleisen asumistuen leikkaukset vaikuttavat kahta eri kautta ja siten erityisen voimakkaasti helsinkiläisiin.

Helsinki muodosti aiemmin yksin oman kuntaryhmän 1, jossa oli mahdollista saada korkeampaa yleistä asumistukea kun Espoossa, Vantaalla ja Kauniaisissa, jotka kuuluivat kuntaryhmään 2. Tehdyissä muutoksissa kuntaryhmät 1 ja 2 yhdistettiin, ja myös helsinkiläisten enimmäisasumismenot otetaan jatkossa huomioon aiemman kuntaryhmä 2:n mukaisesti. Käytännössä kuntaryhmä 1 lakkautettiin. Tämä muutos leikkasi vain helsinkiläisten asumistukia.

Lisäksi helsinkiläisiinkin vaikuttavat kaikille yleisen asumistuen saajille yhteiset leikkaukset, joiden seurauksena asumistuki korvaa jatkossa aiempaa pienemmän osan ruokakunnan asumismenoista. Yleisen asumistuen perusomavastuuosuus kasvoi 42 prosentista 50 prosenttiin. Perusomavastuu on siis jatkossa 50 % niistä tuloista, jotka ylittävät yleisen asumistuen tulorajojen alarajan. Yleisen asumistuen korvausprosentti pieneni aiemmasta 80 prosentista 70 prosenttiin hyväksyttävien asumismenojen ja perusomavastuun erotuksesta. Lisäksi 300 euron ansiotulovähennys poistui, mikä pienentää kaikkien niiden ruokakuntien yleistä asumistukea, jotka saavatko palkkatuloja, elinkeinotoiminnan tuloja tai maatalouden tuloja.

Vuokralaiset osoittautuivat taitaviksi taktikoijiksi

Yksittäiselle asumistuen saajille yleisen asumistuen leikkaukset alkavat näkyä vähitellen viime huhtikuun ja ensi vuoden maaliskuun välillä, koska muiden olosuhteiden säilyessä ennallaan Kela tarkastaa asumistuen kerran vuodessa. Se, milloin tuki omalla kohdalla muuttuu, riippuu siitä minkä kuukauden alkuun oman tuen tarkistus osuu. Tämä antaa monelle mahdollisuuden taktikointiin, jossa vanhat avokätiset tuet asutaan loppuun ennen asunnon vaihtamista.

Asuntomarkkinoiden ammattilaisetkin on yllättänyt se, kuinka laajasti vuokralaiset ovat vanhalla avokätisellä asumistuella taktikoinnin mahdollisuutta käyttäneet. Yleistä asumistukea saavien muutot vähenivät dramaattisesti huhtikuun alusta, koska siinä vaiheessa yli 90 prosenttia heistä olisi hävinnyt merkittävästi asumistuessa tai menettäneet tuen kokonaan, jos he olisivat vaihtaneet vuokra-asuntoa. Tällöin uuden asunnon tuki olisi mennyt uuden systeemin mukaan.

Taktisesti järkevämpää on ollut asua vanhat avokätiset tuet ensin loppuun, ja muuttaa vasta sitten kun asumistuki vanhassakin asunnossa joka tapauksessa päivittyisi uuden systeemin mukaiseksi. Pienellä osalla tuen päivittyminen oli joka tapauksessa edessä jo viime huhtikuussa, mutta valtaosalla vasta myöhemmin tänä vuonna ja vajaalla neljänneksellä tuen saajista vasta ensi vuoden alussa.

Tällä vanhan avokätisen asumistuen kanssa taktikoinnilla on ollut merkittävä jarruttava vaikutus yleisen asumistuen saajien vuokra-asuntojen vaihtoihin ja kysyntään viimeisen viiden kuukauden aikana. Syyskuussa saavutetaan käännepiste, jossa suma alkaa kuukausittain kiihtyvää vauhtia purkautua, ja taktikoinnin seuraukset alkavat näkyä asunnonvaihtoja lisäävänä tekijänä.

Syyskuussa ohitetaan nimittäin se virstanpylväs, jossa yli puolella yleistä asumistukea saavista tuki on vanhassakin asunnossa jo päivittynyt uuteen kireämpään maailmaan ja muuttoja jarruttava vaikutus vaihtuu muuttoja ja vuokra-asuntojen kysyntää kiihdyttäväksi kokonaisvaikutukseksi. Syy on yksinkertaisesti se, että patoutunut asunnonvaihdon panttailu on enemmistön kohdalla jo ohi. Ja joka kuukausi uusi joukko tuensaajia siirtyy tilanteeseen, jossa nykyisessä asunnossa pysymällä ei saa enää taktikoitua korkeampaa asumistukea. Tähän käänteeseen vaikuttaa myös se, että muuton lisäksi esimerkiksi oleellisesti muuttuneiden tulojen ilmoittaminen johtaa siihen, että Kela päivittää asumistuen nykymallin mukaiseksi.

Asunnonvaihtotarpeen patoutumisen seuraus on hetkellinen piristysruiske, joka syntyy kun patoutunyt kysyntä purkautuu. Yleensä vuokramarkkinoilla kesä on vilkasta ja talvi hiljaista aikaa. Tämä luonnonlaki tuskin järkkyy nytkään. Mutta yllättävän laajan vanhojen tukien kanssa taktikoinnin ja muuttojen jarrutuksen kääntöpuoli näkyy väistämättä vuokramarkkinoilla loppuvuonna ja ensi vuoden alussa.

Henkilökohtainen epäilyni on, että yksi selitys asian hoksaamiseen ja laajaan taktikointiin saattaa löytyä tästä Kelan helppokäyttöisestä laskurista, joka on tehnyt helpoksi mahdollisen uuden vuokra-asunnon tuen laskemisen ja samalla konkretisoinut sen, miten dramaattisia seurauksia muutolla olisi taktikoijien omaan asumistukeen ollut:

https://laskurit.kela.fi/yleisen-asumistuen-laskuri

Asumistukiin tulossa lisää muutoksia

Asumistukiin on vielä tulossa useita leikkauksia, jotka astuvat voimaan kaikille kyseisen tuen saajille yhtä aikaa. Tämän vuoden lopussa poistuu omistusasunnossa asumiseen maksettava asumistuki. Eläkkeensaajan asumistuen kansaneläkeindeksiin sidotut määräytymisperusteet jäädytetään vuosiksi 2024–2027. Hallitus aikoo myös palauttaa varallisuusrajat yleiseen asumistukeen.

Lisäksi hallitus aikoo siirtää opiskelijat yleisen asumistuen piiristä suuruudeltaan pienemmän opintotuen asumislisän piiriin vuoden kuluttua 1.8.2025. Suunnitelmien mukaan opintotuen asumislisää maksettaisiin vain opiskelukuukausilta, eli yleensä ei kesäkuukausilta. Tuen suuruus olisi 80 % kuukausivuokrasta, joskaan pääkaupunkiseudulla ei kuitenkaan huomioitaisi 370 euroa ylittävää kuukausivuokran osaa, muissa suuremmissa kaupungeissa 310 euroa ylittävää kuukausivuokran osaa ja muualla Suomessa 270 euroa ylittävää kuukausivuokran osaa. Opintotuen asumislisän maksimimäärä olisi siis asuinpaikasta riippuen 296 euroa, 248 euroa tai 216 euroa.

Kaiken kaikkiaan on odotettavissa, että asumistuen muutokset kokonaisuutena lisäävät edullisempien vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen kysyntää kasvukeskuksissa. Edullisemman vuokran taustalla voi olla esimerkiksi asunnon pienempi koko, vaatimattomampi kunto ja varustelu tai hieman syrjemmällä oleva sijainti. Kun vaatimattomampien asuntojen kysyntä kasvaa aiemmasta, mutta tarjonta ei, silloin kasvava kysyntä väistämättä jossain määrin näkyy näiden edullisimpien asuntojen vuokrien nousuna. Edullisten vuokrien syy kun on juuri se, että tällaisten asuntojen kysyntä on ollut aiemmin melko vaatimatonta. Kun vuokralaiset joutuvat maksamaan aiempaa suuremman osan vuokrastaan itse, edullisilla vuokrilla vuokrattujen asuntojen kysyntä kasvaa.

Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat määräytyvät jatkossakin ihan normaaliin tapaan, eli kysynnän ja tarjonnan suhteen sekä vuokralaisten maksukyvyn mukaan. Edullisempien asuntojen kysynnän ja vuokrien nousun kääntöpuoli on se, että niissä vuokriltaan hieman arvokkaammissa asunnoissa, joista pois muuttaminen asumistukien pienentyessä lisääntyy, vuokrat monissa tapauksissa laskevat.

Uusien opiskelijoiden asuntosesonki on jo loppusuoralla

Joka vuosi uudet opiskelijat tekevät vuokramarkkinoiden kesästä vilkkaan, ja näin on ollut tänäkin kesänä. Pääosin uudet opiskelijat ovat tässä kohtaa kesää jo asuntonsa löytäneet ja valtaosa heille kesällä tarjolla olleista sopivista asunnoista on jo vuokrattu.

Jos uuden opiskelijan asuntoasiat ovat vielä hoitamatta, nyt kannattaa aktivoitua, koska elokuun lopulla opiskelijoiden kannalta sopivimmat ja halutuimmat asunnot on pitkälti jo vuokrattu. Mattimyöhäisten osaan ei siis kannata joutua, koska silloin voi joutua tyytymään siihen mitä jäljellä on.

Jos korkojen lasku jatkuu, käytettyjen asuntojen kauppa piristyy kasvukeskuksissa

Vaikka muitakin vaikuttavia tekijöitä on, lopulta vanhojen asuntojen kauppa kasvukeskuksissa on pitkälti korkotason käänteinen funktio. Eli kun korot nousevat, kauppa hyytyy ja hinnat laskevat. Sekä päinvastoin, eli korkojen laskiessa asuntojen kauppamäärät ja -hinnat nousevat. Muutkin tekijät vaikuttavat, mutta suomalaisen asuntokaupan 2000-luvun historia on osoittanut, että korkotason vaikutus pitkälti jyrää muut tekijät. Erityisen selvästi tämä näkyi esimerkiksi vuonna 2009, jolloin Suomen BKT romahti ja työttömyys kasvoi, mutta asuntokauppa kiihdytti hurjasti korkojen laskiessa nopeasti.

Kunkin yksittäisen hetken korkotasoa enemmän asuntokauppaan vaikuttaa korkotason kehityksen suunta. Kun 12 kuukauden euribor syyskuussa 2022 oli tasolla 2,25 % ja nousussa, tuo korkotaso tuntui korkealta ja jarrutti merkittävästi asuntokauppa. Jos 12 kuukauden euribor eräiden ennusteiden mukaisesti olisi jossain kohtaa ensi vuotta jlleen samalla tasolla 2,25 % ja laskussa, sillä olisi kasvukeskuksissa luultavasti kohtalaisen selvä asuntokauppaa kiihdyttävä ja hintoja nostava vaikutus.

On kuitenkin epävarmaa laskevatko korot ensi vuoteen mennessä tällaisten ennusteiden mukaisesti. Ennusteet perustuvat pitkälti niihin tekijöihin, jotka nyt ovat jo näkyvissä ja joiden vaikutukset arvioitavissa. Jokin ikävä yllätys, kuten esimerkiksi laajan suursodan puhkeaminen Lähi-Idässä, voisi nostaa öljyn hinnan ja inflaation korkealle, mikä voisikin johtaa korkojen nousuun nykyisestä. Moni muukin yllätys voisi muuttaa korkonäkymän, ja siksi kasvukeskusten käytettyjen asuntojen kaupan näkymien kovin luotettava ennustaminen ei ole mahdollista. Ehkä juuri siksi monitasoinen epävarmuus asuntokaupassa tuntuu jatkuvan.

Kasvukeskusten ulkopuolisessa Suomessa korkotason vaihtelu saattaa vaikuttaa sikäli epäreilun tuntuisesti, että vaikka korkojen nousu näivetti asuntokaupan Suomen hiljaisilla alueilla lähes olemattomiin, silti korkojen mahdollinen selvä laskukaan ei välttämättä palauta siellä enää kaupankäyntiä tai hintoja ennalleen. Taantuvan Suomen asuntomarkkinoilla saattaa jatkossa olla vain yksi suunta, johon edetään joko nopeammin tai hitaammin, mutta laskeva kehitys ei missään kohtaa pysähdy. Silloin alueen asunnoilla on lähinnä käyttöarvoa, ei niinkään vakuusarvoa tai varsinaista rahallista arvoa.

Timo Metsola

hallituksen puheenjohtaja
Vuokraturva Oy