Tietopankki

Uuden asunnon kauppa

Asuntokauppalaki 23.9.1994/843

1 §

Luvun soveltamisala

Tämän luvun säännöksiä sovelletaan, kun:

1) perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa; tai

2) elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Mitä tässä luvussa säädetään asunnon kaupasta, sovelletaan myös, jos samassa yhteydessä myydään osake tai osuus, joka oikeuttaa hallitsemaan asumiseen läheisesti liittyviä tiloja, kuten asuinrakennusten yhteydessä olevia autotalleja tai varastotiloja.

Käytetyn asunnon kauppaa koskevien säännösten soveltamisesta uuden asunnon kauppaan eräissä tapauksissa säädetään 6 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdassa.

2 §

Pakottavuus

Sopimusehto, joka poikkeaa tämän luvun säännöksistä kuluttajan vahingoksi, on mitätön, jollei jäljempänä toisin säädetä.

3 §

Velvollisuus vakuuden täydentämiseen

Jos asunto myydään asuntoyhteisöstä, joka on ollut 2 luvun mukaisen sääntelyn alainen, ja rakentamisvaiheen päättymisestä on kulunut vähemmän kuin yksi vuosi, myyjän on ennen kaupantekoa asetettava ostajan ja yhteisön hyväksi 2 luvun 17 §:n mukaista vakuutta vastaava vakuus asunnon kauppaa koskevan sopimuksen täyttämisestä. Erillistä vakuutta ei kuitenkaan tarvitse asettaa, jos 2 luvun 17 §:n mukaisesti asetettu vakuus riittää kattamaan tässä pykälässä tarkoitetun kaupan tai jos asunto myydään osaomistusyhteisöstä.

Edellä 1 momentissa tarkoitettuun vakuuteen on vastaavasti sovellettava, mitä 2 luvun 17, 17 a, 18 ja 18 a §:ssä säädetään. Vakuuden on kuitenkin oltava voimassa vähintään kuuden kuukauden ajan siitä, kun asunto on luovutettu ostajan hallintaan. Jos velvollisuus pitää vakuus voimassa 2 luvun 17 §:n 3 momentin perusteella päättyy sitä ennen, vakuus on jäljellä olevan ajan voimassa vain ostajan hyväksi.

3 a § (7.10.2005/795)
Suorituskyvyttömyysvakuus

Jos asuntoa myydään tai muuten markkinoidaan kuluttajalle sellaisesta asuntoyhteisöstä, joka ei ole ollut 2 luvun sääntelyn alainen, myyjä on velvollinen huolehtimaan siitä, että yhteisön ja ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta 2 luvun 19 §:n mukainen vakuus. Vakuus on asetettava ennen kuin asuntoyhteisön rakennukselle tai lisää rakennetuille asunnoille haetaan rakennusvalvontaviranomaiselta loppukatselmusta. Vakuutta ei tarvita, jos kysymys on lisärakentamisesta ja asuntoja myy tai muuten markkinoi se asuntoyhteisö, jolle uudet asunnot on rakennettu.

Hallinnan ja asiakirjojen luovutus, kustannusten jako ja vaaranvastuu uuden asunnon kaupassa

4 §

Asunnon hallinnan sekä osakekirjan tai muun asiakirjan luovutus

Jos asunnon hallinnan luovutuksen ajankohtaa ei ole sovittu, hallinnan luovutuksen tulee tapahtua kohtuullisessa ajassa kaupanteosta. Kohtuullisen ajan pituutta arvioitaessa on otettava huomioon vastaavanlaisen asunnon valmistumisen tavanomaisesti edellyttämä aika sekä muut seikat.

Jollei toisin ole sovittu, myyjä ei ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa, ennen kuin kauppahinta maksetaan, tai 29 §:n 3 momentissa tarkoitetun erän osalta, ennen kuin se talletetaan mainitun momentin mukaisesti. Kauppahintaan rinnastetaan sellaiset ostajan velvoitteet, jotka perustuvat myyjän kanssa tehtyyn sopimukseen lisä- tai muutostöiden tekemisestä ja jotka on sovittu maksettaviksi viimeistään samana ajankohtana kuin kauppahinta. Myyjän on kuitenkin luovutettava asunnon hallinta ostajalle, jos lisä- tai muutostöitä ei ole myyjän sopimusrikkomuksen vuoksi suoritettu loppuun silloin, kun kauppahinta pitäisi maksaa. (7.10.2005/795)

Ostajan oikeudesta saada osakekirja tai osuuskirja hallintaansa turva-asiakirjojen säilyttäjältä rakentamisvaiheen päätyttyä säädetään 2 luvun 6 §:ssä. Muissa tapauksissa myyjän on, jollei toisin ole sovittu, luovutettava osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat ostajalle samalla, kun asunnon hallinta luovutetaan. (7.10.2005/795)

5 §

Asunnosta aiheutuvat kustannukset

Jollei toisin ole sovittu, myyjä vastaa:

1) säännöllisistä yhtiövastikkeista ja muista niihin rinnastettavista asuntoyhteisölle suoritettavista maksuista, jotka kohdistuvat asunnon hallinnan luovutusta edeltävään aikaan;

2) muista asunnon hoito-, ylläpito- tai parannuskustannuksista, jotka kohdistuvat asunnon hallinnan luovutusta edeltävään aikaan, milloin kysymyksessä on hyödykkeen käyttöön perustuva juokseva meno, tai syntyvät ennen asunnon hallinnan luovutusta, milloin kysymyksessä on muunlainen meno; sekä

3) asuntoon kohdistuvista julkisoikeudellisista maksuista, joita koskeva maksuvelvollisuus syntyy ennen asunnon hallinnan luovutusta.

Jos asunnon hallinnan luovutus viivästyy ostajan puolella olevan seikan vuoksi, ostaja vastaa kuitenkin 1 momentissa tarkoitetuista kustannuksista siitä lähtien, kun luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua.

Uuden osakkeenomistajan vastuusta yhtiövastikkeen maksamisesta asunto-osakeyhtiölle säädetään asunto-osakeyhtiölaissa.

Ostajan velvollisuudesta suorittaa varainsiirtoveroa säädetään varainsiirtoverolaissa (931/1996). (7.10.2005/795)

6 §

Vaaranvastuu

Myyjällä on vaaranvastuu siitä, että asunto tuhoutuu tai vahingoittuu ostajasta riippumattomasta syystä ennen kuin se luovutetaan ostajan hallintaan. Jos hallinnan luovutus viivästyy ostajan puolella olevan seikan vuoksi, vaaranvastuu siitä, että asunto tuhoutuu tai vahingoittuu myyjästä riippumattomasta syystä, on kuitenkin ostajalla siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen olisi pitänyt tapahtua, edellyttäen että myyjä on tehnyt sen, mitä hallinnan luovutus häneltä edellyttää.

Jos vaaranvastuu on ostajalla ja asunto tuhoutuu tai vahingoittuu myyjästä riippumattomasta syystä, ostajan on tästä huolimatta maksettava kauppahinta.

Seuraamukset kaupan kohteen luovutuksen viivästymisestä uuden asunnon kaupassa

7 §

Oikeus pidättyä maksusta

Jos kauppahintaerä sopimuksen mukaan erääntyy maksettavaksi tiettynä ajankohtana ennen asunnon hallinnan luovutusta, mutta on perusteltua aihetta olettaa, että hallinnan luovutus tulee viivästymään, ostajalla on oikeus pidättyä kauppahintaerän maksamisesta, kunnes myyjä saattaa todennäköiseksi, että hän kykenee täyttämään sopimuksen ajoissa tai että sopimuksen täyttämisestä asetettu vakuus riittää turvaamaan ostajan oikeudet.

Jos asunnon hallinta tai 4 §:n 3 momentissa tarkoitettu asiakirja on myyjän viivästyksen vuoksi luovuttamatta ajankohtana, jona kauppahintaerä erääntyy maksettavaksi, ostajalla on oikeus pidättyä maksun suorittamisesta, kunnes luovutus tapahtuu. Tämän jälkeenkin ostajalla on oikeus pidättyä maksamasta sellaista osaa kauppahinnasta, joka on tarpeen myyjän viivästykseen perustuvan vahingonkorvausvaatimuksen vakuudeksi.

8 §

Kaupan purku myyjän viivästyksen vuoksi

Ostaja saa purkaa kaupan myyjän viivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen.

Jos ostaja on asettanut myyjälle määrätyn lisäajan sopimuksen täyttämistä varten eikä se ole kohtuuttoman lyhyt, ostaja saa niin ikään purkaa kaupan, jos myyjä ei täytä sopimusta lisäajan kuluessa. Asetetun lisäajan kuluessa ostaja saa purkaa kaupan vain, jos myyjä ilmoittaa, ettei hän täytä sopimusta tämän ajan kuluessa.

Jos myyjä osoittaa, että viivästys johtuu rakennustyötä kohdanneesta, myyjän ja työhön osallistuvien urakoitsijoiden sekä näiden käyttämien tavarantoimittajien vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella olevasta esteestä, jota ei kohtuudella ole voitu ottaa huomioon kauppaa tehtäessä ja jonka seurauksia ei myöskään kohtuudella voida välttää tai voittaa, ostaja ei saa purkaa kauppaa, ellei viivästyksen kesto ylitä 60 päivää. Mikäli ostaja joutuisi kohtuuttomaan tilanteeseen, jos hänen olisi pysyttävä sopimuksessa, hän saa kuitenkin purkaa kaupan tämän momentin estämättä.

Ostaja ei saa purkaa kauppaa myyjän viivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun asunto ja 4 §:n 3 momentissa tarkoitetut asiakirjat on luovutettu hänen hallintaansa.

9 §

Purku ennakoidun viivästyksen vuoksi

Jos ennalta on painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan, ostaja saa purkaa kaupan jo ennen kuin asunnon sovittu luovutusajankohta on käsillä.

10 §

Myyjän tiedustelu viivästystilanteessa

Jos myyjä tiedustelee ostajalta, hyväksyykö tämä viivästyksestä huolimatta määrätyssä ajassa tapahtuvan sopimuksen täyttämisen eikä ostaja vastaa kohtuullisessa ajassa tiedustelun saatuaan, ostaja ei saa purkaa kauppaa, jos myyjä täyttää sopimuksen ilmoittamassaan ajassa.

11 §

Vahingonkorvaus myyjän viivästyksen vuoksi

Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii myyjän viivästyksen vuoksi, jollei myyjä osoita, että viivästys johtuu hänen vaikutusmahdollisuuksiensa ulkopuolella olevasta esteestä, jota hänen ei kohtuudella voida edellyttää ottaneen huomioon kaupantekohetkellä ja jonka seurauksia hän ei myöskään kohtuudella olisi voinut välttää eikä voittaa.

Jos viivästys johtuu urakoitsijasta tai muusta henkilöstä, jota myyjä tai urakoitsija on käyttänyt apunaan sopimuksen tai sen osan täyttämisessä, tai tällaisen henkilön tavarantoimittajasta, myyjä vapautuu vahingonkorvausvelvollisuudesta vain, mikäli myös mainittu henkilö olisi 1 momentin mukaan vapaa vastuusta.

Ostajalle aiheutuvan välillisen vahingon myyjä on kuitenkin velvollinen korvaamaan vain, jos viivästys tai vahinko johtuu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Välillisenä vahinkona pidetään:

1) tulon menetystä, joka ostajalle aiheutuu sopimusrikkomuksen tai siitä johtuvien toimenpiteiden vuoksi; sekä

2) asunnon käyttöhyödyn olennaista menetystä, josta ei aiheudu suoranaista taloudellista vahinkoa, sekä muuta siihen rinnastettavaa haittaa, joka on olennainen.

Jos 3 momentin 1–2 kohdassa tarkoitettua vahinkoa aiheutuu muunlaisen vahingon rajoittamisesta, sitä ei kuitenkaan tältä osin pidetä välillisenä vahinkona.

Jos myyjän suoritusta kohtaa 1 tai 2 momentissa tarkoitettu este eikä myyjä viipymättä ilmoita ostajalle esteestä ja sen vaikutuksista sopimuksen täyttämismahdollisuuksiin, ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, joka olisi voitu välttää, jos hän olisi saanut ilmoituksen ajoissa.

Samanlainen oikeus korvaukseen kuin ostajalla on hänen perheenjäsenellään, joka kärsii viivästyksen vuoksi vahinkoa.

12 §

Arvioidun valmistumisajan merkitys

Jos asunnolle on ilmoitettu arvioitu valmistumisajankohta, viivästystä koskevia säännöksiä sovelletaan, mikäli asunnon hallinnan luovutus myöhästyy arvioidusta enemmän kuin 30 päivää. Sovellettaessa 7 §:n 2 momentin säännöksiä ostajan oikeudesta pidättyä maksusta arvioitu valmistumisajankohta rinnastetaan kuitenkin sovittuun luovutusajankohtaan.

Myyjä saa vedota 1 momentin säännökseen vain, jos sitä vastaava ehto on sisällytetty kauppasopimukseen.

13 §

Myyjän konkurssi

Jos myyjän omaisuus luovutetaan konkurssiin ennen rakentamisvaiheen päättymistä, sovelletaan 2 luvun 14 §:n säännöksiä.

Jos myyjän omaisuus muussa tapauksessa luovutetaan konkurssiin ennen kuin myyjä on täyttänyt sopimuksen, ostaja saa purkaa kaupan, jollei konkurssipesä ilman aiheetonta viivytystä ilmoita sitoutuvansa kauppaan ja aseta turvaavaa vakuutta sopimuksen täyttämisestä.

14 §

Yleinen virhesäännös

Asunnossa on virhe, jos:

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi; (17.10.1997/941)

3) sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle;

4) rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti;

5) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua; tai

6) asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

15 §

Asuntoa koskevat tiedot

Asunnossa on virhe myös, jos:

1) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta seikasta, joka hänen asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen (130/2001) mukaan olisi pitänyt antaa, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; (7.10.2005/795)

3) myyjä on muuten ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) myyjä ei ole antanut ostajalle tarpeellisia erityistietoja asunnon materiaalien tai laitteiden käytöstä tai hoidosta taikka on antanut näistä seikoista virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja.

Virhettä koskevia säännöksiä sovelletaan 1 momentin 1–3 kohdassa säädetyin edellytyksin myös, jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taikka jättänyt antamatta tiedon niitä koskevasta, asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta.

Virhettä koskevia 1 momentin säännöksiä sovelletaan myös, jos myyjä on kaupanteon jälkeen ennen asunnon hallinnan luovutusta antanut tai jättänyt antamatta tietoja niin, että tämän voidaan olettaa vaikuttaneen ostajan päätöksentekoon.

Myyjän vastuuseen muun kuin hänen itsensä antamista tai antamatta jättämistä tiedoista sovelletaan vastaavasti, mitä 6 luvun 27 §:ssä säädetään.

16 §

Asunnon tarkastus ennen kauppaa

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Jos asunto sitä myytäessä on valmis, sovelletaan, mitä 6 luvun 12 ja 19 §:ssä säädetään.

17 §

Virheellisyyden määräävä ajankohta ja takuun merkitys

Asunnon virheellisyyttä on arvioitava sen perusteella, millainen asunto on ominaisuuksiltaan vaaranvastuun siirtyessä ostajalle. Myyjä vastaa virheestä, joka asunnossa on ollut tänä ajankohtana, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Jos asunto huononee vaaranvastuun siirryttyä ostajalle, asunnossa katsotaan olevan virhe, jos huononeminen johtuu myyjän sopimusrikkomuksesta.

Jos myyjä on antamalla takuun tai vastaavanlaisen sitoumuksen ottanut vastatakseen asunnon, sen osan tai siihen kuuluvan laitteen käyttökelpoisuudesta tai muusta ominaisuudesta määrätyn ajan, asunnossa, sen osassa tai laitteessa katsotaan olevan virhe, mikäli asunto, sen osa tai laite tänä aikana huonontuu sitoumuksen tarkoittamassa suhteessa. Virhevastuuta ei kuitenkaan synny, jos myyjä saattaa todennäköiseksi, että huonontuminen johtuu tapaturmasta, asunnon, sen osan tai laitteen vääränlaisesta käsittelystä tai muusta ostajan puolella olevasta seikasta.

Jos takuun tai muun 2 momentissa tarkoitetun sitoumuksen on antanut joku muu kuin myyjä aikaisemmassa myyntiportaassa tai myyjän lukuun, asunnossa, sen osassa tai siihen kuuluvassa laitteessa katsotaan tällöinkin olevan virhe 2 momentissa mainituin edellytyksin. Myyjä ei kuitenkaan vastaa aikaisemman myyntiportaan antaman sitoumuksen perusteella virheestä, josta hän ei muuten tämän lain nojalla olisi vastuussa, jos myyjä osoittaa ilmoittaneensa asiasta ostajalle selkeällä tavalla ennen kaupantekoa.

17 a § (7.10.2005/795)

Tiedot takuusta

Takuusta on selkeästi käytävä ilmi:

1) takuun sisältö sekä se, että ostajalla on lain mukaiset oikeudet ja että takuulla ei rajoiteta näitä oikeuksia;

2) takuun antaja, voimassaoloaika ja -alue sekä muut takuuseen perustuvien vaatimusten esittämisen kannalta tarpeelliset tiedot.

Ostajan pyynnöstä takuu on annettava kirjallisesti tai sähköisesti siten, että tietoja ei voida yksipuolisesti muuttaa ja että ne säilyvät ostajan saatavilla.

Ostajalla on oikeus vedota takuuseen, vaikka se ei täyttäisi tässä pykälässä säädettyjä vaatimuksia.

Uuden asunnon virheen seuraamukset

18 §

Vuositarkastus

Myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettavaksi. Myyjän on ilmoitettava vuositarkastuksen ajankohdasta ostajalle, asuntoyhteisölle ja 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3 a §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalle vähintään kuukautta ennen sen toimittamista. Vakuuden antajan edustajalla on oikeus olla läsnä vuositarkastuksessa. (7.10.2005/795)

Myyjän on laadittava vuositarkastuksesta pöytäkirja, johon merkitään ostajan ja asuntoyhteisön ilmoittamat virheet sekä tarkastuksessa mahdollisesti havaittavat virheet. Ostajalle, asuntoyhteisölle ja 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3 a §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalle on varattava tilaisuus tarkastaa pöytäkirja ja esittää sitä koskevat huomautukset kohtuullisessa vähintään kolmen viikon pituisessa ajassa pöytäkirjan tiedoksisaannista. (7.10.2005/795)

Jos vuositarkastusta ei toimiteta 1 momentissa säädetyssä ajassa, vakuuden antajalla on oikeus järjestää vuositarkastus myyjän kustannuksella. Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään vuositarkastukseen liittyvistä myyjän velvollisuuksista, koskee tällöin soveltuvin osin vakuuden antajaa.

18 a § (7.10.2005/795)

Virhe asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa

Jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen. Yhteisöön sovelletaan tällöin, mitä 19, 20, 22–24 ja 26 §:ssä säädetään ostajasta.

Ostajalla on kuitenkin oikeus vaatia 1 momentissa tarkoitetun virheen oikaisemista tai muita virheen seuraamuksia, kunnes asuntoyhteisölle on valittu 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus. Myös sen jälkeen kun puhevalta on hallinnon luovutuksen johdosta siirtynyt yhteisölle, ostajalla on oikeus saada korvaus kuluista, jotka hänelle on aiheutunut virheen johdosta tehdyistä toimenpiteistä. Mitä tässä momentissa säädetään, ei koske asunnon osaomistusyhteisössä ostanutta ostajaa.

Jos asuntoyhteisö ei käytä 1 momentissa säädettyä oikeuttaan, ostajalla on oikeus vedota sellaiseen virheeseen, jolla on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon.

18 b § (7.10.2005/795)

Asuntoyhteisön oikeus vaatia virheen oikaisemista ostajan lukuun

Asuntoyhteisöllä on oikeus vaatia ostajan lukuun myös sellaisen virheen oikaisemista, joka ilmenee ostajan kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, jos virheen oikaiseminen on välttämätöntä.

19 §

Virheilmoitus

Jos ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä tai muuten ennen 18 §:n 2 momentissa tarkoitetun määräajan päättymistä ilmoittanut virheestä, vaikka hänen olisi pitänyt havaita virhe viimeistään vuositarkastuksessa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Jos asunnossa ilmenee virhe, jota ostajan ei voida edellyttää havainneen vuositarkastuksessa tai sitä ennen, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. (7.10.2005/795)

Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Virheilmoitus on tehtävä myyjälle tai sille, joka on asunnon rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen tai muun sitoumuksen nojalla velvollinen vastaamaan virheen korjaamisesta myyjän lukuun.

20 §

Poikkeukset virheilmoituksen laiminlyönnin vaikutuksista

Ostaja saa 19 §:n säännösten estämättä vedota virheeseen, jos:

1) myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti;

2) virhe perustuu siihen, että asunto ei ominaisuuksiltaan täytä vaatimuksia, jotka sille on asetettu terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi annetuissa säännöksissä tai määräyksissä; tai

3) virhe perustuu siihen, että asunnon ominaisuuksista muuten aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle.

21 §

Oikeus pidättyä maksusta

Ostajalla on asunnon virheen perusteella oikeus pidättyä maksamasta jäljellä olevaa osaa kauppahinnasta. Ostaja ei kuitenkaan saa pidättää rahamäärää, joka ilmeisesti ylittää ne vaatimukset, joihin hänellä on virheen perusteella oikeus.

22 §

Myyjän velvollisuus oikaista virhe

Ostajalla on oikeus vaatia, että virhe korjataan tai muuten oikaistaan ilman, että hänelle aiheutuu siitä kustannuksia. Myyjällä on oikeus torjua oikaisuvaatimus, jos virheen oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset olisivat kohtuuttoman suuret verrattuna virheen merkitykseen ostajalle.

Jos virheen oikaisemisesta aiheutuisi yhteisön muulle osakkaalle tai jäsenelle haittaa, joka on suhteettoman suuri verrattuna virheen merkitykseen ostajalle tai asuntoyhteisölle, oikaisu edellyttää tällaisen osakkaan tai jäsenen suostumusta. Jos virheen oikaisemisesta aiheutuisi mainitunlaista haittaa rakennuksen yhteisissä tiloissa, oikaisu edellyttää asuntoyhteisön suostumusta. (7.10.2005/795)

3 momentti on kumottu L:lla 7.10.2005/795.

23 §

Myyjän oikeus oikaista virhe

Vaikka ostaja ei vaatisi virheen oikaisemista, myyjä saa omalla kustannuksellaan suorittaa tällaisen oikaisun, jos hän ostajan ilmoitettua virheestä viipymättä tarjoutuu tekemään sen. Ostaja saa kieltäytyä oikaisusta, jos siitä aiheutuisi hänelle olennaista haittaa, asunnon arvon alenemista tai vaaraa siitä, että hänelle aiheutuvat kustannukset jäävät korvaamatta, taikka jos kieltäytymiseen on muu erityinen syy. Asuntoyhteisön ja sen muun osakkaan tai jäsenen suostumuksen osalta noudatetaan, mitä 22 §:n 2 momentissa säädetään. (7.10.2005/795)

Myyjä ei saa vedota siihen, että hän ei ole saanut tilaisuutta 1 momentissa tarkoitettuun virheen oikaisuun, jos ostaja on korjauttanut virheen eikä olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voida edellyttää, että ostaja olisi jäänyt odottamaan oikaisua myyjän puolelta.

24 §

Oikaisun ajankohta

Virheen oikaisu on suoritettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on ilmoittanut virheestä. Ennen vuositarkastusta havaitun virheen korjaaminen voidaan kuitenkin lykätä tehtäväksi viipymättä vuositarkastuksen jälkeen, jos lykkäyksestä ostajalle aiheutuva haitta on vähäinen eikä muutenkaan ole erityistä syytä, jonka vuoksi korjaamiseen olisi ryhdyttävä aikaisemmin.

Ostaja voi asettaa myyjälle kohtuullisen määräajan, jonka kuluessa virheen oikaisemiseen on ryhdyttävä. Milloin kysymyksessä on virhe, jonka korjaaminen myyjällä on 1 momentin mukaan oikeus lykätä tehtäväksi vuositarkastuksen jälkeen, ostaja voi asettaa edellä tarkoitetun määräajan aikaisintaan vuositarkastuksessa tai silloin kun vuositarkastus viimeistään olisi pitänyt toimittaa.

Jos myyjä ei 2 momentin mukaisesti asetetun määräajan kuluessa ole ryhtynyt tehokkaisiin toimenpiteisiin virheen oikaisemiseksi, vaikka hän on velvollinen virheen korjaamiseen, ostajalla on oikeus teettää oikaisu toisella ja vaatia siitä korvaus 26 §:n nojalla.

25 §

Hinnanalennus ja kaupan purku virheen vuoksi

Jollei virheen oikaisu tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta tai jos on painavia syitä olettaa, ettei tällaista oikaisua tulla suorittamaan 24 §:ssä edellytetyssä ajassa, ostaja saa:

1) vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta; tai

2) purkaa kaupan, jos sopimusrikkomus on olennainen.

Jos osaomistusasunnon virhettä ei oikaista eikä virhe ole sellainen, joka oikeuttaisi ostajan purkamaan kaupan, ostajalla on oikeus hinnanalennuksen sijasta saada kohtuullinen korvaus virheen aiheuttamasta haitasta. (7.10.2005/795)

Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain (633/1982) 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan. (7.10.2005/795)

26 §

Vahingonkorvaus virheen vuoksi

Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi. Edellä 11 §:n 3 momentissa tarkoitetun välillisen vahingon myyjä on kuitenkin velvollinen korvaamaan vain, jos virhe tai vahinko johtuu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Tämän pykälän mukainen oikeus vahingonkorvaukseen käsittää myös virheestä ostajalle aiheutuneen henkilö- ja esinevahingon. Myyjä ei kuitenkaan tämän pykälän nojalla ole velvollinen korvaamaan:

1) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetyn materiaalin, muun rakennuksen ainesosan tai asunnon tarpeistoon kuuluvan laitteen virheestä aiheutuvaa henkilövahinkoa, ellei vahinko johdu huolimattomuudesta myyjän puolella;

2) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetyn materiaalin tai muun rakennuksen ainesosan virheestä aiheutuvaa esinevahinkoa, jos vahinko kohdistuu muuhun omaisuuteen kuin asuntoon tai pääasiassa yksityisessä käytössä olevaan asuntoirtaimistoon eikä vahinko johdu huolimattomuudesta myyjän puolella; eikä

3) asunnon tarpeistoon kuuluvan laitteen virheestä aiheutuvaa esinevahinkoa, jos vahinko kohdistuu omaisuuteen, jolla ei ole välitöntä käyttöyhteyttä laitteeseen eikä vahinko johdu huolimattomuudesta myyjän puolella.

Jos joku muu kuin myyjä on sitoutunut oikaisemaan asunnossa olevan virheen tai muuten vastaamaan asunnon tai siihen kuuluvien laitteiden laadusta myyjän lukuun, sitoumuksen antaja on velvollinen korvaamaan sitoumuksen täyttämättä jäämisestä ostajalle aiheutuvan vahingon tämän pykälän mukaisin perustein.

Samanlainen oikeus korvaukseen kuin ostajalla on hänen perheenjäsenellään, joka kärsii virheen vuoksi vahinkoa, sekä sellaisella muulla asukkaalla, joka kärsii vahinkoa virheen tai sen oikaisun vuoksi.

27 §

Taloudellinen virhe

Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on:

1) antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle tulevasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) jättänyt antamatta ostajalle sellaisen 1 kohdassa tarkoitettua seikkaa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

3) muutoin jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe myös, jos sellaisen asuntoyhteisön taloudellinen tila, johon tämän lain 2 luvun säännöksiä sovelletaan, rakentamisvaiheen päättyessä on heikompi kuin voimassa oleva taloussuunnitelma edellyttää. (7.10.2005/795)

Jos kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, sovelletaan, mitä 19 §:n 3 momentissa sekä 21, 25 ja 26 §:ssä säädetään. Ostaja ei saa vedota taloudelliseen virheeseen, ellei hän ilmoita myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Ostajan laiminlyönnillä ei kuitenkaan ole tällaista vaikutusta, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. (7.10.2005/795)

28 §

Oikeudellinen virhe

Kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe, jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä taikka jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä sopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin. Ostaja voi vaatia oikeudellisesta virheestä johtuvia seuraamuksia myös silloin, kun sivullinen väittää, että hänellä on edellä tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.

Ostaja ei saa vedota oikeudelliseen virheeseen, ellei hän ilmoita myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Ostajan laiminlyönnillä ei kuitenkaan ole tällaista vaikutusta, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Mitä 19 §:n 3 momentissa ja 21 §:ssä säädetään, sovelletaan myös, kun kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe. (7.10.2005/795)

Jollei myyjä viipymättä huolehdi siitä, että sivullisen oikeus lakkaa tai virhe muutoin oikaistaan, ostajalla on oikeus purkaa kauppa tai, jos virhe ei ole olennainen, vaatia sitä vastaavaa hinnanalennusta.

Jos oikeudellinen virhe oli olemassa jo kaupantekoajankohtana, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jollei hän tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää virheestä. Jos virhe on syntynyt kaupanteon jälkeen, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jollei myyjä osoita, ettei virhe tai vahinko johdu hänen menettelystään.

Ostajan velvollisuudet ja ostajan sopimusrikkomuksen seuraamukset uuden asunnon kaupassa

29 §

Kauppahinnan maksuajankohta ja omistuksenpidätysehdon voimassaolo

Jollei toisin ole sovittu, ostajan on maksettava kauppahinta samana ajankohtana kuin asunnon hallinta sekä osakekirja tai muu asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittava asiakirja luovutetaan hänelle. Kauppahintaan kuulumattomista lisä- ja muutostöistä perittävä vastike on maksettava, kun kyseiset työt ovat valmistuneet.

Jos kauppahinnan sovitaan joltakin osin erääntyvän maksettavaksi ennen asunnon hallinnan luovutusta, kauppahinnan ennakkoerien määrät eivät saa olla niin suuria, että ne ovat epäsuhteessa myyjän suorituksen arvoon erien erääntymisajankohtina.

Kauppahinnasta vähintään kymmenen prosenttia saa erääntyä maksettavaksi vasta, kun ostajalla on ollut kohtuullinen tilaisuus tarkastaa asunto ja asunnon hallinta luovutetaan ostajalle. Osapuolten sopima osa kauppahinnasta, määrältään vähintään kaksi prosenttia, on maksettava tallettamalla se myyjän lukuun myyjän valitsemaan pankkiin. Jos asunnon kauppahinta on vähemmän kuin 70 prosenttia velattomasta hinnasta, kauppahintana pidetään edellä mainittuja kauppahintaeriä laskettaessa rahamäärää, joka vastaa 70 prosenttia myydyn asunnon velattomasta hinnasta. Myyjä saa nostaa talletetun summan ja sille mahdollisesti kertyneen talletuskoron pankista aikaisintaan kuukauden kuluttua siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle, jollei ostaja käytä 21 §:n mukaista oikeuttaan pidättyä maksusta ja kiellä pankkia luovuttamasta talletusta tai osaa siitä myyjälle. (7.10.2005/795)

Sopimusehto, jonka mukaan myyjä kauppahintasaatavansa turvaamiseksi pidättää itselleen omistusoikeuden kaupan kohteeseen tai saa siihen panttioikeuden kauppahintasaatavansa vakuudeksi, on voimassa enintään siihen saakka, kun ostaja on tallettanut 3 momentissa tarkoitetun osan kauppahinnasta pankkiin ja maksanut muun osan myyjälle.

30 §

Hinnankorotusehdot

Jos asunto myydään asuntoyhteisöstä, johon sovelletaan tai johon on sovellettu 2 luvun säännöksiä taloussuunnitelmasta, ehto, jonka mukaan myyjällä on oikeus määrätyin edellytyksin korottaa sovittua kauppahintaa, on mitätön. Yhteisön taloussuunnitelman muuttamisesta säädetään 2 luvun 8 ja 9 §:ssä.

Myytäessä asunto muusta asuntoyhteisöstä rakentamisvaiheessa hinnankorotusehto on pätevä, jos korotus perustuu:

1) sellaiseen lain muutoksesta, viranomaisen päätöksestä tai rakennustyötä kohdanneesta ennalta-arvaamattomasta ja ylivoimaisesta esteestä johtuvaan rakennuskustannusten nousuun, jonka perusteella myyjä on rakentamista koskevan sopimuksen mukaan velvollinen maksamaan korotetun hinnan;

2) sellaiseen laissa sallittuun rahanarvon muutoksen huomioon ottamiseen, jonka perusteella myyjä on rakentamista koskevan sopimuksen ehtojen mukaan velvollinen maksamaan korotetun hinnan; taikka

3) sellaiseen lain muutoksesta tai viranomaisen päätöksestä johtuvaan muuhun kustannusten lisäykseen, jota myyjän ei kohtuudella voida edellyttää ottaneen huomioon sopimusta tehtäessä ja jonka seurauksia hän ei myöskään kohtuudella olisi voinut välttää eikä voittaa.

Hinnankorotuksesta ja sen perusteesta on ilmoitettava ostajalle viipymättä.

31 §

Asunnon yksityiskohtien täsmentäminen

Jos ostajan on sopimuksen mukaan määrä täsmentää jokin asunnon tai sen varusteiden ominaisuus, mutta hän ei tee sitä sovittuna ajankohtana tai kohtuullisessa ajassa siitä, kun myyjä on sitä häneltä pyytänyt, myyjä saa täsmentää nämä ominaisuudet siten kuin voidaan olettaa olevan ostajan edun mukaista.

Myyjän on ilmoitettava ostajalle tekemästään täsmennyksestä ja asetettava ostajalle kohtuullinen aika, jonka kuluessa tämä voi muuttaa täsmennystä. Jos ostaja ei muuta saamaansa täsmennystä asetetun ajan kuluessa, siitä tulee sitova.

32 §

Kaupan peruuttaminen

Jos ostaja rikkoo sopimuksen peruuttamalla asunnon kaupan ennen kuin asunto on luovutettu ostajan hallintaan, myyjällä on oikeus korvaukseen hänelle aiheutuvasta vahingosta 35 §:n mukaan.

33 §

Viivästyskorko

Jos ostaja ei maksa kauppahintaerää ajoissa, myyjällä on, milloin kauppaa ei peruuteta tai pureta, oikeus viivästyskorkoon korkolain (633/82) mukaisesti.

34 §

Myyjän oikeus purkaa kauppa

Myyjä saa purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen.

Jos myyjä on asettanut ostajalle maksun suorittamista varten määrätyn lisäajan, joka ei ole kohtuuttoman lyhyt, myyjä saa niin ikään purkaa kaupan, jollei maksua suoriteta lisäajan kuluessa. Asetetun lisäajan kuluessa myyjä saa purkaa kaupan vain, jos ostaja ilmoittaa, ettei hän suorita maksua tämän ajan kuluessa.

Myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle eikä myöskään sen jälkeen, kun asunto on luovutettu ostajan hallintaan, ellei omistuksenpidätysehdosta muuta johdu.

Myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun viivästynyt maksu korkoineen on suoritettu.

35 §

Myyjän oikeus vahingonkorvaukseen

Jos myyjä purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi tai jos ostaja peruuttaa kaupan 32 §:n mukaisesti, myyjällä on oikeus korvaukseen asunnon uudelleen myymisen aiheuttamista kustannuksista sekä niistä erityisistä kustannuksista, joita hänelle on aiheutunut sopimuksen tekemisestä ja täyttämisestä ja joista hän todennäköisesti ei voi hyötyä muulla tavalla. Muusta vahingosta myyjällä on oikeus saada korvaus, joka on kohtuullinen ottaen huomioon sovittu hinta, sopimuksen purkamisen tai peruutuksen ajankohta sekä muut seikat.

Myyjällä ei kuitenkaan ole oikeutta korvaukseen, jos ostajan maksuviivästys tai kaupan peruuttaminen johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää eikä voittaa.

Sopimus, jonka mukaan ostajan maksettava korvaus määräytyy kaavamaisesti tiettynä osuutena kauppahinnasta tai muun vakioperusteen mukaan, on pätevä, jos sopimuksen mukainen korvaus on kohtuullinen ottaen huomioon sopimuksen purkamisesta tai peruuttamisesta yleensä aiheutuva vahinko ja tämän pykälän säännökset.

Vahingonkorvauksen sovittelusta säädetään 38 §:ssä.

Muut säännökset uuden asunnon kaupassa

36 §

Täydentävät säännökset kaupan purkamisesta

Jos kauppa puretaan tai ostaja peruuttaa kaupan, myyjän on palautettava saamansa kauppahinta. Jos kauppa puretaan, myyjän on lisäksi maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkoa korkolain 3 §:n 2 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti maksun. Jos ostaja on saanut asunnon tai tämän luvun 4 §:n 3 momentissa tarkoitetut asiakirjat hallintaansa, hänen on luovutettava ne takaisin myyjälle.

Jos kauppa puretaan sen jälkeen, kun asunto on luovutettu ostajan hallintaan, ja ostaja on saanut asunnosta merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on suoritettava siitä myyjälle kohtuullinen korvaus. Ostajan purkaessa kaupan on korvausta määrättäessä otettava huomioon se haitta, joka purkamisen syynä olevasta sopimusrikkomuksesta on aiheutunut ostajalle, sekä muut seikat.

Jos ostaja on pannut asuntoon tarpeellisia tai hyödyllisiä kustannuksia, myyjän on kaupan purkamisen yhteydessä suoritettava niistä ostajalle kohtuullinen korvaus.

37 §

Asunnon kunnon huonontuminen ja ostajan purkuoikeus

Jos asunnon kunto on ostajan hallinta aikana huonontunut enemmän kuin mitä voidaan pitää tavanomaisena kulumisena tai jos asunto on tänä aikana vahingoittunut ja tämä johtuu huolimattomuudesta ostajan puolella, ostaja ei saa purkaa kauppaa, ellei hän korvaa myyjälle mainitusta syystä johtuvaa arvon alenemista.

38 §

Vahingonkorvauksen sovittelu

Sopimusrikkomuksen perusteella suoritettavaa vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vastapuolen mahdollinen myötävaikutus vahinkoon, sopijapuolten varallisuusolot, asunnon kauppahinta, vahingon aiheuttaneen osapuolen mahdollisuudet ennakoida ja ehkäistä vahingon syntyminen sekä muut seikat.

Vahingonkorvausta, joka ostajan on suoritettava 35 §:n nojalla, voidaan sovitella erityisesti, jos maksuviivästys tai kaupan peruuttaminen johtuu maksuvaikeuksista, joihin ostaja on joutunut sairauden, työttömyyden tai muun erityisen seikan vuoksi pääasiassa omatta syyttään.

39 §

39 § on kumottu L:lla 7.10.2005/795.

40 §

Vahingonkorvausta koskeva kanneaika eräissä tapauksissa

Tämän luvun säännöksiin perustuva kanne, joka koskee:

1) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetyn materiaalin tai muun rakennuksen ainesosan virheestä aiheutuvaa asuntoon tai pääasiassa yksityisessä käytössä olevaan asuntoirtaimistoon kohdistuvaa esinevahinkoa; tai

2) asunnon tarpeistoon kuuluvan laitteen virheestä aiheutuvaa laitteeseen välittömässä käyttöyhteydessä olevaan omaisuuteen kohdistuvaa esinevahinkoa,

on nostettava kolmen vuoden kuluessa siitä, kun korvausta vaativa sai tiedon vahingon ilmenemisestä ja korvausvelvollisesta. Kanne on kuitenkin pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun korvausvelvollinen laski vahingon aiheuttaneen materiaalin, ainesosan tai laitteen liikkeelle.

41 §

Suhde muihin vahingonkorvaussäännöksiin

Tämän luvun säännökset eivät rajoita vahinkoa kärsineen oikeutta vaatia korvausta vahingonkorvauslain (412/74), tuotevastuulain (694/90) tai muun lain nojalla.