Infokit

Parternas skyldigheter

Hyresvärdens primära skyldighet är att vid överenskommen tidpunkt överlåta besittningsrätten till lägenheten åt hyresgästen i det skick som anges i avtal eller lag. Hyresvärden har endast i särskilt i lag nämnda situationer (bland annat visning av bostaden och övervakning av dess skick) rätt att gå in i lägenheten.

Hyresgästens primära skyldighet är åter att betala den överenskomna hyran vid överenskommen tidpunkt. En annan primär skyldighet är att sköta lägenheten omsorgsfullt. Hyresgästen är skyldig att ersätta hyresvärden för skada som han eventuellt orsakar genom försummelse eller vårdslöshet. Hyresgästen ansvarar även t.ex. för skador som hans/hennes gäster orsakar.

Att överlåta användningen av lägenheten åt andra

Gemensam användning av bostaden

Hyresgästen har rätt att använda den hyrda lägenheten som gemensam bostad tillsammans med sin maka/make eller sambo och till familjen hörande barn samt även nära släktingar, om detta inte orsakar ansenligt men eller störningar.

Tillfällig överlåtelse

Om hyresgästen på grund av arbete, studier, sjukdom eller annan motsvarande orsak måste flytta till annan ort, kan han/hon överlåta rätten att använda lägenheten åt någon annan i högst två år. Detta bör meddelas åt hyresvärden skriftligen senast en månad före överlåtelsen. Om hyresvärden har motiverad orsak att motsätta sig överlåtelsen, skall han/hon inom 14 dagar efter att ha fått meddelandet, hänskjuta grunden till domstol för prövning.

Uthyrning i andra hand

Hyresgästen har rätt att överlåta högst hälften av lägenheten åt en underhyresgäst. För detta behövs inte hyresvärdens tillåtelse. I en etta får man dock inte enligt lag ha underhyresgäster.

För alla andra överlåtelser av besittningen av lägenheten än de ovannämnda, behöver hyresgästen hyresvärdens lov, som antingen getts i avtalet eller separat.

Hyresgästens ansvar

Om inget annat bestäms, är hyresgästen ansvarig enligt avtalet för de förpliktelser som ankommer på hyresgästen, även om han/hon har överlåtit lägenheten eller en del av den åt en annan person. Även den person som fått förfoga över lägenheten är ersättningsansvarig inför hyresvärden för skador som han/hon orsakat.

Överlåtelse och fortsättning av hyresrätten

Överlåtelse av hyresrätt skiljer sig från överlåtelse av besittning på det sätt att den ursprungliga hyresgästen träder ur avtalsförhållandet och en ny hyresgäst inträder i stället. Vid överlåtelse av besittningen fortsätter den ursprungliga hyresgästen att vara ansvarig för att förpliktelserna uppfylls.

Överlåtelserätt

Huvudregeln gällande överlåtelse av hyresrätten är att hyresgästen inte utan hyresvärdens lov har rätt att överlåta sin hyresrätt. Ett undantag från regeln är att hyresgästen utan lov har rätt att överlåta hyresrätten åt maka/make eller sambo som redan bor i lägenheten, åt ett barn som hör till familjen eller åt en förälder till antingen makan eller maken. Hyresgästen bör omedelbart skriftligen meddela åt hyresvärden om han/hon ämnar överlåta hyresrätten. Hyresvärden kan av motiverad orsak motsätta sig överlåtelsen, varvid han/hon inom en månad efter att ha fått meddelandet skall hänskjuta grunden till domstol för prövning.

Skilsmässa

Skilsmässa kan påverka även ett hyresavtal. Om makarna gemensamt eller om den ena av dem har hyrt den bostad som används som parets gemensamma hem, kan domstolen då den beslutar om äktenskapsskillnad samtidigt besluta att den av makarna som är i större behov av bostaden, får fortsätta hyresförhållandet. Samtidigt befriar domstolen den andra parten från hyresförhållandet. Domstolen kan även befria båda från hyresförhållandet, om det till exempel inte är ekonomiskt möjligt att fortsätta ett tidsbestämt avtal i endast den enas namn.

Då ett samboförhållande tar slut

Då ett samboförhållande tar slut kan domstolen på samma sätt bestämma att enbart den ena parten fortsätter hyresförhållandet samt befria den andra från avtalet. Om man önskar sådan rätt att fortsätta hyresförhållandet, bör den part som vill fortsätta kräva ett domstolsbeslut.

Om hyresgästen dör

Om hyresgästen dör under ett hyresförhållande, fortsätter avtalet på tidigare villkor. Hyresgästens dödsbo ansvarar då för hyresförpliktelserna. Dödsboet har dock i sådana här fall rätt att till skillnad från vad som normalt gäller säga upp även ett tidsbestämt avtal med en kalendermånads uppsägningstid.

Byte av hyresvärd

Försäljning

Om bostaden säljs, förblir hyresavtalet i allmänhet i kraft i den form det ingåtts. Den nya ägaren blir alltså hyresvärd med de villkor som står i avtalet. Ett tidsbestämt avtal är fortfarane bindande, men i ett tillsvidareavtal kan den nya ägaren givetvis utnyttja sin uppsägningsrätt.

Exekutiv auktion

Köparen av en lägenhet som sålts på exekutiv autktion, har på vissa villkor rätt att säga upp ett tidsbestämt avtal. Däremot har köparen inte likadan uppsägningsrätt vid en frivillig pantauktion.