Infokit

Allmänt

Ett av de viktigaste stegen i uthyrningsprocessen är att ingå det egentliga hyresavtalet. Det lönar sig alltid att ingå hyresavtalet skriftligt. Enligt lag bör man alltid göra ett tidsbestämt avtal skriftligen, för att villkoret gällande hyrestiden skall vara giltigt.

Anmälningsskyldighet

Hyresvärden är senast i hyresavtalet skyldig att meddela sin hyresgäst på vad hyresvärdens rätt att hyra ut lägenheten grundar sig. Rätten att hyra ut bostaden kan grunda sig exempelvis på ägaande av lägenheten eller fastigheten eller på rätt till uthyrning i andra hand, som är baserad på det egna hyresavtalet.

Blanketter

För att göra det lättare att ingå hyresavtal, står det hyresavtalsblanketter till förfogande. Genom att använda blanketterna, säkrar man att alla nödvändiga punkter blir beaktade i avtalet. Man kan komplettera de färdiga blanketterna med bilagor, om det inte finns tillräckligt med plats för egna specialvillkor på blanketterna. Till Vuokraturvas tjänster hör att sköta alla uppgifter gällande hyresavtal och blanketter på hyresvärdens vägnar.

Parterna

Identifieringsuppgifter

Det lönar sig att i hyresavtalet anteckna tillräckliga identifierings- och kontaktuppgifter för hyresavtalets parter, såväl hyresvärden som hyresgästen. Hyresvärdens uppgifter är nödvändiga bl.a. för att hyresgästen skall kunna lämna nödvändiga meddelanden åt hyresvärden. Uppgifterna gällande hyresgästen behövs av samma orsaker.

Gift eller samboende par som hyresgäster

Om de kommande hyresgästerna är ett gift eller samboende par, kan man förfara på två sätt. Man kan anteckna båda två som hyresgäster i hyresavtalet, vilket betyder att båda är ansvariga för bl.a. hyresbetalningen, ända tills hyresavtalet sägs upp för antingen den ena eller vardera hyresgästen.

Man kan också ingå avtalet så att endast den ena parten anges som hyresgäst och den andra som sambo eller maka/make. Då är den som är antecknad som sambo, maka eller make ansvarig för hyresbetalningen bara så länge som han/hon bor i lägenheten.

Flera hyresgäster

Om det är flera hyresgäster som skall hyra en bostad, kan man förfara antingen så att man som hyresgäst antecknar bara en av de kommande boende, och han/hon kan ta underhyresgäster eller annars använda bostaden som gemensam bostad tillsammans med de andra. I detta fall är det den som angetts som hyresgäst som är ansvarig för hyresbetalningen och övriga förpliktelser.

Det andra alternativet är att ange alla kommande boende som hyresgäster, vilket betyder att de alla i princip är solidariskt ansvariga för betalningen av hela hyran, ända tills avtalet sägs upp för någon av dem.

Uthyrning i andra hand

Om en lägenhet hyrs ut åt ett företag i det syftet att företaget hyr ut den i andra hand åt en anställd som tjänstebostad, kan man inta ett villkor i avtalet som specificerar den boende. Företaget antecknas alltså som hyresgäst och under punkten ”andra villkor” antecknar man ett villkor, enligt vilket bostaden kan överlåtas endast åt en viss person.

Ett dödsbo som hyresvärd

När man hyr ut ett objekt som ägs av ett dödsbo, måste delägarnas och änkans/änklingens rättigheter klarläggas innan man inleder marknadsföringen av objektet.

Om hyresvärden är ett dödsbo, måste man alltid skaffa fram bouppteckningen efter arvlåtaren. Utgångspunkten är att bouppteckningen alltid ska framläggas ohöljd för förmedlingsrörelsen, men uppdragsgivaren kan om hen så önskar täcka förmögenhetsuppgifterna i bouppteckningen till övriga delar än vad som gäller det objekt som ska hyras ut. Förmedlingsrörelsen ska ändå kunna försäkra sig om att uppdragsgivaren har rätt att hyra ut objektet. Dessutom krävs det i princip en oavbruten släktutredning över arvlåtaren från 15 års ålder till dödsögonblicket samt ämbetsbetyg, m.a.o. levnadsintyg över arvingarna. Med släktutredning avses ett ämbetsbevis i släktutredningsform eller en ämbetsbetygskedja för den avlidna. Om uppgift om att arvingarna är vid liv framgår ur den avlidnas släktutredning, behöver man ändå inte införskaffa särskilda ämbetsbetyg över arvingarna. Syftet är att klarlägga alla delägare i dödsboet. Om en delägare i dödsboet har avlidit, måste även häröver införskaffas bouppteckning och släktutredning.   

Om någon delägare (A) i det dödsbo som är hyresvärd har avlidit efter arvlåtaren (B), är delägaren i dödsboet efter B dödsboet efter denna avlidna delägare A (arvingar, legatarie/r, eventuell make/maka). I situationen i fråga ska förmedlingsrörelsen i syfte att utreda delägarna i dödsboet efter A även införskaffa bouppteckningen efter A och en släktutredning gällande hen. Om åter A har avlidit före arvlåtaren, dvs. B, är delägarna i dödsboet efter B då de arvingar som träder i stället för A, vilka framgår ur släktutredningen över A (vad gäller dem som träder i hens ställe). Släktutredningen över A utgör bilagor till bouppteckningen efter den senare avlidna B i form av ämbetsbetyg.

Släktutredning och ämbetsbetyg behöver inte införskaffas, om Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata har bestyrkt bouppteckningens förteckning över delägare. De behöver inte heller införskaffas, om ett odelat dödsbo som är uppdragsgivare har beviljats förtydligande lagfart på fastighet eller det åt dödsboet har gjorts en elektronisk ägaranteckning i bostadsdatasystemet eller en förtydligande inskrivning av ägandet, som svarar mot förtydligande lagfart. Delägarna i dödsboet är då registrerade som ägare tillsammans. Förmedlingsrörelsen ska även i alla de nyssnämnda situationerna alltid införskaffa bouppteckning. Man bör observera att det ändå kan vara nödvändigt att införskaffa ämbetsbetyg för att uppfylla förpliktelserna i lagen om penningtvätt till exempel i en fjärridentifikationssituation för att säkerställa identiteten.

Dessutom kan det vara nödvändigt att skaffa även övriga handlingar som klarlägger saken, såsom testamente eller avvittringsinstrument. Om alla delägare inte förbundit sig till att inte klandra testamentet eller avvittringsinstrumentet, ska deras laga kraft kontrolleras vid tingsrätten.

När ett dödsbo är odelat, ska alla delägare i dödsboet underteckna uppdragsavtalet antingen personligen eller med fullmakt. Detsamma gäller hyresavtalet. Änkan/änklingen är även delägare i dödsboet, om makarna inte har haft äktenskapsförord som helt utesluter giftorätt, ända tills avvittring har utförts.   

Om tingsrätten har förordnat en boutredningsman för dödsboet, kan boutredningsmannen ingå hyresavtal utan särskilt befullmäktigande av delägarna i dödsboet. Förmedlingsrörelsen behöver då förutom bouppteckning, släktutredningar och ämbetsbetyg boutredningsmannens skriftliga förordnande innan marknadsföringen av objektet inleds. I hyresavtalet ska ändå uppräknas alla delägare i dödsboet. Boutredningsmannens skriftliga förordnande fogas som bilaga till hyresavtalet. Man bör observera att en i testamente utsedd testamentsexekutor inte har samma befogenheter som en av rätten utsedd boutredningsman.

När husbolagets aktiebok fortfarande upprätthålls av husbolaget, ska man vad gäller en bostadsaktie kontrollera exempelvis ur disponentintyget, om det med anledning av dödsfallet har gjorts några anteckningar i aktieboken. Om detta är fallet, ska förmedlingsrörelsen utgående från de handlingar och uppgifter som den besitter försäkra sig om att anteckningen är korrekt. Om bolagets aktiebok har överförts till lägenhetsdatasystemet, men aktiebrevet på papper ännu inte har makulerats (man har ännu inte ansökt om elektronisk ägaranteckning), rekommenderas det att ett odelat dödsbo ansöker om elektronisk ägaranteckning. Om aktierna redan har elektronisk ägaranteckning, men den elektroniska ägaranteckningen ännu är i den avlidnas namn, rekommenderas det att dödsboet ansöker om en förtydligande anteckning. Med förtydligande anteckning avses att delägarna i ett odelat dödsbo ansöker om en registrering motsvarande förtydligande lagfart (fastighet) av den bostadsaktie som är i den avlidnas ägo. Dödsboets delägare registreras då tillsammans som aktieägare.

När det gäller en fastighet och boet är odelat är arvingarna inte skyldiga att ansöka om förtydligande lagfart på en fastighet som hör till boet. Delägarna i boet kan ändå få en gemensam förtydligande lagfart på den, varvid lagfarten beviljas det odelade dödsboet, alltså alla boets delägare gemensamt. Syftet med en förtydligande lagfart är att ange de personer som har rätt att bestämma om en fastighet som tillhör dödsboet i förhållande till tredje man. Det rekommenderas att förmedlingsrörelsen instruerar dödsboet att ansöka om förtydligande lagfart för att underlätta skötseln av angelägenheterna.

Hyresobjektet

Hyresobjektet skall specificeras tillräckligt noggrant. I avtalet bör anges åtminstone objektets adress, lägenhetens typ, bostadsytan samt övriga utrymmen, till vilka avtalet ger nyttjanderätt samt användningsändamålet för dessa utrymmen.

Specificering av objektet

För att specificera objektet är det naturligtvis nödvändigt att ange hyresobjektets adress. Ibland kan det dock vara av behovet påkallat att specificera hyresobjektet ännu noggrannare. Om man till exempel hyr ut endast övre våningen i ett egnahemshus, skall detta nämnas i avtalet. Om man i någon fastighet hyr ut bara någon byggnad eller i någon lägenhet endast ett rum, kan man specificera det objekt som uthyrs exempelvis genom att märka ut det på en bifogad karta eller planritning.

Det är närmast av informativ betydelse att ange bostadstypen i avtalet. I denna punkt brukar man ange antalet rum, till exempel ”2r + k” eller ”4r + k + b”.

Bostadsyta

Det lönar sig att i avtalet anteckna bostadsytan som en ”cirka-information”. På detta sätt kan man undvika onödiga bråk gällande bostadsytan. Om objektet är en bostadsaktie, kan man som bostadsyta ange den bostadsyta som är angiven i bolagsordningen. Om bostaden är kontrollmätt, kan man även ange den kontrollmätta bostadsytan.

Övriga utrymmen

Om hyresavtalet ger nyttjanderätt även till andra utrymmen än bostaden, lönar det sig att ange också dessa i avtalet. Övriga utrymmen kan vara till exempel en radhuslägenhets gårdsområde, en bilplats eller ett garage, en kallkällare, ett vindsförråd eller något annat förrådsrum. Det är skäl att specificera även de övriga utrymmena noggrant verbalt, med bokstäver, siffror eller kartbilagor.

Till de objekt som nämns i avtalet får hyresgästen alltså exklusiv nyttjanderätt. Utöver dessa får han/hon även använda exempelvis husbolagets allmänna utrymmen. Vissa allmänna utrymmen är dock sådana att man särskilt bör komma överens med bolaget om dessas användning. Sådana utrymmen är till exempel de allmänna basturna och tvättstugorna.

Övrig användning

Hyresgästen har rätt att använda en del av en bostadslägenhet för annat ändamål än boende. Lägenheten bör dock i huvudsak användas för boende, så den övriga användningen bör begränsa sig till mindre än hälften av lägenhetens yta. Övrig användning kan vara till exempel att ett rum används som mottagning för tandläkare, jurist eller frisör, som kontor m.m.  Det är skäl att ange övrig användning i avtalet i de specificerade uppgifterna om hyresobjektet.

Hyrestid

Tillsvidareavtal

Ett avtal som är i kraft tillsvidare, är i kraft tills antingen hyresvärden eller hyresgästen säger upp det. I avtalet anges dessutom uppsägningstidens begynnelsedag. Enligt lag räknas uppsägningstiden från den sista dagen i den kalendermånad, under vilken uppsägningen har skett, men man kan även komma överens på annat sätt. En mycket allmän praxis är att man avtalar om att den första möjliga begynnelsedagen för uppsägning är ungefär ett år efter hyresavtalets begynnelsedatum.

I ett avtal som är i kraft tillsvidare skall anges både avtalets begynnelsedag och dagen då besittningsrätten överlåts. Till exempel i en situation där hyresvärden utför en renovering efter det att föregående hyresförhållande upphört, kan dagen då besittningsrätten övergår infalla senare än hyresavtalets begynnelsedag.

Tidsbestämt avtal

Man kan också ingå avtal så att de är tidsbestämda. Att ett avtal är tidsbestämt betyder att man redan då avtalet ingås kommer överens om den dag då avtalet upphör. Man kan inte säga upp ett tidsbestämt avtal under avtalsperioden. Det binder alltså båda parter under hela den utsatta tiden. Hyresgästen kan endast i specialfall anhålla om uppsägningsrätt av domstol.

I praktiken betyder det att ett tidsbestämt avtal är bindande att hyresvärden inte mot hyresgästens vilja får lägenheten i sin besittning, även om han/hon skulle behöva den exempelvis för eget bruk. Att avtalet är bindande betyder å andra sidan även det att om hyresgästen flyttar ut innan avtalstiden löpt ut, svarar han/hon inför hyresvärden för den hyresförlust han/hon orsakat ända tills hyresvärden har fått lägenheten uthyrd på nytt.

Ett tidsbestämt avtal kan ingås för hur kort eller hur lång tid som helst. Man kan även göra upp flera tidsbestämda avtal efter varandra med samma hyresgäst. Tidsbestämda avtal som är under tre månader långa, får inte ingås med samma hyresgäst fler än två gånger. Om man med samma hyresgäst ingår ett tredje tidsbestämt avtal, som gäller för mindre än tre månader, anses det gälla tillsvidare.

I motsats till tidigare, kan man i dag också inta ett hyresförhöjningsvillkor i ett tidsbestämt avtal som gäller kortare tid än tre år.

I ett tidsbestämt avtal anger man att det är avsett att vara i kraft under en bestämd tid. Dessutom anges avtalets begynnelsedag och den dag då besittningsrätten övergår. Till slut kommer man överens om den dag då avtalet upphör.

Ett tidsbestämt avtal används typiskt i de fall när hyresvärden redan på förhand vet att han/hon behöver bostaden vid ett visst datum.

Ett tidsbestämt avtal skall alltid göras skriftligen för att villkoret gällande tidsbestämningen skall vara giltigt. Ett muntligt avtal anses alltså alltid vara i kraft tillsvidare. Ett tidsbestämt avtal gällande en lägenhet som hyrs ut som fritidsbostad kan dock även vara muntligt

Hyran

Hyrans storlek

Man kan fritt avtala hyran i fritt finansierade bostäder. I avtalet anges hyran oftast som månadshyra, t.ex. 700€/månad.

Särskilda ersättningar

Man kan särskilt komma överens om särskilda ersättningar som betalas utöver den egentliga hyran. Den mest typiska särskilda ersättningen är en vattenavgift, som betalas per person. Vattenavgiftens storlek skall då anges i hyresavtalet.

Det lönar sig i allmänhet inte att låta bruksersättningar som betalas direkt till husbolaget, såsom avgifter för bilplats, bastu och tvättstuga, cirkulera via hyresvärden. Sådana avgifter kan hyresgästen betala direkt till husbolaget.

Hyresbetalningsperiod

Enligt lag är hyresbetalningsperioden en kalendermånad, men man kan även komma överens annorlunda. I korta tidsbestämda avtal kommer man ibland överens om att hyresbetalningsperioden är hela den i avtalet utsatta tiden, varvid hela hyran betalas på en gång.

Förfallodag

Förfallodagen är enligt lag den andra vardagen i hyresbetalningsperioden, d.v.s. kalendermånaden. Om månadens andra dag till exempel är en lördag, kan hyresgästen betala hyran från sin egen bank på måndag, d.v.s. månadens fjärde dag. Parterna kan också komma överens om en annan förfallodag, vilken anges i avtalet.

Förskottshyra

I anslutning till betalningen av hyran kan hyresvärden och hyresgästen komma överens om betalning av en förskottshyra då de ingår hyresavtalet. I allmänt språkbruk brukar man lätt blanda ihop begreppen förskottshyra och hyressäkerhet. Förskottshyra är uttryckligen hyra, som ger hyresgästen rätt att bo i bostaden. I allmänhet gottgörs han/hon förskottshyran för de första månaderna av hyresförhållandet, men förskottet kan gottgöras exempelvis också för de sista hyrorna.

Hyressäkerheten skiljer sig från förskottshyran på det sättet att säkerheten för hyran förblir i hyresvärdens besittning under hela hyresförhållandet. Man får alltså inte boendetid mot hyressäkerheten.

Man kan avtala om betalning av förskottshyra endast av särskilda skäl. Dessutom kan man inte betala förskottshyra för mer än tre månader. Om man bestämt att hyresbetalningsperioden är längre än en månad, kan man komma överens om att förskottshyra betalas högst för en hyresbetalningsperiod.

Ett särskilt skäl för förskottshyra kan vara till exempel att hyresvärden utför en renovering i lägenheten åt den nya hyresgästen, och använder förskottet till att finansiera renoveringen.

I avtalet skall anges att hyresgästen betalar förskottshyra. Dessutom skall man ange förskottshyrans belopp samt betalningsdagen och den tidpunkt, vid vilken förskottshyran gottgörs.

Hyressäkerhet

Hyressäkerhet används nuförtiden så gott som alltid. Meningen med säkerheten är att förebygga störningar som uppkommer under hyrestiden, och att skydda hyresvärdens position om eventuella störningar förekommer.

Det lönar sig att komma överens om att säkerheten är en s.k. avtalssäkerhet. På detta sätt kan säkerheten täcka både eventuella uteblivna hyror och exempelvis eventuella skador i bostaden.

Säkerhetens storlek

Parterna kan komma överens om säkerhetens storlek, men det vanligaste är ett belopp som svarar mot två månaders hyra. Lagen säger att maximisumman för säkerheten utgör ett belopp som svarar mot tre månaders hyra. En allmän form av säkerhet är ett särskilt hyressäkerhetskonto, som hyresgästen öppnar på banken och av vilket hyresvärden får en pantförbindlse. Säkerheten kan också betalas in på hyresvärdens konto.

Bankgaranti

Det är möjligt att använda en bankgaranti även vid uthyrning av en bostadslägenhet, men på grund av de höga kostnaderna, är detta en mycket sällsynt form av säkerhet. I bankgarantin går banken i borgen för att hyresgästen uppfyller sina förpliktelser enligt hyresavtalet. 

Proprieborgen

Vid en proprieborgen förbinder sig en borgensman att uppfylla förpliktelserna enligt hyresavtalet, om hyresgästen inte uppfyller dem. Om det som säkerhet används personlig borgen, är det skäl att till avtalet foga en särskild bilaga om detta.

Lämnande av säkerheten

Man bör vara särskilt uppmärksam vad gäller att avtala om och ange den sista dagen då säkerheten skall överlämnas. Det lönar sig att komma överens om att säkerheten överlåts innan man lämnar ut nycklarna. På detta sätt kan man försäkra sig om att säkerheten är ställd innan avtalet börjar och hyresgästen får bostaden i sin besittning.

Om säkerheten inte är betald den sista dagen då den skall lämnas, utgör detta grund för hyresvärden att häva avtalet. Hävningsrätten är dock inte längre i kraft om säkerheten har överlämnats före delfåendet av meddelandet om hävning.

Användning av säkerheten

Till de mest typiska situationerna då säkerheten används av hyresvärden hör att hyresgästen har hyresskulder eller situationer där hyresgästen skadat bostaden. Användningen av säkerheten varierar beroende på hurudan form av säkerhet man använt.

Det är meningen att hyressäkerheten skall behålla sitt värde under hela hyresförhållandet. Därför hindrar underlåtenhet att betala hyra i en situation, där hyresvärden har säkerhet, inte hyresvärden att kräva in obetalda hyror. Hyresskulder kan också användas som hävningsgrund, även om de kan täckas med säkerheten.

Returnering av säkerheten

Även i ett fullständigt störningsfritt hyresförhållande bör hyressäkerheten returneras först då hyresförhållandet upphört. Säkerheten är ju avsedd att ersätta inte bara hyresskulder utan även skador som hyresgästen eventuellt orsakat i bostaden. I allmänhet uppdagas skadorna först då hyresgästen flyttat ut. Sålunda bör säkerheten returneras först efter det att man granskat lägenheten och konstaterat att den är i ett skick som svarar mot avtalet. Man bör inte använda säkerheten för att betala de sista månadernas hyra.

Om man i slutgranskningen konstaterar att bostaden är i oklanderligt skick och att det inte föreligger behov att använda hyressäkerheten, skall säkerheten omedelbart returneras åt hyresgästen. Även granskningen bör utföras så snart som möjligt efter att hyresförhållandet upphört.

Hyresförhöjning

Det är skäl att inkludera ett hyresförhöjningsvillkor i avtalet alltid, då det enligt lag är möjligt. På så sätt kan man vara säker på att hyran följer utvecklingen av den allmänna kostnadsnivån. Om man inte intar ett hyresförhöjningsvillkor i avtalet, kan hyresvärden inte ensidigt höja hyran. I sådana fall bör man alltså alltid särskilt avtala om hyresförhöjningar. Om man inte kan komma överens om den nya hyran, har hyresvärden i sista hand rätt att säga upp avtalet. Tidsbestämda avtal kan naturligtvis inte sägas upp. Hyran kan justeras först efter den angivna tiden.

Hyresförhöjningsvillkor

Hyresförhöjningsvillkor kan intas i alla avtal, som är i kraft tillsvidare. I motsats till tidigare kan man i dag också inta ett hyresförhöjningsvillkor i ett tidsbestämt avtal, som gäller i kortare tid än tre år.

Det finns ett flertal hyresförhöjningsalternativ som kommer i fråga.  Hyran kan för det första bindas till något index. Det mest använda är konsumentprisindex, som beskriver den allmänna kostnadsutvecklingen och på så sätt ger inflationsskydd för hyran.

Indexvillkor (indexförhöjning)

Då man använder ett indexvillkor, anger man i avtalet till vilket index man binder hyran. Indexet och förhöjningen går då hand i hand.

Statistikcentralen publicerar indextalet för konsumentprisindex månatligen. Indextalet för föregående kalendermånad publiceras i mitten av följande månad.

HÄR hittar du Statistikcentralens publikation, som innehåller de färskaste indextalen för levnadskostnadsindex och konsumentprisindex och årsförändringen av konsumentprisindexet. 

I avtalet skall man ange tidpunkten för hyresförhöjningarna, d.v.s. justeringstidpunkten. I allmänhet justeras hyran en gång om året, men man kan även komma överens om kortare tidsperioder. Justeringssindexet är alltid det indextal som vid granskningstidpunkten är det senast publicerade. Man bör meddela om hyresförhöjningar med rekommenderat brev innan höjningen träder i kraft.

Bolagsvederlag

Man kan även använda någon annan form av justeringsgrund än index. Hyran kan exempelvis bindas till husbolagets skötselvederlag. I så fall kan man meddela om en förhöjning omedelbart efter beslutet om förhöjning av skötselvederlaget, och hyresförhöjningen träder i kraft i början av följande kalendermånad. 

I allmänhet blir förhöjningarna i detta arrangemang dock lägre än normala inflationshöjningar, eftersom förhöjningen enbart berör skötselvederlaget, inte finansieringsvederlaget.

Kombinationer

Man kan också kombinera olika förhöjningsgrunder. Man kan till exempel kombinera konsumentprisindexet med en fast procentsats på följande sätt: ”Hyran justeras årligen enligt ändringarna i konsumentprisindex, dock minst två procent.”

Lägenhetens skick

Grundstadganden gällande bostadens skick och underhåll och om hyresgästens eller hyresvärdens rätt att utföra ändringsarbeten finns i hyreslagen. Avtalsparterna kan dock, helst med ett skriftligt avtal, i många avseenden avvika från vad som är stadgat i lagen. Man kan alltså skräddarsy ett hyresavtal så att det svarar mot avtalsparternas behov.

I avtalen intas ofta ett villkor enligt vilket ”lägenheten uthyrs i det skick som den är vid avtalstidpunkten”. På detta sätt kan hyresgästen inte åberopa sådana fel som har berättats åt honom/henne, eller som han/hon borde ha upptäckt med iakttagande av normal noggrannhet. Däremot kan hyresgästen fortsättningsvis åberopa s.k. dolda fel.

Granskningar av skicket

Med tanke på såväl hyresvärdens som hyresgästens rättigheter är det viktigt att dokumentera grundligt i hurdant skick lägenheten är. På så sätt kan hyresgästen försäkra sig om att han/hon inte blir ansvarig för skador och brister som fanns i lägenheten redan innan hyresförhållandet började. Å andra sidan kan hyresvärden vid behov påvisa att någon skada i lägenheten har uppkommit just under det ifrågavarande hyresförhållandet.

Då man ingår hyresavtalet utför man en inflyttningsgranskning i lägenheten och då avtalet upphör, innan man ger tillbaka hyressäkerheten, utför man en utflyttningsgranskning. Det är skäl för hyresvärden och hyresgästen att utföra vardera granskningen tillsammans. I dokumentationen kan man vid behov även använda fotografering. Man kan bifoga granskningsblanketten eller -protokollet till själva avtalet.

Skicket när avtalet inleds

Avtalsparterna kan fritt komma överens om lägenhetens skick. Om inget har avtalats, skall lägenheten när hyresförhållandet inleds vara i ett sådant skick som hyresgästen med beaktande av lägenhetens ålder, bostadsbeståndet i området och andra lokala omständigheter skäligen kan kräva. Om lägenheten är uthyrd  enligt villkoret ”i befintligt skick”, kan hyresgästen inte i efterhand åberopa sådana brister som har talats om för honom/henne eller som är synliga. Parterna kan också komma överens om ett skick som är sämre eller bättre än det skick som förutsätts i lag. Detta möjliggör exempelvis uthyrning av bostäder i ytterst dåligt skick.

Renovering

Om lägenheten kräver renovering när hyresförhållandet inleds, kan avtalsparterna komma överens om vilkendera som utför renoveringen. Härvid skall man alltid även komma överens om på vems bekostnad arbetena utförs och förnödenheterna anskaffas. Om man kommer överens om att hyresgästen renoverar lägenheten, lönar det sig att samtidigt komma överens exempelvis om övervakningen av arbetena och valet av material samt huruvida installationer eller möbelanskaffningar som hyresgästen eventuellt gjort skall bli kvar i lägenheten när hyresförhållandet upphör och om hyresgästen skall få någon ersättning, om de blir kvar. Om installationerna tas bort lönar det sig också att komma överens om på vems bekostnad de skador som eventuellt orsakas av avlägsnandet av dem repareras. Det lönar sig att ingå alla avtal skriftligen.   

Ändringsarbeten

Hyresvärden och hyresgästen kan också komma överens om att hyresgästen får utföra riktiga ändringsarbeten i lägenheten, exempelvis riva eller bygga mellanväggar, förnya köksmöblemang osv. Man kan också komma överens om att förnya och ändra ytbeläggningar. Samtidigt skall man komma överens om huruvida hyresgästen utför arbetet och skaffar förnödenheterna på egen bekostnad och exempelvis blir befriad från att betala hyra och om arbetet på annat sätt har en sänkande inverkan på hyran. Ofta bestämmer man att hyresvärden skaffar materialet och hyresgästen utför ändrings- eller renoveringsarbetena.

Om man inte har kommit överens om hyresgästens rätt att utföra ändringsarbeten, har han/hon inte rätt att utföra några ändringsarbeten. Till exempel för ändring av ytbeläggningar krävs det alltid lov av hyresvärden, gärna skriftligen.

Om hyresgästen minst tre månader innan ett tidsbestämt avtalet upphör, meddelar hyresvärden att han/hon vill fortsätta hyresförhållandet, men hyresvärden nekar till detta utan godtagbar orsak, har hyresgästen rätt att få ersättning för reparations- och ändringsarbeten han/hon utfört, vilka höjer lägenhetens värde, i enlighet med det värde de har då hyresförhållandet tar slut. Rätt till ersättning föreligger bara i det fall att hyresgästen har haft rätt att utföra arbetena och de inte redan har ersatts.

Underhåll

Avtalsparterna kan komma överens om vilkendera som bär ansvar för underhållet av lägenheten under hyresförhållandet. Om inget annat bestämts, är hyresvärden ansvarig för att lägenheten är i sådant skick som hyresgästen skäligen kan kräva. Hyresvärden ansvarar för så kallat normalt slitage i bostaden. På hans/hennes ansvar är bl.a. vattenarmatur och köksinredning samt skåp, såvida inte annat har överenskommits.

Anmälningsskyldighet

Om hyresvärden bär ansvar för underhållet av lägenheten, är hyresgästen skyldig att omedelbart meddela hyresvärden om någonting i lägenheten har skadats eller är bristfälligt. Meddelandet skall lämnas genast, om en reparation bör utföras utan dröjsmål för att hindra att skadan skall bli större.

Hyresvärden skall enligt god sed innan bostaden hyrs ut ta reda om stora reparationer eventuellt är att vänta i bostadsaktiebolaget och informera hyresgästen om dessa.

Reparationsskyldighet

Då hyresvärden får en reparationsuppmaning, skall han/hon utan dröjsmål eller inom avtalad tid börja reparera den skada som uppkommit i lägenheten. Om han/hon försummar reparationen, får hyresgästen reparera bristfälligheten på hyresvärdens bekostnad. I detta fall bör hyresgästen se till att kostnaderna hålls på en skälig nivå. Om bristfälligheten är av väsentlig betydelse, kan hyresgästen även häva avtalet.

Hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten för att kontrollera dess skick och underhåll. Hyresgästen bör ofördröjligen vid en för honom/henne lämplig tidpunkt bereda hyresvärden tillträde till lägenheten. Vid behov kan hyresvärden få handräckning av polisen för att komma in i bostaden.

Reparationsrätt

Hyresvärden har alltid rätt att reparera en skada i lägenheten, även om hyresgästen inte vill det. Om det är fråga om en sådan underhållsåtgärd eller ett sådant reparations- eller ändringsarbete som inte kan skjutas upp utan att orsaka skada, har hyresvärden rätt att utföra arbetet omedelbart. Om övriga arbeten skall meddelas minst 14 dagar innan arbetena inleds. Hyresvärden skall informera hyresgästen om mera omfattande reparations- och ändringsarbeten minst sex månader innan arbetena inleds. Då har hyresgästen efter att ha fått meddelandet rätt att inom 14 dagar häva hyresavtalet så att hyresförhållandet upphör vid den tidpunkt när arbetena inleds.

Slutskicket

Avtalsparterna kan komma överens om lägenhetens så kallade slutskick. Om hyreslägenheten t.ex. är i exceptionellt gott skick, kan de komma överens om att lägenheten överlåts tillbaka i samma skick. Då kan hyresgästen vara skyldig att utföra en renovering i lägenheten när hyresförhållandet upphör. Parterna kan också komma överens om slutstädningen och dess nivå.

Övriga avtalsvillkor

För övriga villkor kan man vid behov skriva en separat bilaga till avtalet. I det följande några exempel på de vanligaste övriga villkoren som används i avtalen.

El

I allmänhet ingår hyresgästen ett eget elavtal och betalar för den el han/hon använder.

Värme

I hus med centralvärme ingår värmekostnaderna i hyran. I lägenheter och hus med el- eller oljevärme är det skäl att i hyresavtalet särskilt och klart ange att hyresgästen betalar värmekostnaderna, om man har kommit överens så.

Möbler

Om en lägenhet hyrs ut möblerad, lönar det sig att uppgöra en förteckning över möblerna. Hyresgästen kvitterar med sin underskrift att han/hon mottagit den utrustning som anges i förteckningen. Det är också skäl att fastställa och beskriva möblernas skick eller exempelvis fotografera möblerna.

Telefon

För att undvika oklarheter rekommenderas det att hyresgästen ingår egna avtal med telefonbolagen. 

Om hyresvärdens telefon trots allt förblir i hyresgästens användning, är det skäl att skriva in i avtalet att hyresgästen är skyldig att betala telefonräkningarna. Det lönar sig också att meddela åt telefonbolaget att de skickar räkningarna direkt åt hyresgästen. Trots allt är abonnemangets ägare i sista hand ansvarig för räkningarna.

Hemförsäkring

Det lönar sig att alltid för hyresvärden att förutsätta att hyresgästen förbinder sig att teckna och behålla en hemförsäkring. Man kan med hjälp av avtalet förplikta hyresgästen att ta en försäkring med ett visst innehåll.

Husdjur

Av motiverade skäl kan man i avtalet också inrymma ett villkor gällande husdjur. Om hyresvärden eller någon av hans/hennes familjemedlemmar exempelvis är allergisk, kan man i avtalet förbjuda att hålla djur.

Hyresgästen kan förpliktas att ersätta skador som eventuellt orsakats av keldjur.

Rökning

Av motiverade skäl kan man även förbjuda rökning i lägenheten. Orsaken kan även i detta fall vara allergi hos hyresvärden eller medlemmar av hans/hennes familj.

Underskrifter

I hyresavtalet skall finnas både hyresvärdens och hyresgästens underskrifter. Om man använder blanketter, skall man komma ihåg att underteckna båda exemplaren skilt för sig. Vardera parten får ett eget exemplar av avtalet.

Om det finns flera än en hyresgäst, skall alla hyresgäster skriva under avtalet. Detta också i det fall att det finns fler än en hyresvärd, om inte exempelvis ett dödsbo har befullmäktigat en delägare i dödsboet att sköta uthyrningen.